MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01558 – N° Portalis DB2H-W-B7J-273T

AFFAIRE : S.A. CICOBAIL, S.C.I. [Localité 27] 7ème C/ S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES, A.S.L. de l’ensemble immobilier “LE [Localité 26]” sise [Adresse 6], [Adresse 14] et [Adresse 3], Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 30]” sis [Adresse 16], Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 24]” sis [Adresse 10], S.A. IMMOBILIERE 3F, S.A.S. CALAO 53

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A. CICOBAIL,

dont le siège social est sis [Adresse 21]

représentée par Maître Matthieu ALLARD de la SELARL NEKAA ALLARD, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Vincent LOIR de la SELARLU VL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.C.I. [Localité 27] 7ème,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Matthieu ALLARD de la SELARL NEKAA ALLARD, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Vincent LOIR de la SELARLU VL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

A.S.L. de l’ensemble immobilier “[Adresse 23]” sise [Adresse 7] [Adresse 14] et [Adresse 3],

représentée par son syndic, la Société LAMY,

dont le siège social est sis [Adresse 19]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 30]” sis [Adresse 16],

représenté par son syndic la Société LAMY,

dont le siège social est sis [Adresse 19]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 24]” sis [Adresse 10],

représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA SAINT LOUIS,

dont le siège social est sis [Adresse 18]

représenté par Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A. IMMOBILIERE 3F,

dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Fanny CHARVIER de la SELARL C/M AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Gérard PERRIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. CALAO 53,

dont le siège social est sis [Adresse 31]

représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES,

dont le siège social est sis [Adresse 22]

représentée par Maître Fanny CHARVIER de la SELARL C/M AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Gérard PERRIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du 16 Septembre 2025

Notification le

à :

Maître [C] [E] de la SELARL C/M AVOCATS – 446, Expédition

Maître [K] [P] de la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875, Expédition

Maître [J] [R] de la SELARL [R] ASSOCIES – DPA – 709, Expédition

Maître [X] [B] de la SELARL ELECTA JURIS – 332, Expédition

Maître [V] [D] de la SELARL NEKAA [D] – 476,

Expédition et grosse

+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 9] [Adresse 15] et [Adresse 4] à [Localité 29] est divisé en onze volumes, répartis entre cinq propriétaires :

l’ASL « Le [Localité 26] », pour les volumes de parties communes ;

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 24] », sis [Adresse 11] à [Localité 29] ;

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Villa Toscane », sis [Adresse 17] à [Adresse 28] [Localité 1] ;

la SA IMMOBILIERE 3F ;

la SA CICOBAIL, venant aux droits de MARIGNAN IMMOBILIER INVESTISSEMENTS, propriétaire des volumes n° 4 et 5, à destination de locaux commerciaux, situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’ensemble immobilier et aux [Adresse 8].

Par acte du 30 novembre 2015, la SA CICOBAIL a consenti un crédit-bail d’une durée de quinze ans à la SCI LYON 7ème, avec autorisation de consentir des sous-locations.

Les volumes n° 4 et 5 sont exploités sous l’enseigne « INTERMARCHE » par la SAS CALAO 53, après acquisition, le 27 avril 2024, du fonds de commerce de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE, comprenant un bail commercial qui arrivera à expiration le 30 juin 2027.

La SAS CALAO 53 a fait état d’infiltrations d’eau dans les locaux pris à bail, dont la surface commerciale de vente, et a fait dresser un procès-verbal de constat en date du 05 mai 2025.

Par courriel en date du 11 juin 2025, la SAS CALAO 53 a indiqué à sa bailleresse qu’une partie du plafond avait chuté au niveau des caisses du magasin.

Par actes de commissaire de justice en date des 24, 25, 31 juillet et 04 août 2025, la SA CICOBAIL et la SCI LYON 7ème ont fait assigner en référé

l’ASL de l’ensemble immobilier « [Adresse 23] », sis [Adresse 9] [Adresse 15] et [Adresse 4] à [Localité 29] ;

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 24] », sis [Adresse 11] à [Localité 29] ;

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 30] », sis [Adresse 17] à [Localité 29] ;

la SA IMMOBILIERE 3F ;

la SAS CALAO 53 ;

aux fins d’expertise in futurum.

A l’audience du 16 septembre 2025, la SA CICOBAIL et la SCI LYON 7ème, représentées par leur avocat, ont maintenu leurs prétentions aux fins de :

ordonner une mesure d’expertise au contradictoire des parties défenderesses, conformément au dispositif de leur assignation ;

réserver les dépens.

La SA IMMOBILIERE 3F et la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES, représentées par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

mettre la SA IMMOBILIERE 3F hors de cause ;

recevoir la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES en son intervention volontaire ;

prendre acte des protestations et réserves de cette dernière ;

réserver les dépens.

Les autres parties défenderesses, représentées par leurs avocats respectifs, ont formulé des protestations et réserves.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 30 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire à l’instance de la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES

Selon l’article 66 du code de procédure civile : « Constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire […] »

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES demande à intervenir volontairement à l’instance en qualité de propriétaire des volumes n° 7 à 9, qu’elle a acquis de la SA IMMOBILIERE 3F, par acte authentique en date du 27 juin 1996.

Par conséquent, il conviendra de recevoir la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES en son intervention volontaire à l’instance.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, le contrat de crédit bail, la cession du fonds de commerce de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE à la SAS CALAO 53, le procès-verbal de constat et les échanges entre les parties rendent vraisemblables l’existence des désordres évoqués et l’implication éventuelle des Défendeurs dans leur survenance.

Dès lors, il existe un motif légitime d’établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre à la SA CICOBAIL et la SCI LYON 7ème d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande de la SA CICOBAIL et la SCI LYON 7ème et d’ordonner une expertise judiciaire.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, la SA CICOBAIL et la SCI LYON 7ème seront provisoirement condamnées aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile: « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

RECEVONS la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES, en son intervention volontaire à l’instance ;

REJETONS la demande d’expertise en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SA IMMOBILIERE 3F ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [W] [G]

[Adresse 12]

[Localité 20]

Tél : [XXXXXXXX02]

Mél : [Courriel 25]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 27], avec pour mission de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

se rendre sur les lieux, ensemble immobilier sis [Adresse 9] [Adresse 15] et [Adresse 4] à [Localité 29], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

vérifier l’existence des désordres allégués par la SA CICOBAIL et la SCI LYON 7ème uniquement dans l’assignation et les pièces jointes, en particulier le procès-verbal de constat du 05 mai 2025 et le courriel du 11 juin 2025, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition ;

rechercher l’origine, les causes et l’étendue des désordres constatés ;

donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par la SA CICOBAIL et la SCI LYON 7ème et la SAS CALAO 53, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 6 000,00 eurosle montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SA CICOBAIL et la SCI LYON 7ème devront consigner, chacune à hauteur de 3 000,00 euros, à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 30 novembre 2025 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 30 novembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement la SA CICOBAIL et la SCI LYON 7ème aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 27], le 30 septembre 2025.

Le Greffier Le Président