MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 24 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01108 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2TM7

AFFAIRE : SCS OTIS C/ SCI CAMON 4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCS OTIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Angélique FACCHINI, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SCI CAMON 4

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent DURAND de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 03 Novembre 2025 – Délibéré au 24 Décembre 2025

Notification le

à :

Maître [R] [J] de la SELARL ACTIVE AVOCATS – 896 (grosse + expédition)

Maître [U] [G] – 2687 (expédition)

La SCS OTIS a assigné la SCI CAMON 4 devant le juge des référés de Lyon le 4 juin 2025 aux fins de dans ses dernières conclusions :

— CONSTATER que la société CAMON 4 ne démontre pas avoir adressé annuellement à la société OTIS l’état récapitulatif des charges ainsi que les régularisations y afférentes,

— CONSTATER que la société CAMON 4 ne verse pas au débat et n’a jamais communiqué d’avis d’imposition au titre de la taxe foncière pour les années 2023, 2024 et 2025,

— CONSTATER que la société CAMON 4 ne verse pas au débat et n’a jamais communiqué de documents justificatifs pour l’assurance PNO pour les années 2023, 2024 et 2025 et que le justificatif pour l’année 2022 établit le caractère erroné de la refacturation,

— JUGER que la clause n°3 de l’article 12.1 du bail stipulant un forfait de charges doit être réputée non écrite,

— DEBOUTER la société CAMON 4 de de toutes ses demandes, en toutes fins qu’elles comportent.

En conséquence

— CONDAMNER la société CAMON 4 à régler, à titre de provision, à la société OTIS :

o la somme de 7.282,84 euros HT, soit 8.738,40 euros TTC au titre du remboursement de la taxe foncière et taxe sur ordures ménagères indûment versées depuis le 1 er juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

o 12.392,55 euros HT, soit la somme de 14.871,06 euros TTC au titre du remboursement des primes PNO indûment versées avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation.

o la somme 20.125 euros HT, soit la somme de 24.150 euros TTC au titre du remboursement des charges indûment versées depuis le 1 er juin 2020 avec intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

o INTERDIRE à la société CAMON 4 de facturer des provisions en matière de taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères et prime PNO ;

o CONDAMNER la société CAMON 4 à payer à la société OTIS la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o CONDAMNER la société CAMON 4 aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCS OTIS fait valoir les éléments suivants :

Selon acte sous seing privé du 4 avril 2018, la société OTIS a conclu avec la société CAMON 4 (ci-après le « Bailleur », dont les activités sont la construction immobilière et l’administration de biens) un bail commercial en l’état futur d’achèvement, portant sur un local d’activités de commerce de gros d’environ 650 m 2 de surface en rez-de-chaussée, dénommé « LOT 3 », situé au sein d’un bâtiment à édifier d’une surface au sol de 1.311 m 2 environ, sis [Adresse 4].

Selon avenant n°1 au Bail, la prise d’effet de celui-ci a été fixée au 19 juillet 2018, date à laquelle les parties ont signé le procès-verbal de livraison des locaux loués.

L’article 12-1 du Bail intitulé « CHARGES ET TAXES », stipule notamment :

« En plus du loyer, le Preneur remboursera au Bailleur les charges suivantes :

1) la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères figurant sur l’avertissement établi au nom du bailleur, au prorata de la surface louée,

2) les primes de toutes assurances PNO relatives à l’immeuble, au prorata de la surface louée,

3) les frais supportés par le Bailleur pour l’entretien des espaces verts et du portail, l’électricité pour l’éclairage du parking, pour un forfait de 3.500 € HT annuels.

4) toutes charges liées à l’exploitation, la nature, la configuration, et à l’entretien des parties communes, telles que figurant en annexe « liste des charges communes refacturables au preneur », au prorata de la surface louée.

En cours de bail, le Bailleur informera le Preneur des charges, taxes, redevances et impôts nouveaux. La provision sur charges fera l’objet d’une régularisation annuelle sur la base d’un décompte par nature de charges établi par le Bailleur.

Le Bailleur adressera annuellement au Preneur un état récapitulatif des charges incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. »

Cependant, depuis la prise d’effet du Bail, le Bailleur n’a jamais procédé à aucune régularisation de charges locatives, ni transmis aucun état récapitulatif des charges au Preneur, ni même l’intégralité des documents justifiant des sommes appelées. La société OTIS l’a pourtant demandé à la société CAMON 4, à de nombreuses reprises et sans succès.

Par courrier recommandé du 17 octobre 2024, la société OTIS a donc mis en demeure la société CAMON 4 (par la voie de son gestionnaire immobilier, la société CUSHMAN & WAKEFIELD) de lui communiquer l’ensemble des régularisations de charges depuis 2019, outre les contrats d’entretien des espaces verts et du portail et les factures d’électricité de l’éclairage des parkings. La société CAMON 4 n’a pas répondu à cette mise en demeure.

Enfin, selon courrier recommandé du 25 novembre 2024, le Conseil de la société OTIS a mis en demeure (une ultime fois) la société CAMON 4 de lui communiquer, sous huit jours :

— l’ensemble des régularisations de charges depuis 2019 comprenant le décompte par nature de charges ;

— Le contrat d’entretien des espaces verts ;

— Le contrat d’entretien du portail ;

— Les factures d’électricité de l’éclairage des parkings ;

— les avis de taxes foncières.

et ce en vain.

L’article L 145-40-2, alinéa 1 du Code de commerce dispose :

— « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. ».

L’article R 145-36 du Code de commerce dispose quant à lui :

— « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. ».

Le bailleur justifie des charges qu’il a effectivement assumées. A défaut, les provisions versées par le preneur sont privées de cause. Si les provisions versées par le preneur sont dépourvues de cause, elles doivent donc lui être restituées par le bailleur, en vertu des dispositions de l’article 1302 du Code civil.

La société OTIS a réglé l’intégralité des provisions sur charges qui lui ont été facturées par la société CAMON 4 depuis le début du Bail. A défaut de production par la société CAMON 4 des états annuels récapitulatifs des charges locatives et des justificatifs de ces charges, taxes et primes, les sommes versées par la société OTIS sont dépourvues de cause et doivent donc lui être restituées.

La charge de la preuve de la communication de l’état récapitulatif des charges chaque année, repose sur le Bailleur et non sur le Preneur. Or, force est de constater que la société CAMON 4 ne démontre pas avoir adressé annuellement l’état récapitulatif des charges à la société OTIS. Et pourtant, cette obligation est sans équivoque aux termes du Bail qui stipule : « La provision sur charges fera l’objet d’une régularisation annuelle sur la base d’un décompte par nature de charges établi par le Bailleur. Le Bailleur adressera annuellement au Preneur un état récapitulatif des charges incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. »

En outre, la société CAMON 4 ne verse même pas au débat ces états récapitulatifs, se contentant de produire des factures de loyer et des avis de taxes foncières, dont la défenderesse s’est d’ailleurs intégralement acquittée. La société CAMON 4 prétend qu’en dehors de la mise en demeure du 25 novembre 2024, aucune pièce n’affirmerait que la société OTIS a « à de nombreuses reprises et sans succès » demandé communication des états récapitulatifs. Tardivement et pour les besoins de la cause que la société CAMON 4 produit finalement quelques factures et avis d’imposition ne couvrant même pas l’intégralité des 5 dernières années.

La société CAMON ne rapporte pas la preuve d’avoir adressé ces avis d’imposition à la société OTIS et, en tout état de cause, ne produit aucun avis d’imposition pour les années 2023 et 2024.

Aux termes du Bail, aucune provision relative à la taxe foncière n’est autorisée. Il expressément prévu que « le Preneur remboursera au Bailleur les charges suivantes :

1) la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères figurant sur l’avertissement établi au nom du bailleur, au prorata de la surface louée ». En facturant des provisions, la société CAMON 4 se constitue une trésorerie non justifiée. En conséquence, il doit être fait interdiction au Bailleur d’appeler des provisions en matière de taxe foncière. Seule une facturation au réel fondée sur l’avis d’imposition pourra être autorisé.

Pour l’année 2023, le Bailleur a perçu 2.381,84 euros HT au titre de provisions sur taxe foncière comme il ressort des factures N° F93003, N° F93006, N° F93009, N° F93013. Pour l’année 2024, le Bailleur a perçu au titre de provisions sur taxe foncière infondées la somme de 2.423,48 euros HT comme en attestent les factures N° F93019, N° F93025, N° F93030, N° F93033. Pour l’année 2025, le Bailleur a perçu au titre de provisions sur taxe foncière infondées, la somme de 1.858,14 euros HT au titre des trois premiers trimestres, ainsi qu’il ressort des factures N° F93039, N° F93045, N° F93051. Ainsi, du fait d’appel de provisions infondés, la société CAMON 4 sera condamnée à restituer les montants versés par la société OTIS au titre de la taxe foncière sur ces trois exercices, soit la somme de 6.663,46 euros HT soit 7.996,15 euros TTC.

Le Bailleur reconnait expressément violer les termes du Bail qui n’autorise nullement le paiement d’une provision au titre de l’assurance PNO dans la mesure où seul un appel au réel, au prorata de la surface louée, est autorisé. En outre, contrairement à ce que prétend le Bailleur, cet appel de provisions illicite a démarré depuis le début de l’année 2024. Là encore la société CAMON 4 se constitue une trésorerie injustifiée. Enfin, le Bailleur n’apporte aucun document justifiant de la souscription et du paiement de la prime pour les années 2023, 2024 et 2025. Ainsi, les provisions appelées sans fondement pour l’année 2025 à hauteur de 2.361,42 euros HT devront être remboursées.

Il en est de même pour celles appelées sans fondement pour les années 2023 et 2024 respectivement à hauteur de 2.942,58 euros HT et 5.509,98 euros HT.

Concernant l’année 2022, le Bailleur a apporté la preuve de la cotisation appelée à hauteur de 2.415,13 euros HT soit 2.776,01 euros TTC . Or, il apparait que le Bailleur n’a pas craint de solliciter le remboursement de la somme de 2.776,01 euros HT oubliant manifestement qu’il s’agissait du montant TTC et non HT. Il a par ailleurs, omis d’appliquer le prorata applicable à la surface louée.

Aussi, pour l’année 2022, il apparait que la société OTIS a trop payé la somme de :

(2.776,01 – (2415,13x650/1311) = 1.578,57 euros HT soit 1.894,28 euros TTC. Force est de constater que la défenderesse ne produit pas de justificatif pour les années 2023, 2024 et 2025.

Ainsi, la société CAMON 4 sera condamnée à restituer les montants versés par la société OTIS au titre de l’assurance PNO sur les années 2022, 2023, 2024 et 2025 à hauteur de 12.392,55 euros HT, soit la somme de 14.871,06 euros TTC.

Par ailleurs, la société CAMON 4 évoque des « impayés constatés » alors même que c’est bien cette dernière qui n’a pas respecté le processus d’envoi des factures, tel qu’indiqué par le gestionnaire d’OTIS dans ses courriels du 28 avril 2021 et du 19 novembre 2021. C’est bien ce manquement de la défenderesse qui a entraîné des retards de paiement, les avis d’échéance n’ayant pas été réceptionnés dans les délais requis par la société OTIS.

Le seul montant indiqué dans le Bail était le « forfait » de 3.500 euros HT. En conséquence, les Parties entendaient bien considérer ce montant comme une provision, la régularisation étant expressément prévue dans le Bail. Dans l’hypothèse extraordinaire où le qualificatif de forfait serait retenu, la clause devra en tout état de cause être réputée non écrite.

La doctrine indique ainsi que l’obligation d’inventaire visée à l’article L.145-40-2 alinéa 1er du code de commerce : « semble exclure désormais tout recours au forfait de charges (exemple : charges fixées conventionnellement à 10 % du montant du loyer), à la mise en place de charges forfaitaires comme au recours à un loyer « toutes charges incluses » (Loyers et Copropriété n° 3, Mars 2020, dossier 16- Les clauses charges et travaux des baux commerciaux depuis la loi Pinel du 18 juin 2014). Or, la société CAMON 4 ne communiquant aucun justificatif permettant à la société OTIS d’apprécier le montant réel des charges correspondant à l’entretien des espaces verts et du portail, et à l’électricité pour l’éclairage du parking, elle devra en rembourser les montants perçus. En conséquence, la défenderesse sera condamnée à restituer l’intégralité des charges concernant l’entretien des espaces verts et du portail, et à l’électricité pour l’éclairage du parking perçues sur les 5 dernières exercices soit la somme de 20.125 euros HT (3500 euros x 5ans + 875 x 3 trimestres) soit 24.150 euros TTC.

Le Bailleur prétend que la demanderesse aurait bénéficié « d’un traitement favorable » en ce que les charges exceptionnelles (travaux de toiture, de voirie, marquage au sol, vidange de fosse…) « n’ont jamais fait l’objet d’un appel de provisions dans la mesure où elles n’ont jamais été refacturées à OTIS, la société CAMON 4 les supportant à sa charge ».

Or, il n’échappera pas au Tribunal que la société CAMON 4 a bien refacturé le 21 mars 2025 des charges d’entretien de la toiture à la société OTIS pour un montant de 348,05 euros HT soit 417,66 euros TTC, dont cette dernière s’est intégralement acquittée. En tout état de cause, le Preneur n’incluait pas ces charges exceptionnelles dans les demandes faites à la présente juridiction, mais se réserve toute action à cet égard, en l’absence de régularisation.

Dans ses dernières conclusions, la SCI CAMON 4 demande de :

DIRE ET JUGER que la demande de la SCS OTIS repose sur une obligation sérieusement contestable.

DIRE ET JUGER qu’il n’y a pas lieu à référé sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile .

DEBOUTER la SCS OTIS de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la SCS OTIS à verser à la SCI CAMON 4 la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SCS OTIS aux entiers dépens .

Au soutien de ses demandes, la SCI CAMON 4 fait valoir les éléments suivants :

Par acte sous seing privé du 4 avril 2018, la société CAMON 4 a consenti à la société OTIS un bail commercial en l’état futur d’achèvement portant sur un local d’activités de commerce de gros d’environ 650 m2 de surface en rez-de-chaussée, dénommé « LOT 3 », situé au sein d’un bâtiment à édifier d’une surface au sol de 1.311m2 environ, sis [Adresse 4].

Par avenant du 11 juillet 2018, les parties ont fixé la date de prise d’effet du bail au 19 juillet 2018, date à laquelle elles ont signé le procès-verbal de livraison des locaux loués.

Aux termes du bail, la société OTIS s’est engagée à régler des provisions sur charges, couvrant notamment la taxe foncière, l’assurance PNO ainsi que diverses charges communes.

Le Bail prévoit donc expressément quatre catégories distinctes de charges :

— Les taxes foncières et la TEOM,

— Les primes d’assurance PNO,

— Un forfait annuel de 3.500 € HT couvrant l’entretien des espaces verts, du portail et l’électricité du parking,

— Des charges exceptionnelles et non récurrentes (réparations de voirie, marquage au sol, vidange de fosse…), refacturables au réel et au prorata de la surface louée.

Or, dans les faits, les provisions appelées trimestriellement par la société CAMON 4 ne couvrent que les trois premiers postes.

— La taxe foncière fait bien l’objet d’une régularisation annuelle, en septembre ou octobre selon la réception de l’avis d’imposition.

— L’assurance PNO était initialement facturée en une fois chaque année (en janvier), puis, depuis 2025, fait l’objet d’un appel provisionnel trimestriel afin de sécuriser le paiement compte tenu des impayés constatés.

— Le forfait (entretien des espaces verts et du portail, électricité du parking) n’a pas vocation à être régularisé, puisqu’il s’agit d’un montant fixe contractuel.

— Les charges exceptionnelles (poste 4) n’ont jamais fait l’objet d’un appel de provisions dans la mesure où elles n’ont jamais été refacturées à OTIS, la société CAMON 4 les supportant à sa charge.

Ainsi, la société OTIS ne saurait prétendre que l’ensemble des provisions sur charges serait «dépourvu de cause » ou qu’aucune régularisation n’aurait jamais été effectuée.

En outre, depuis l’entrée en jouissance des locaux, la société OTIS s’est certes acquittée desdites provisions, mais le plus souvent avec retard et seulement après de multiples relances de la bailleresse, comme en attestent les échanges de courriels versés aux débats.

La société OTIS prétend, quant à elle, avoir sollicité, « à de nombreuses reprises et sans succès », la communication des états récapitulatifs des charges locatives et la réalisation des régularisations annuelles prévues au bail. Or, force est de constater qu’elle n’en justifie nullement. La seule pièce produite à ce titre est une mise en demeure datée du 25 novembre 2024, soit plus de six ans après la conclusion du bail et après avoir réglé sans contestation les provisions appelées pendant toute cette période. Elle sollicite pourtant aujourd’hui en référé le remboursement de l’intégralité des provisions réglées depuis le 1 er juin 2020, au motif que la société CAMON 4 n’aurait pas procédé à la régularisation annuelle prévue au bail. De telles demandes, qui visent à remettre en cause des sommes régulièrement appelées et versées, avec retard, sont dépourvues de fondement et doivent être rejetées.

L’article 1302 du Code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à restitution. La seule condition d’octroi d’une provision est l’absence de contestation sérieuse. En l’espèce, la société OTIS sollicite le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges versées depuis le 1er juin 2020, au motif qu’elles seraient dépourvues de cause faute de régularisation annuelle. Cette prétention méconnaît les justificatifs produits par la SCI CAMON 4.

La SCI CAMON 4 démontre qu’elle a strictement respecté ses obligations et a régulièrement communiqué les éléments justificatifs de charges, à savoir :

— les avis de taxe foncière transmis chaque année et régularisés.

— les attestations d’assurance PNO facturées de manière constante, d’abord annuellement puis trimestriellement depuis janvier 2025.

— les justificatifs relatifs au forfait annuel d’entretien portant sur l’électricité du parking, le portail automatique et les espaces extérieurs, facturé conformément au bail sans régularisation.

— les mises en demeure et rappels de paiement établissant le suivi des règlements du locataire.

Ces documents établissent que la réalité, la nature et l’exigibilité des charges sont justifiées. L’existence d’une divergence d’interprétation entre les parties sur la portée du bail ou le calendrier de régularisation ne saurait relever du juge de l’évidence.

Le débat relatif à l’interprétation des clauses du bail et aux obligations du bailleur relativement à la transmission annuelle d’un état récapitulatif des charges du juge du fond. Il appartient en conséquence à la juridiction de constater l’existence de contestation sérieuse et débouter la société OTIS de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions.

Conformément à l’article L.145-40-2 du Code de commerce, le bailleur doit transmettre au preneur un état récapitulatif annuel des charges et, en cas de provision, procéder à leur régularisation. Toutefois, la charge de la preuve d’un défaut de communication incombe au preneur qui s’en prévaut. La société OTIS affirme avoir « à de nombreuses reprises et sans succès » demandé communication des états récapitulatifs, mais elle n’en rapporte aucune preuve. La seule pièce produite est une mise en demeure du 25 novembre 2024, soit plus de six ans après le début du bail et après des paiements réguliers, bien qu’effectués avec retard. Cette absence de preuve démontre le caractère infondé de ses affirmations.

L’absence de communication alléguée est, en tout état de cause, une difficulté sérieuse relevant du Juge du fond, excluant le référé-provision.

Aux termes de l’article 1302 du Code civil, seul ce qui a été payé sans être dû peut donner lieu à restitution. Les paiements réalisés par la société OTIS ont tous une cause contractuelle :

— ils correspondent aux postes expressément prévus par l’article 12-1 du bail,

— ils ont été régulièrement appelés et, pour les taxes foncières, régularisés,

— aucun poste fictif ou indu n’a été facturé,

— la demanderesse a bénéficié d’un allègement de charges puisque le bailleur a conservé à sa charge les dépenses exceptionnelles qui auraient dû lui être refacturées. En conséquence, les paiements effectués ne sauraient être qualifiés d’indus. La demande de remboursement doit donc être rejetée.

L’audience a eu lieu le 3 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 24 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon acte sous seing privé du 4 avril 2018, la société OTIS a conclu avec la société CAMON 4 un bail commercial en l’état futur d’achèvement, portant sur un local d’activités de commerce de gros d’environ 650 m 2 de surface en rez-de-chaussée, dénommé « LOT 3 », situé au sein d’un bâtiment à édifier d’une surface au sol de 1.311 m 2 environ, sis [Adresse 4].

Selon avenant n°1 au Bail, la prise d’effet de celui-ci a été fixée au 19 juillet 2018, date à laquelle les parties ont signé le procès-verbal de livraison des locaux loués.

L’article 12-1 du Bail intitulé « CHARGES ET TAXES », stipule notamment qu’en plus du loyer, le Preneur remboursera au Bailleur les charges suivantes :

1) la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères figurant sur l’avertissement établi au nom du bailleur, au prorata de la surface louée,

2) les primes de toutes assurances PNO relatives à l’immeuble, au prorata de la surface louée,

3) les frais supportés par le Bailleur pour l’entretien des espaces verts et du portail, l’électricité pour l’éclairage du parking, pour un forfait de 3.500 € HT annuels.

4) toutes charges liées à l’exploitation, la nature, la configuration, et à l’entretien des parties communes, telles que figurant en annexe « liste des charges communes refacturables au preneur », au prorata de la surface louée.

En cours de bail, le Bailleur informera le Preneur des charges, taxes, redevances et impôts nouveaux. La provision sur charges fera l’objet d’une régularisation annuelle sur la base d’un décompte par nature de charges établi par le Bailleur.

Le Bailleur adressera annuellement au Preneur un état récapitulatif des charges incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges.

La SCS OTIS soutient pour fonder sa demande en paiement de provision que depuis la prise d’effet du Bail, le Bailleur n’a jamais procédé à aucune régularisation de charges locatives, ni transmis aucun état récapitulatif des charges au Preneur, ni même l’intégralité des documents justifiant des sommes appelées et en en contratriété avec les termes du bail et les dispositions des articles L 145-40-2, alinéa 1 et R 145-36 du code de commerce.

La SCS OTIS fait valoir que le bailleur doit justifier des charges qu’il a effectivement assumées et qu’à défaut, les provisions versées par le preneur sont privées de cause et que si les provisions versées par le preneur sont dépourvues de cause, elles doivent donc lui être restituées par le bailleur, en vertu des dispositions de l’article 1302 du Code civil.

La SCI CAMON 4 expose que l’absence de communication alléguée est une difficulté sérieuse relevant du Juge du fond, excluant le référé-provision alors qu’aux termes de l’article 1302 du Code civil, seul ce qui a été payé sans être dû peut donner lieu à restitution et alors qu’en l’espèce les paiements réalisés par la société OTIS ont tous une cause contractuelle puisqu’ils correspondent aux postes expressément prévus par l’article 12-1 du bail, qu’ils ont été régulièrement appelés et, pour les taxes foncières, régularisés, qu’aucun poste fictif ou indu n’a été facturé.

Sur ce, le juge des référés :

La SCS OTIS preneur qui s’est obligé à verser une provision en application du bail exécute une obligation contractuelle de verser entre les mains du bailleur une certaine somme, qui ne sanctionne pas l’obligation à rembourser les dépenses. Ainsi selon le montant des charges qui apparaissent dans leur état récapitulatif annuel la provision versée a vocation à être, soit définitivement imputée au remboursement de ces dépenses et le bailleur la conservera, soit à être reversée au preneur de sorte que le bénéficiaire final des sommes versées à titre de provision n’est pas déterminé.

La SCI CAMON 4 versant aux débats des justificatifs des charges dues dont le contenu est contesté par la SCS OTIS qui les estime insuffisants, il y a lieu de constater que la demande en paiement des sommes provisionnelles fondée sur la restitution des provisions sur charges injustifiées ne relève pas du pouvoir du juge des référés qui est juge de l’évidence et qui ne peut en l’état procéder à l’interprétation des clauses contractuelles du bail commercial et analyser les pièces justificatives des charges réelles versées aux débats par le bailleur, ce qui relève du pouvoir du tribunal statuant au fond en raison des contestations sérieuses.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes de provision.

Compte tenu de la nature du litige, il y a lieu de rejeter les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamer la SCS OTIS aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETONS les demandes de provision.

REJETONS les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la SCS OTIS aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] par mise à disposition au greffe le 24 décembre 2025.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES