TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 février prorogé au 13 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 19 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Mai 2025

à M^e BRUMM & ASSOCIES Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Mai 2025

à Monsieur [C] [O]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06432 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SPY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [U] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [C] [O]

né le 31 Décembre 1970 à [Localité 5] (MAURITANIE), demeurant [Adresse 1]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 24 mai 2023, Monsieur [K] [T] a donné à bail à Monsieur [C] [O] un emplacement de stationnement et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, par acte d’huissier de justice du 21 mars 2024, Monsieur [T] a fait délivrer à Monsieur [O] un commandement de payer la somme de 1.202 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Suivant assignation du 7 juin 2024, Monsieur [K] [T] a attrait Monsieur [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail obtenir l’expulsion de Monsieur [O] et celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; Monsieur [O] condamné à lui payer les sommes suivantes : 1.803 euros avec intérêts au taux légal Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer avec charges, jusqu’à complète libération des lieux ; 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Les entiers dépens de l’instance er frais d’exécution à venir.

L’affaire a été appelée et plaidée le 19 novembre 2024.

Lors des débats, représentés par son conseil, Monsieur [T] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 1.850,39 euros au 4 novembre 2024. Il a dit s’en rapporter sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire.

Monsieur [C] [O] s’est présenté en personne pour demander des délais de paiement dérogatoires avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il n’a pas contesté la dette mais a fait valoir des versements mensuels pour apurer cet arriéré en plus de la reprise du paiement des loyers courants. Il a déclaré un emploi dans les travaux publics avec un salaire de 2.200 euros par mois, et 6 enfants qui ne sont pas à sa charge.

Le délibéré a été fixé au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 juin 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 19 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Monsieur [T] justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 mai 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 Mars 2024, pour la somme en principal de 1.214,18 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que cette somme n’a pas été soldée dans le délai des deux mois imparti.

La clause résolutoire est donc acquise au 21 mai 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le décompte locatif arrêté au 4 novembre 2024 fait apparaître que Monsieur [O] reste devoir une somme de 1.850,39 euros au titre des loyers et charges impayés, hors frais.

Monsieur [O] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il n’apporte pas la preuve de sa libération. Il sera donc condamné à payer cette somme à Monsieur [T], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement dérogatoires et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Monsieur [O] a repris, à la date de l’audience, le paiement du loyer courant.

En l’absence d’opposition du bailleur, au regard des efforts du locataire qui a commencé à apurer sa dette dès août 2024 et au montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux et raisonnables, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement dérogatoires dans les modalités prévues au présent dispositif, assortis de la suspension de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,à défaut pour Monsieur [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier. Monsieur [O], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à payer à Monsieur [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O], partie qui succombe, sera condamné à payer à Monsieur [T] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera tenu des entiers dépens.

La demande au titre des frais d’exécution, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection de [Localité 3], statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2023, entre Monsieur [K] [T] et Monsieur [C] [O], portant sur un emplacement de stationnement et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer à Monsieur [K] [T] une somme de 1.850,39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [C] [O] à s’acquitter de la dette par 10 échéances successives et mensuelles de 185 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] [T] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et conformément aux dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; Monsieur [C] [O] sera condamné à verser à Monsieur [K] [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer à Monsieur [K] [T] une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [O] aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués