TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— Maître Aurélie HERVÉ

— M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14814

N° Portalis 352J-W-B7H-C24EC

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]

représenté par son syndic, le cabinet DESPORT, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant elle-même en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [O] & ASSOCIES

[Adresse 3]

représentée par Maître [M] [O], administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire ad hoc de la société [Adresse 2], société civile immobilière, dont le siège social est à [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

Décision du 26 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14814 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24EC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Madame DIMENE Margaux, Greffière, lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe

* * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [Adresse 2] est propriétaire du lot de copropriété n°33 et 34 d’un immeuble situé au [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par sommation de payer en date du 29 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI [Adresse 2] de payer des charges de copropriété impayées.

Par ordonnance du 30 juin 2023, le Président du tribunal judiciaire de Paris a désigné la SARL [O] et associés, représentée par Maître [M] [O], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire ad hoc de la société [Adresse 1].

Par exploits de commissaire de justice signifiés les 9 et 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] a fait assigner la SCI [Adresse 2], prise en la personne de son mandataire ad hoc, la SARL [O] et associés, agissant en la personne de Maître [M] [O], en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 4 avril 2024.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, il demande au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1343-2 du code civil,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] recevable et bien fondé en ses demandes,

Déclarer la société [Adresse 2] prise en la personne de son mandataire ad hoc, la SARL [O] et associés, agissant par Maître [M] [O], irrecevable et mal fondée en ses demandes,

En conséquence, l’en débouter,

Prendre acte de ce que la société [Adresse 2] prise en la personne de son mandataire ad hoc, la SARL [O] et associés, agissant par Maître [M] [O], ne conteste pas les sommes dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], au titre des charges et travaux,

Condamner la société [Adresse 2] prise en la personne de son mandataire ad hoc, la SARL [O] et associés, agissant par Maître [M] [O], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], la somme de 10.797,88 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 mars 2021, jusqu’à parfait paiement,

Condamner la société [Adresse 2] prise en la personne de son mandataire ad hoc, la SARL [O] et associés agissant par Maître [M] [O], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner la société [Adresse 2] prise en la personne de son mandataire ad hoc, la SARL [O] et associés agissant par Maître [M] [O], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, par application des dispositions de l’article 699 du CPC ».

Par ses dernières conclusions en défense notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, Maître [O] es-qualité d’administrateur judiciaire de la SCI Saint Martin demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965,

Donner acte la SARL [O] & Associés, représentée par Maître [M] [O] ès qualités de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 10] représenté par son syndic le cabinet DESPORT SAS, sur la fixation de sa créance en principal à hauteur d’une somme de 5.978,67 euros au titre des charges selon décompte arrêté le 1er avril 2024.

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sauf au titre du remboursement de la somme de 2.500 euros versée à la Sarl [O] & Associés en exécution de l’ordonnance de nomination.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 10] représenté par son syndic le cabinet DESPORT SAS de ses demandes de condamnations de dommages et intérêts et limiter l’indemnité de procédure à un montant maximum de 500 euros.

Statuer ce que de droit quant aux dépens ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 octobre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [Adresse 2], représentée par Maître [O], administrateur judiciaire, est propriétaire des lots n°33 et 34 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2017, 4 avril 2018, 25 mars 2019, 30 juin 2020, 15 avril 2021, 14 juin 2022, 19 octobre 2022, 27 mars 2023 et 13 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 25 mars 2024

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [Adresse 2] représentée par Maître [O], administrateur judiciaire, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 5.975,67 euros, ce qui n’est pas contesté en défense.

La SCI [Adresse 2] représentée par Maître [O], administrateur judiciaire ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la sommation de payer en date du 29 mars 2021.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

* * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 4.822,21 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure adressées les 26/07/2018 (43 euros), 7/05/2020 (45 euros) et 10/11/2020 (45 euros), ainsi que les frais de relance exposés les 28/08/2018 (24 euros), 9/06/2020

(25 euros), 8/12/2020 (25 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, pour la somme totale de 207 euros.

Les frais relatifs à l’inscription de l’hypothèque légale en date des 17/06/2023 (170 euros), 08/08/2023 (72,37 euros et 100,82 euros) pour la somme totale de 343,19 euros constituent également des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Dès lors les frais intitulés « Frais de constitution dossier auxiliaire de justice » en date du 18/03/2021 (320 euros), « frais de suivi de contentieux » en date du 7/09/2021 (159 euros), 16/12/2021 (159 euros) ou frais de traitement de dossier (170 euros) ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais désignés comme « frais intervention huissier » en date du 3/05/2021 (124,84 euros), « frais huissier délivrance assignation en date du 4/12/2023 (79,59 x 2) apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme « la provision honoraires ordonnance tribunal » en date du 20/07/2023 (2.500 euros) constitue des frais irrépétibles.

En conséquence, la SCI [Adresse 2] représentée par Maître [O], administrateur judiciaire sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 550,19 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

* * *

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [Adresse 2] représentée par Maître [O], administrateur judiciaire de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [Adresse 2] représentée par Maître [O], administrateur judiciaire, a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 31 décembre 2017.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de

sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [Adresse 2] représentée par Maître [O], administrateur judiciaire, a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Adresse 2] représentée par Maître [O], administrateur judiciaire, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI [Adresse 2]

représentée par Maître [O], administrateur judiciaire sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] prise en la personne de son mandataire ad hoc, la SARL [O] et associés, agissant par Maître [O], administrateur judiciaire, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes de :

—  5.975,67 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 (2ème appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 29 mars 2021;

—  550,19 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2021 ;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] prise en la personne de son mandataire ad hoc, la SARL [O] et associés, agissant par Maître [O], administrateur judiciaire, aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître [P] [R] de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 26 Juin 2025

La Greffière La Présidente