TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BZH

N° MINUTE : 9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 4], représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque J114

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

Madame [E] [K], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 14 janvier 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BZH

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 03 mars 2016, la RIVP a donné en location à Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 1059,71 euros par mois.

Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [S] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la RIVP leur a fait délivrer trois commandements de payer, en vain. Un quatrième commandement de payer a été délivré le 21 mars 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3919,06 euros, mais celui-ci s’est également révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, la RIVP a fait assigner en référé Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du contrat de location par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner solidairement et à titre provisoire Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [S] au paiement de la somme de 4661,50 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au mois d’avril 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

— condamner solidairement et à titre provisoire Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer principal mensuel en vigueur à la date de la résiliation, augmentée des charges locatives, outre indexation, et ce, jusqu’à libération effective du local d’habitation,

— prononcer l’expulsion de Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [S] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier des lieux loués,

— statuer sur le sort des biens garnissant le local et ordonner la mise sous séquestre aux frais de Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [S],

— condamner solidairement et à titre provisoire Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [S] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification à la Préfecture, ainsi que les quatre commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 29 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2024.

Lors des débats, la RIVP par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 8251,55 euros.

En défense, Madame [E] [S], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle. Monsieur [Z] [S] a comparu en personne. Il a été soulevé d’office le problème d’identité des locataires, Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [S] se nommant en réalité Monsieur [Z] [K] et Madame [E] [K]. Monsieur [Z] [K] a reconnu que l’ensemble des actes de la procédure établis au nom de [S] leur étaient bien applicables et a sollicité son maintien dans les lieux et des délais de paiement, précisant avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 16 mai 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, la RIVP a fait part de son accord à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 29 mai 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 05 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mai 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 21 mars 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que les défendeurs, locataires d’un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé du 03 mars 2016, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 3919,06 euros selon décompte établi le 19 mars 2024 et qu’ils n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 mai 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que les locataires restaient devoir solidairement la somme de 8251,55 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 octobre 2024.

Néanmoins, en l’absence de la locataire à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, soit la somme de 4661,50 euros.

Monsieur [Z] [K] et Madame [E] [K] seront ainsi solidairement condamnés à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il convient de constater que les locataires ont déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 16 mai 2024 par le Commission de surendettement des particuliers. Par ailleurs, il y a lieu de prendre en compte l’accord des parties à l’audience concernant la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement, pour autoriser les locataires à rembourser la dette dans le cadre d’un plan d’apurement dont les modalités seront fixées au présent dispositif, à hauteur de 230 euros par mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si les locataires se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— les locataires seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [Z] [K] et Madame [E] [K] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût des quatre commandements de payer des 06 février 2018, 10 février 2023, 16 novembre 2023 et 21 mars 2024, celui de l’assignation, et celui de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 22 mai 2024, du bail consenti par la RIVP à Monsieur [Z] [S] et Madame [E] [S] en réalité Monsieur [Z] [K] et Madame [E] [K], et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [K] et Madame [E] [K] à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 4661,50 euros, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 23 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Autorise Monsieur [Z] [K] et Madame [E] [K] à s’acquitter de la dette en 19 fractions mensuelles minimum de 230 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 20ème et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [Z] [K] et Madame [E] [K] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [Z] [K] et Madame [E] [K] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette du logement, justifiera:

— que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

— que le solde total de la dette concernant le logement devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

— qu’à défaut pour Monsieur [Z] [K] et Madame [E] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP pourra faire procéder à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [Z] [K] et Madame [E] [K] seront solidairement condamnés à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail d’habitation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [K] et Madame [E] [K] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût des quatre commandements de payer des 06 février 2018, 10 février 2023, 16 novembre 2023 et 21 mars 2024, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT