TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Quatrième Chambre

N° RG 22/06759 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XBOU

Jugement du 09 Septembre 2025

Minute Numéro :

Notifié le :

1 Grosse et 1 Copie à

M^e Alexandre NAZ de la SELARL CONCORDE – DROIT IMMOBILIER,

vestiaire : 690

M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON,

vestiaire : 938

Copie Dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience de la Quatrième chambre du 09 Septembre 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 18 Mars 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 Avril 2025 devant :

Président : Véronique OLIVIERO, Vice-Président

Siégeant en formation Juge Unique

Greffier : Karine ORTI,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [S]

né le [Date naissance 4] 1980 à [Localité 15] (84)

[Adresse 1]

[Localité 19]

représenté par Maître Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocats au barreau de LYON, avocat postulant, Maître Véronica VECCHIONI de la SELARL ASTRA JURIS, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [O] [S]

née le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 15] (84)

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocats au barreau de LYON avocat postulant, Maître Véronica VECCHIONI de la SELARL ASTRA JURIS, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

La Société [17], société par actions simplifiée à associé unique, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Alexandre NAZ de la SELARL CONCORDE – DROIT IMMOBILIER, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 5 octobre 2012, Madame [O] [S] et Monsieur [P] [S] ont consenti à Monsieur [U] [B] un prêt privé à usage professionnel d’un montant en principal de 100 000 euros, remboursable in fine, d’une durée de six ans, au taux d’intérêt fixe de 10% l’an. L’emprunt a été garanti par une hypothèque conventionnelle pour un montant en principal de 50 000 euros et en accessoire de 10 000 euros, au profit de chacun des créanciers.

Monsieur [B] s’étant montré défaillant dans le paiement des échéances d’intérêts, les créanciers ont engagé en 2015 une procédure de saisie immobilière. Le 18 avril 2016, préalablement à l’audience d’adjudication fixée au 21 avril, un protocole d’accord transactionnel a été régularisé entre les parties, accordant à Monsieur [B] un délai supplémentaire pour s’acquitter de sa dette moyennant une compensation financière.

Par actes authentiques du 3 novembre 2016, Monsieur [P] [S] a consenti à Monsieur [B] un prêt et une reconnaissance de dette, pour un montant global de 40 000 euros, garantis par des affectations hypothécaires portant sur une parcelle située [Adresse 18] à [Localité 19], cadastrée section BT[Cadastre 10], laquelle a été évaluée 845 700 euros le 26 avril 2016 par la société [17].

Monsieur [B] n’a exécuté ni le protocole transactionnel, ni les nouveaux prêts.

Le 1er février 2018, les consorts [S] ont obtenu du président du tribunal de grande instance de Nice une ordonnance d’homologation du protocole d’accord transactionnel conclu le 18 avril 2016.

Puis, par jugement réputé contradictoire du 23 avril 2019, le tribunal de grande instance de Nice a :

Condamné Monsieur [B] à payer à Madame [O] [S] et à Monsieur [P] [S] la somme de 483 000 euros arrêtée au jour de l’assignation, soit le 27 décembre 2018, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Ordonné l’exécution provisoire du jugementCondamné Monsieur [B] aux dépens.

Le 23 mars 2018, les consorts [S] ont relancé la procédure de saisie immobilière, après avoir obtenu une inscription d’hypothèque provisoire sur des biens appartenant à Monsieur [B], situés à [Localité 19] et cadastrés section BT [Cadastre 13] et BT [Cadastre 14]. Le 2 mai 2019, les parcelles ont été adjugées au prix principal de 200 000 euros. Par ordonnance du 28 février 2020 rendue par le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Nice, il a été attribué la somme de 106 095,29 euros aux consorts [S]. Dans un deuxième temps, ils ont obtenu la somme de 69 343,60 euros.

Le 13 juin 2019, les créanciers ont obtenu une inscription d’hypothèque judiciaire sur la parcelle BT[Cadastre 10] et initié une seconde procédure de saisie-immobilière afin d’obtenir les sommes encore dues. A l’audience du 4 mai 2021, l’enchère sur une mise à prix de 180 000 euros est restée déserte.

Reprochant à la SASU [17] son rapport d’estimation de la parcelle BT[Cadastre 10], Monsieur [P] [S] et Madame [O] [S] l’ont fait assigner en responsabilité devant le tribunal judiciaire de Lyon, par acte d’huissier de justice signifié le 29 juillet 2022.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2024, Monsieur [P] [S] et Madame [O] [S] sollicitent du tribunal de :

CONDAMNER la société [17] à leur régler les sommes détaillées ci-dessous :

Pour Monsieur [S] et Madame [S], la somme de 310 537 euros, outre intérêts au taux légal, avec anatocisme des intérêts légaux depuis la mise en demeure du 16 novembre 2021, en réparation du préjudice lié à l’impossible recouvrement des sommes encore dues au titre du protocole de 2016Pour Monsieur [S], la somme de 73 152 euros, outre intérêts contractuels, en réparation du préjudice lié à l’impossible recouvrement des sommes dues au titre des deux prêts du 3 novembre 2016Pour Monsieur [S] et Madame [S], la somme de 10 000 euros chacun, en réparation de leur préjudice moral Pour Monsieur [S] et Madame [S], la somme de 5 000 euros chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société [17] aux entiers dépens

ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, les consorts [S] recherchent la responsabilité de la société [17] pour avoir réalisé une évaluation tronquée de la parcelle BT[Cadastre 10], laquelle est en réalité en zone rouge concernant le risque d’incendie de forêt, inconstructible, enclavée, et quasiment sans valeur vénale selon l’expert qu’ils ont mandaté en 2021. Ils soulignent que la parcelle était déjà classée en zone N à la date de l’estimation litigieuse, suite au changement de PLU intervenu en février 2016. Ils observent que le bâti existant est une ruine de 10 m² et non de 100 m².

Ils soutiennent que, sans cette surestimation flagrante, ils n’auraient ni interrompu la première procédure de saisie immobilière pour transiger, ni accordé un nouveau prêt, ni engagé une saisie immobilière visant cette parcelle BT[Cadastre 10] si elle n’avait pas constitué un moyen de recouvrir leurs créances.

Les demandeurs considèrent que leur préjudice est certain dès lors qu’ils n’ont plus de possibilité de recouvrer leurs créances, celles-ci ne reposant que sur la garantie hypothécaire prise sur la parcelle BT[Cadastre 10].

Par ailleurs, ils répliquent que le rapport [F] [T] qu’ils produisent, certes non contradictoire, est corroboré par l’expertise litigieuse, également non-contradictoire, du cabinet [17], par l’évaluation du juge de l’exécution, et par l’enchère déserte du 4 mai 2021. Ils rappellent la chronologie des contrats, des sûretés et des procédures pour établir le caractère déterminant de l’évaluation de la parcelle BT[Cadastre 10] dans leurs engagements. Enfin, ils contestent que le préjudice puisse se réduire à une perte de chance.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2024, la SASU [17] sollicite du tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [S] et Madame [S] de l’intégralité de leurs demandes

CONDAMNER Monsieur [S] et Madame [S] au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la Selarl CONCORDE AVOCATS, avocat sur son affirmation de droit, ainsi qu’au remboursement du coût du commandement

ORDONNER l’exécution provisoire.

La société [17] conteste toute faute, objectant tout d’abord que le rapport d’expertise [16], produit par les demandeurs, n’est pas contradictoire de sorte que la juridiction ne peut prendre en compte cette seule pièce. Elle observe que ce rapport ne confirme pas l’erreur qui lui est imputée dans la mesure où le PLU a été largement modifié entre les deux avis, contraignant désormais les potentialités constructives et la masse d’acquéreurs susceptibles d’être intéressés. Elle ajoute que, de la même manière, la mise à prix a été fixée par le juge de l’exécution en considération de ce changement de zonage et de la créance à récupérer. La défenderesse soutient également que les notions de prix de vente, a fortiori dans le cadre d’une vente forcée, et de valeur vénale d’un bien sont distinctes, de sorte que l’expert ne peut être tenu responsable de l’écart entre les deux. Elle souligne que la parcelle BT[Cadastre 10] était accessible par les autres parcelles appartenant à Monsieur [B].

La société [17] conclut ensuite à l’absence de lien de causalité, dans la mesure où la somme réclamée de 310 537 euros correspond au prêt consenti le 5 octobre 2012 et au protocole transactionnel de 2016, lequel ne fait pas état du rapport litigieux, ni même de la parcelle BT[Cadastre 10]. Elle note que, de la même manière, le rapport litigieux n’a jamais eu pour finalité d’éclairer les consorts [S] dans leur décision du 3 novembre 2016 d’accorder les prêts de 40 000 euros, en exécution desquels la somme de 73 152 euros est réclamée. La défenderesse considère que seule une perte de chance pourrait être envisagée. Elle estime qu’au cas particulier, celle-ci est nulle puisque les consorts [S] ont été négligents en accordant de nouveaux prêts alors que le premier n’était pas remboursé. Elle ajoute que Monsieur [B] possède d’autres biens immobiliers, de sorte que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’impossibilité de recouvrer leur créance.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la SAS [17]

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans son « avis de valeur vénale », la société [17] désigne la parcelle cadastrée section BT numéro [Cadastre 10] comme le lot A et la décrit comme un terrain d’une superficie d’environ 56 ares 38 centiares, constitué de balmes et taillis, surbâti d’une maison d’habitation en ruine. Selon elle, le bien est classé, comme les autres parcelles objets de l’étude commandée par Monsieur [B], en zone Ab au PLU de la ville de [Localité 19], lequel autorise seulement :

L’installation de systèmes solaires thermiques, photovoltaïques ou de production d’énergie renouvelable ou de récupération d’eau (…)Les installations classées pour la protection de l’environnement liées aux constructions et installations admises sous conditions dans la zone (…)L’extension mesurée des constructions, installations, classées pour la protection de l’environnement ou non, et des ouvrages techniques existants, nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, liés au traitement des déchets à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la vocation agricole des terresLes infrastructures et ouvrages techniques nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la vocation agricole des terres ; les ouvrages et installations ou équipements publics d’infrastructure de desserte de la zone : voirie… Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole (…).

La société [17] indique également que la parcelle BT[Cadastre 10] possède un accès direct, permettant d’obtenir les autorisations administratives nécessaires pour une extension ou une deuxième construction selon le PLU applicable. La société [17] en conclut qu’elle est constructible et l’estime à 845 700 euros.

Les demandeurs produisent un autre avis, sollicité en 2021 auprès du cabinet [16], rendu sur dossier le 14 janvier 2022. Il est indiqué que la parcelle BT[Cadastre 10] est située en deuxième rideau par rapport à la voie publique qui se trouve en contre-haut. Elle est décrite comme accessible par la parcelle contiguë n°[Cadastre 7] dont elle constitue un délaissé, signifiant qu’elle est enclavée. Le cabinet [16] précise que le terrain est de forme irrégulière, pentu, ni clôturé ni délimité, sans aucune viabilité. Depuis la modification du PLU, approuvée en octobre 2019, la parcelle est classée en zone Nb, soit en zone naturelle, ce qui signifie qu’elle est inconstructible du point de vue de l’expert. En outre, elle se trouve en zone rouge « risque majeur d’incendies de forêt » et en zone bleue « risque modéré de mouvements de terrain ». Ainsi, selon la société [16], le bâti rapporté comme étant en ruine nécessite une autorisation administrative pour être réhabilité, laquelle ne sera pas accordée en l’état des règles d’urbanisme et du plan de prévention des risques incendie. Selon l’expert [F] [T] la valeur d’un bien dépend de l’usage qui peut en être fait. Au cas particulier, au regard des caractéristiques précitées, le bien ne présente pas d’intérêt d’usage donc pas d’intérêt économique. La valeur vénale est ainsi fixée à 17 000 euros.

Il est manifeste que ces deux avis divergent fondamentalement sur le caractère constructible de la parcelle BT[Cadastre 10] et son enclavement.

Sur le premier point, les consorts [S] produisent une note de renseignements d’urbanisme indiquant que la parcelle cadastrée section BT[Cadastre 10] était classée en zone Nf, suivant le PLU approuvé le 23 décembre 2010 modifié le 19 février 2016, ce qui signifie une zone naturelle composée de flancs de collines ou de forêts. Si l’extension mesurée des constructions existantes y est autorisée, ce n’est qu’à condition de ne pas porter atteinte à la qualité des sites, à l’exploitation forestière et au caractère naturel de la zone.

Ainsi, qu’elle soit classée en zone Nf ou en zone Ab, il est inexact de soutenir que la parcelle BT[Cadastre 10] est constructible en application du PLU, dans la mesure où les conditions et restrictions fixées par le document d’urbanisme ne permettent aucunement d’envisager un usage d’habitation ordinaire, à supposer d’ailleurs que le bâti préexistant ait déjà eu cette vocation et que son état de ruine puisse être « dépassé » pour autoriser une extension.

Concernant le second point, un procès-verbal descriptif du 30 avril 2019 est versé au débat. L’huissier de justice indique que la parcelle BT[Cadastre 10] est en pente, enclavée au sud de la maison située au [Adresse 5] à [Localité 19], en ce sens qu’il faut traverser la villa, descendre un chemin bétonné, passer à travers des serres puis descendre les différents plateaux en pleine forêt. Un second procès-verbal, dressé le 17 février 2021 aux fins de visites judiciaires dans le cadre de l’adjudication, maintient que la parcelle BT[Cadastre 10] est enclavée, l’accès ne pouvant s’effectuer que par une voie carrossable par le numéro [Adresse 6], lequel dessert plusieurs parcelles, dont la parcelle BT [Cadastre 12] située au-dessus du bien cadastré BT[Cadastre 10]. Toutefois cette parcelle BT[Cadastre 12] comporte un bâti divisé en deux habitations, dont les occupants refusent à l’huissier l’accès à la parcelle BT[Cadastre 10]. Ainsi, « l’accès direct » retenu par la société [17] est totalement contredit.

Si la partie défenderesse objecte que l’avis rendu par la société [16] n’est pas contradictoire, il est toutefois corroboré par ces deux procès-verbaux d’huissier de justice. Le tribunal remarque également que l’origine de propriété de la parcelle BT[Cadastre 10], mentionnée dans les actes authentiques du 3 novembre 2016, rapporte qu’elle a été acquise par Monsieur [B] en 2003 pour un prix de 9 200 euros, sans commune mesure avec l’évaluation de 845 700 euros retenue par le cabinet [17] en 2016 et nettement plus cohérente avec l’estimation à 17 000 euros du cabinet [16].

Il se déduit de ce qui précède que la valorisation effectuée par la société [17] est grossièrement erronée, compte tenu de son caractère manifestement excessif au regard des conditions restrictives de constructibilité et de l’enclavement du bien. Les nuances pouvant exister entre une valeur vénale, un prix de vente amiable et un prix de vente forcée ne remettent pas en cause cette analyse.

La société [17] réfute que son avis ait pu influencer la rédaction du protocole transactionnel du 18 avril 2016 puis l’octroi des nouveaux prêts par [P] [S] le 3 novembre 2016.

Dans son jugement d’orientation du 7 janvier 2016, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nice a fixé la date d’adjudication des parcelles cadastrées BT[Cadastre 13] et BT[Cadastre 14] au 21 avril 2016. Si Monsieur [B] a missionné le cabinet [17] pour évaluer son ensemble immobilier le 8 avril 2016, il s’avère que le rapport a été achevé le 26 avril 2016, soit après la conclusion du protocole transactionnel intervenue le 18 avril 2016. Au demeurant, cet accord ne fait aucune allusion à l’avis de la société [17]. En outre, il prévoit sous certaines conditions la mainlevée des hypothèques déjà prises sur les parcelles BT[Cadastre 13] et BT[Cadastre 14] et l’abandon de la procédure de vente forcée, alors qu’elles permettaient de garantir les prêteurs. Dans ce contexte, il n’est pas suffisamment prouvé que l’avis en cours de rédaction par la société [17] a été déterminant dans la signature de l’accord transactionnel.

En revanche, il ressort du prêt et de la reconnaissance de dette (ci-après les deux prêts) octroyés par Monsieur [S] à Monsieur [B] par actes authentiques du 3 novembre 2016 que des hypothèques conventionnelles portant sur la parcelle BT[Cadastre 10] ont été convenues en contrepartie. Il est notable que ces hypothèques ont été inscrites au deuxième et troisième rang derrière une hypothèque conventionnelle prise le même jour au profit d’un dénommé Monsieur [R] d’un montant en principal de 120 000 euros.

Il se déduit suffisamment de ces éléments que l’évaluation réalisée par la société [17] a été un levier de négociation pour emporter la décision de Monsieur [S] d’accorder deux nouveaux prêts d’un montant total de 40 000 euros, dont le remboursement a été garanti par les hypothèques conventionnelles prises sur la parcelle cadastrée BT[Cadastre 10]. Dès lors qu’une évaluation conforme aux caractéristiques du bien n’aurait pas couvert le montant des prêts en principal, le prêteur n’aurait eu aucun intérêt à convenir d’une hypothèque conventionnelle sur cette parcelle.

Par conséquent, pour sa faute dans l’évaluation de la parcelle BT[Cadastre 10], la société [17] engage sa responsabilité envers Monsieur [P] [S], ayant conduit celui-ci à garantir les prêts du 3 novembre 2016 par les affectations hypothécaires de la parcelle BT[Cadastre 10] puis à mener une procédure de saisie immobilière.

Il résulte de ce qui précède que seul peut être indemnisé le préjudice subi par Monsieur [P] [S] consécutivement à son impossibilité de recouvrer les sommes dues au titre des actes authentiques de prêt et reconnaissance de dette du 3 novembre 2016.

Contrairement à ce qu’indique la société [17], les autres biens immobiliers qu’elle a elle-même évalués, sont des biens en indivision et/ou à vocation agricole, qui ne permettent pas un recouvrement aisé et/ou suffisant.

Le demandeur réclame la somme du capital prêté, des intérêts conventionnels et des dommages et intérêts fixés contractuellement, suivant le commandement de payer signifié le 1er avril 2019. Toutefois, dans son jugement d’orientation du 6 février 2020, le juge de l’exécution s’est prononcé sur les clauses pénales stipulées dans les contrats de prêt du 3 novembre 2016, les ramenant à la somme totale de 200 euros. Ainsi la créance de Monsieur [S] dans le cadre de la saisie immobilière portant sur la parcelle BT[Cadastre 10] a été ramenée à la somme de 48 060 euros, clauses pénales comprises, arrêtée au 3 novembre 2018. Ce montant de 48 060 euros sera donc retenu pour fixer l’indemnisation du préjudice matériel de Monsieur [S], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision s’agissant d’une créance indemnitaire.

Dans la mesure où la faute de la société [17] et le lien de causalité avec la signature du protocole d’accord signé le 18 avril 2016 ne sont pas établis, les consorts [S] ne sauraient se prévaloir d’un préjudice moral en lien avec l’impossibilité de recouvrir leur créance résultant du prêt initial accordé le 5 octobre 2012. Par ailleurs, Monsieur [S] ne distingue pas son préjudice moral en lien avec l’octroi des prêts du 3 novembre 2016. Par suite, les prétentions au titre du préjudice moral des demandeurs doivent être rejetées.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner la SASU [17] aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La SASU [17] sera également condamnée à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 2 500 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur ce fondement par Madame [O] [S] doit être rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites depuis le 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 alinéas 1 et 2 du même code le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE la SASU [17] à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 48 060 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

DEBOUTE Monsieur [P] [S] du surplus de ses prétentions indemnitaires

DEBOUTE Madame [O] [S] de ses prétentions indemnitaires

CONDAMNE la SASU [17] aux dépens

CONDAMNE la SASU [17] à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 2500 euros au titre des frais non répétibles de l’instance

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Prononcé à la date de mise à disposition au greffe par Véronique OLIVIERO, vice-président,

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président, Véronique OLIVIERO, et Karine ORTI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT