Tribunal Judiciaire de Lyon, Loyers commerciaux, 7 janvier 2025, n° 23/00006

TJ Lyon 7 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Modifications notables des caractéristiques du local
La cour a estimé que les modifications apportées, telles que l'extension de 100 m2, ne sont pas considérées comme notables au sens de la loi, et n'ont pas justifié le déplafonnement du loyer.
Rejeté
Modification des obligations respectives des parties
La cour a jugé que les modifications alléguées des obligations respectives des parties ne sont pas fondées et ne constituent pas une modification notable.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a décidé de condamner la SCI CMM à verser à la société COBA INDUSTRIE une somme de 1 500 € au titre de l'article 700, en raison des prétentions manifestement exagérées de la SCI CMM.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, loyers commerciaux, 7 janv. 2025, n° 23/00006
Numéro(s) :	23/00006
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autorise à faire ou à ne pas faire quelque chose
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime GRANGEValérie CHAMONTINGuillaume HEINRICH
Parties :	SAS COBA INDUSTRIE, SCI CMM

Texte intégral

TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

DE [Localité 2]

Loyers Commerciaux

N° RG 23/00006 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XWF7

Jugement du 07 Janvier 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

M^e Maxime GRANGE – 1021

M^e Valérie CHAMONTIN – 2873

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 07 Janvier 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 03 Décembre 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SCI CMM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume HEINRICH, avocat au barreau de GRENOBLE (avocat plaidant) et par Maître Valérie CHAMONTIN, avocat au barreau de LYON (avocat postualnt)

DEFENDERESSE

SAS COBA INDUSTRIE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maxime GRANGE de la SELEURL ARTHURIAL, avocats au barreau de LYON

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon exploit en date du 25 janvier 2023, la SCI CMM a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société COBA INDUSTRIE aux fins de :

— juger qu’il y a eu en cours d’exécution du bail des modifications notables des caractéristiques du local donné à bail,

— juger qu’il y a eu en cours d’exécution du bail une modification notable des obligations respectives des parties,

— juger que le loyer révisé doit en conséquence être déplafonné et fixé à la valeur locative,

— fixer le loyer révisé du bail sis [Adresse 4], à la somme annuelle 170 000 € HT/an et hors charges et hors foncier à compter du 1er mars 2023,

— à titre subsidiaire, désigner un expert, à l’effet de vérifier les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité et de déterminer la valeur locative à la date du 1er mars 2023,

— condamner la société COBA INDUSTRIE à lui payer la somme de 10 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 6 juillet 2023 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Madame [R] [T] [O] pour vérifier notamment les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité et fournir à la juridiction les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er mars 2023.

L’expert a déposé son rapport le 29 décembre 2023.

Dans son dernier mémoire après expertise la SCI CMM demande au juge des loyers commerciaux de :

— rejeter la demande de complément d’expertise judiciaire de la société COBA INDUSTRIE,

— juger qu’il y a eu en cours d’exécution du bail des modifications notables des caractéristiques du local donné à bail et des obligations respectives des parties,

— juger que le loyer révisé doit en conséquence être déplafonné et fixé à la valeur locative,

— fixer le loyer révisé du bail sis est [Adresse 4] à la somme annuelle 224 960 € HT par an et hors taxes et hors charges à compter du 1er mars 2023 et condamner le preneur au paiement de la différence de loyer entre le montant du loyer fixé à la somme de 224 960 € HT par an et hors taxes et hors charges et hors foncier et le loyer acquitté depuis la date du 1er mars 2023,

— condamner la société COBA INDUSTRIE à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, comprenant notamment les frais et honoraires de l’Expert judiciaire.

La société COBA INDUSTRIE entend pour leur part dans son mémoire récapitulatif que :

— avant dire droit, que Madame [F] [D] soit désignée à nouveau aux fins de compléter sa mission et de dire si la valeur locative qu’elle a fixé pour le bail renouvelé, si d’aventure il était déplafonné, inclut ou non la valeur locative du terrain loué,

— il soit jugé que l’assiette du bail comprend le bâti et le terrain loué, que le loyer convenu aux termes du bail renouvelé couvre la location du bâti du terrain loués,

— il soit jugé qu’aucun des travaux réalisés par le bailleur ne constitue une modification des obligations des parties, à caractère notable ou non. Que les modalités de fixation du montant de loyer initial n’ont aucun caractère exceptionnel et plus généralement il n’y a eu en cours d’exécution du bail aucune modification, notable ou non, de ces obligations. Que la société COBA INDUSTRIE ne jouit aucunement à titre privatif du parking commun créé par le Bailleur en cours de bail et que les travaux qu’elle a réalisés n’ont aucunement modifié l’assiette du bail,

— il soit jugé que l’extension réalisée à sa charge ne constitue pas une modification à caractère notable des locaux loués et qu’il n’existe aucune modification des caractéristiques des locaux loués, ni aucune amélioration des lieux,

— il soit jugé à titre subsidiaire que la réalisation de l’extension par la société COBA INDUSTRIE ne constitue qu’une amélioration des lieux, répondant aux dispositions de l’article R 145-8 du Code de commerce, et dont l’incidence ne pourra être prise en compte qu’à l’occasion du deuxième renouvellement du bail, suivant sa réalisation, pour déterminer la valeur locative des locaux. Que le bail renouvelé doit être plafonné, conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du Code de commerce et que le loyer du bail renouvelé soit fixé au dernier montant de loyer échu au prix acquitté à compter du 1er mars 2023, outre révision ou indexation par application des clauses contractuelles,

— la SCI CMM à soit condamnée à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il sera rappelé à titre liminaire les dispositions de l’article R. 145-23 du Code de commerce, qui fixe notamment les règles de compétence matérielle du Juge des Loyers et qui prévoit en ses deux premiers alinéas que : "Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent".

Que le Juge des Loyers Commerciaux dispose dès lors d’une compétence exclusive pour statuer sur la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé, à l’exception de toute autre.

Attendu que la SCI CMM a fait valoir divers moyens à l’appui de sa demande de déplafonnement qu’il convient d’étudier successivement.

Que s’agissant tout d’abord de la surface louée par le preneur en 2021 avec l’accord du bailleur, il convient de relever que l’extension portant sur une surface utile de 100 m2, soit de 3% par rapport à la surface de 3 200 m2 ne saurait être qualifiée de notable au sens de l’article L145-34 du Code de commerce.

Que la création contestée par le preneur d’un parc de stationnement de 600 m2 en 2021 par la SCI CMM, hors assiette du bail, n’a pas fait l’objet d’un avenant et ne permet en rien de dire qu’elle bénéficie exclusivement à la société COBA INDUSTRIE.

Qu’il en est de même s’agissant de la création d’un portail permettant une entrée individuelle au preneur alors même que la servitude de passage sur le tènement voisin contenue dans le bail du 20 février 2014 n’a toujours pas donné lieu à la création d’une voirie.

Que la société COBA INDUSTRIE ayant installé son propre système d’alarme, elle n’est que peu concernée par la mise en place d’un système de vidéosurveillance commun aux locataires du site.

Que le raccordement du local au réseau des eaux usées avec installation d’une pompe de relevage n’apparaît pas notable alors même qu’il existait préalablement une fosse septique.

Attendu que la SCI CMM a de même fait valoir un avantage financier au profit de la société COBA INDUSTRIE de l’ordre de 700 000 € lors de la signature du bail destiné à favoriser le démarrage de l’activité de cette dernière et qui ne serait plus justifié à ce jour.

Que cette modification des obligations respectives des parties n’apparaît néanmoins pas fondée dans la mesure où la SCI CMM a fait l’acquisition à la barre du tribunal en 1995 de l’ensemble immobilier en mauvais état et que la société COBA INDUSTRIE’ justifie de travaux en 2024 lors de l’entrée des lieux à hauteur de 61 470 €.

Qu’à tout le moins il ne s’agit pas d’une modification notable des obligations respectives des parties.

Qu’il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à déplafonnement de loyer des locaux donnés à bail à la société COBA INDUSTRIE par la SCI CMM sis [Adresse 4].

Attendu que l’instance ayant été rendue nécessaire par les prétentions manifestement exagérées de la SCI CMM qui soutenait que le nouveau loyer n’était pas soumis à plafonnement et souhaitait qu’il soit porté à la somme annuelle de 224 960 € contre 84 201,60 € (dernier loyer au 28 février 2023), il convient de mettre à sa charge les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Que l’équité commande en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Que la SCI CMM sera condamnée à verser à la société COBA INDUSTRIE la somme de 1 500 € de ce chef.

Qu’il n’y a pas lieu d’écarter le maintien de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à déplafonnement de loyer des locaux donnés à bail à la société COBA INDUSTRIE par la SCI CMM sis [Adresse 4] ;

En conséquence,

Dit que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er mars 2023 sera celui établi en fonction des règles d’indexation, soit à la somme de 85 472 € hors taxes et hors charges (75 000 € x 123,65 (ILC du 2ème trimestre 2022) / 108,50 (ILC du 2ème trimestre 2013) ;

Condamne la SCI CMM à verser à la société COBA INDUSTRIE la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Condamne la SCI CMM aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT