TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 3 cab 03 C

R.G N° : N° RG 22/05759 – N° Portalis DB2H-W-B7G-W5J3

Jugement du 11 Septembre 2025

N° de minute

Affaire :

S.C.I. GUERMANTES

C/

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société MOUTON & Cie

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL DPG

—  1037

la SELARL DREZET – PELET

—  485

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 C du 11 Septembre 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Décembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Juin 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier, présent lors des débats

Julie MAMI, Greffier présent lors des délibérés

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. GUERMANTES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société MOUTON & Cie, domicilié : chez REGIE MOUTON ET CIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

La sci GUERMANTES est propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 5] du lot n°57 (plateau d’une surface de 200 m²) pour l’avoir acquis de Monsieur [U] selon acte notarié du 11.09.1997.

Monsieur [U] avant cette vente était propriétaire du lot 34 qu’il a subdivisé en 5 nouveaux lots numérotés 54 à 58.

L’acte de vente, conclu entre Monsieur [U] et la société sci GUERMANTES, ne prévoit qu’un seul accès pour accéder au lot n° 57, soit un accès par la cour privative correspondant au lot n°58 issu de la division du lot anciennement numéro 34.

Les époux [D] sont propriétaires du lot n°58 correspondant à une cour intérieure.

Déplorant une privation d’accès à son lot par la cour des époux [D], aménagée, la sci GUERMANTES a sollicité et obtenu, selon ordonnance de référé du 12 juin 2017, l’organisation d’une mesure d’expertise aux fins de vérifier l’état d’enclave du lot n°57 et de fournir toute solution permettant de rétablir un accès audit lot.

L’expert a déposé son rapport le 04 juin 2018 concluant, entre autres, à l’absence d’état d’enclave, le lot n°57 bénéficiant d’une servitude de passage par la cour privative de Monsieur et Madame [D].

A la demande de la sci GUERMANTES, le syndicat de copropriétaires ayant été appelé en cause, par jugement du 27 mai 2021, aujourd’hui définitif, le tribunal de grande instance de Lyon a :

Dit le lot 58 des époux [D] grevé d’une servitude de passage au profit du lot 57 de la SCI GUERMANTES,

Ordonné aux époux [D] de permettre l’exercice de ce droit par la remise des clés de la porte suivant certaines modalités devant palier une éventuelle résistance,

Condamné les époux [D] à payer à la SCI GUERMANTES 9 500 € à titre d’indemnité de privation de jouissance,

Condamné les époux [D] à payer à la SCI GUERMANTES et au Syndicat des Copropriétaires 2 500 € chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Par courrier reçu le 19 janvier 2022, la sci GUERMANTES a demandé au syndic de copropriété, de faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale à convoquer, le changement de destination du lot 57 : « afin d’être en conformité avec sa destination réelle qui est à usage de : locaux commerciaux et usage de bureaux. »

Une résolution n°20 dédiée à ce sujet a été rejetée lors de l’assemblée générale du 22 mars 2022, seuls les époux [Y] représentant la sci GUERMANTES ayant voté favorablement.

Telles sont les circonstances dans lesquelles, par assignation du 13 juin 2022, la sci GUERMANTES a fait citer le syndicat de copropriétaires [Adresse 4] à LYON 2ème représenté par son syndic en exercice la régie MOUTON.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 24 juin 2024, la sci GUERMANTES sollicite qu’il plaise :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 10] ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires a commis un abus de majorité à l’encontre de la SCI GUERMANTES ;

En conséquence,

PRONONCER l’annulation de la résolution 20 de l’assemblée générale du 22.03.22 constitutive d’un abus de majorité ;

AUTORISER le changement de destination du lot 57 du bâtiment C et dire que celui-ci sera dorénavant local à usage de bureau, activité tertiaire ou profession libérale dès lors qu’il est conforme au règlement de copropriété ;

ORDONNER la publication du jugement au service de la publicité foncière comme valant modificatif de l’état descriptif de division ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à payer à la SCI GUERMANTES la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 21 mai 2024, le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société MOUTON ET CIE sollicite qu’il plaise :

Vu les faits et pièces de la cause,

Vu les articles 9,24 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Débouter la SCI GUERMANTES de ses demandes comme injustifiées et non fondées,

Condamner la SCI GUERMANTES à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à LYON 2 ème une indemnité de 3 000 € pour action abusive et préjudiciable,

Condamner la SCI GUERMANTES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] LYON [Adresse 2] une indemnité de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la Selarl DPG & Associés, avocat, sur son affirmation de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 09 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 22 mars 2022

La sci GUERMANTES soutient, au visa de l’article 9 alinéa 1 de la loi n°57-665 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que le refus du syndicat des copropriétaires au changement de destination de son lot n°57 procède d’un abus de majorité. Elle fait valoir en effet que l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires n’est même nécessaire puisque ledit changement n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, le bâtiment C étant à usage commercial aux termes du règlement de copropriété et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ; que dès lors que la destination de son lot à usage de garage s’avère matériellement impossible, lui refuser le changement de destination de son lot pour le mettre en conformité avec sa destination réelle, qui est à usage de locaux commerciaux et de bureaux aux termes du règlement de copropriété, est parfaitement abusif.

En vertu de l’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de ces dispositions et des stipulations du règlement de copropriété, l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires à un changement de destination d’un lot n’est pas nécessaire si la double condition posée par l’article susvisé est remplie.

L’abus de majorité suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même et dans l’intention de nuire, ou au moins pour un but autre que celui pour lequel le droit lui a été réservé ou attribué.

Est abusive la décision, qui bien qu’intervenue dans les formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun de la copropriété.

C’est à celui qui prétend que le titulaire d’un droit en a abusé d’en faire la preuve.

Il est établi et non discuté que le lot n°57 mentionné dans l’état descriptif de division comme étant à usage de garage et ce, en raison d’un projet de l’ancien propriétaire qui n’a pu aboutir, ne peut être utilisé à cet usage en l’absence d’accès autre que piéton.

La sci GUERMANTES a fait inscrire au vote de l’assemblée générale du 22 mars 2022 une résolution n°20 ainsi libellée : « Accord à donner à Monsieur [Y] pour le changement de destination de son lot 57… Après délibération, l’assemblée générale décide de donner accord à Monsieur [Y] pour le changement de destination de lot 57 bâtiment C en locaux commerciaux et de bureaux ». Cette résolution votée à la majorité simple de l’article 24 a été rejetée.

Il est établi, au vu des stipulations du règlement de copropriété et du reste, non discuté, que le changement de destination « en locaux commerciaux et de bureaux » n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

En revanche, il résulte des pièces versées au débat et en particulier de l’expertise judiciaire menée par Monsieur [M], qui s’est rendu sur les lieux, que le local du lot n°57 est semi-enterré avec un seul côté de plain-pied, desservi uniquement par une porte située au milieu de la cour privative des Epoux [D], qu’il est borgne sans aucune ouverture, si ce n’est la porte pleine donnant sur la cour. L’accès à ce local s’avère difficile puisqu’il faut traverser la copropriété voisine, descendre un escalier étroit puis cheminer dans la cour pour y accéder et qu’il n’est en tout état de cause accessible qu’à pieds.

Eu égard à une telle configuration, la sci GUERMANTES elle-même, semble convenir qu’un changement de destination de son lot en local à usage commercial s’avère difficilement réalisable et elle indique que « prenant en compte les intérêts des autres copropriétaires, elle sollicite le changement de destination de son lot en local à usage de bureau, d’activité tertiaire ou libérale, qui correspondent à des activités moins bruyantes et donc moins propices à occasionner des troubles de voisinage ».

Or, Monsieur [M], expert judiciaire commis pour se prononcer sur l’état d’enclave du lot 57, a très clairement indiqué que l’accès compliqué et l’absence de fenêtres de ce lot, « quelle que soit la solution retenue » rendait impossible son utilisation comme bureau, atelier ou showroom », qu’ « il est impossible de faire travailler des employés ou d’accueillir des visiteurs dans des locaux sans fenêtre », seul un usage d’entrepôt de petits colis manipulables à la main étant envisageable. Il a également souligné que l’accueil du public supposerait un accès pour personnes à mobilité réduite, ce qui est impossible eu égard à la configuration des lieux.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’éléments produits par la sci GUERMANTES qui sollicitait l’autorisation de changer la destination de son lot « en locaux commerciaux et de bureaux », l’assemblée générale des copropriétaires a pu, sans commettre un quelconque abus de majorité, refuser son autorisation en considérant que le changement demandé était impossible. Contrairement à ce qui se trouve soutenu par la sci GUERMANTES , le syndicat ne refuse pas le changement de destination « sous couvert d’avoir besoin de la position des services de l’urbanisme », mais bien parce qu’à dire d’expert, le changement de destination annoncé est impossible et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve contraire, en particulier en produisant les autorisations administratives visées au règlement de copropriété en adéquation avec le changement de destination voulue. L’assemblée générale pouvait en effet valablement refuser de donner son autorisation à un tel changement et donc sans abuser de sa majorité puisqu’ a contrario, donner l’autorisation de changement voulu, lequel est impossible à dire d’expert, conduirait à induire les tiers en erreur, faisant ainsi courir le risque d’une action en responsabilité à l’encontre du syndicat, ce qui s’avère contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires et donc à leurs droits. En l’état des éléments produits et en l’absence de production de toute autorisation administrative, le changement de destination en locaux commerciaux ou de bureaux apparaît donc comme contraire aux droits des autres copropriétaires.

Il s’ensuit que la résolution n°20 querellée n’encourt pas la nullité pour abus de majorité.

La demande de la sci GUERMANTES de chef sera rejetée.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de changement de destination du lot 57

Outre le fait que la sci GUERMANTES ne précise pas le fondement d’une telle demande d’autorisation judiciaire, le tribunal ne saurait se substituer aux décisions d’assemblée générale, laquelle est souveraine comme représentant l’intérêt collectif des copropriétaires.

En tout état de cause, eu égard à la configuration du lot 57, tel que rappelé par l’expert [M], un changement de destination à usage de bureau, activité tertiaire ou profession libérale se heurte aux mêmes obstacles que ceux ci-dessus mentionnés et conduirait, en l’état des éléments produits, à délivrer une autorisation contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires. Les avis de valeur produits ne changent rien à cet égard, puisque si le local se trouve au sein d’un quartier dont la situation géographique est particulièrement prisée, sa configuration matérielle peut constituer un obstacle à la délivrance de toute autorisation d’urbanisme.

La demande d’autorisation judiciaire de changement de destination du lot 57 et sa demande corrélative de publication du jugement au service de la publicité foncière seront rejetées.

Pour autant, tout copropriétaire est libre du changement d’affectation de son lot, sous réserve du respect des conditions susvisées, que le lot 57 se situe en plein centre-ville au sein d’un quartier particulièrement prisé de [Localité 9]. Le projet de changement de destination à usage de bureau, activité tertiaire ou profession libérale n’a visiblement pas fait l’objet d’une étude sérieuse, seul l’avis de l’expert [M] étant produit, sans que n’ait été requis l’avis d’un autre professionnel en particulier sur la possibilité de création d’ouvertures sans vis-à-vis et d’un accès PMR et alors qu’aucune autorisation administrative n’a été sollicitée en regard du changement de destination demandé.

La configuration matérielle très particulière du lot 57 contraint la sci GUERMANTES à produire une étude sérieuse, en amont de toute autorisation de changement de destination par le syndicat, de nature à établir que le changement demandé n’est pas contraire à l’intérêt collectif de la copropriété.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Vu l’article 1240 du code civil ;

Pour être acceuilli dans sa demande, le syndicat doit démontrer un abus de procédure, un préjudice dans son existence et son montant, autre que le montant des frais irrépétibles, et un lien de causalité.

Dans ses conclusions, il n’existe pas de démonstration de ces trois éléments permettant d’entrer en voie de condamnation.

La demande à ce titre doit donc être rejetée.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

La sci GUERMANTES, qui succombe, sera condamnée aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la selarl DPG & ASSOCIES, avocat, sur son affirmation de droit et à payer au syndicat la somme de 4 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la sci GUERMANTES de l’ensemble de ses demandes ;

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par le syndicat de copropriétaires ;

CONDAMNE la sci GUERMANTES aux dépens ;

AUTORISE la selarl DPG & ASSOCIES, avocat, sur son affirmation de droit, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la sci GUERMANTES à payer au syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société MOUTON ET CIE la somme de 4 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA PRESIDENTE LA GREFFIERE