TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 22/03460 – N° Portalis DB2H-W-B7G-WYMM

Jugement du 25 mars 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Géraldine ROUX de la SELARL B2R & ASSOCIÉS – 781

Maître François LOYE de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP – 692

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 25 mars 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 06 mai 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 janvier 2025 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier présent lors de l’audience de plaidoirie, et de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier présent lors du prononcé,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSES

S.A.S. VERT CHEZ VOUS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Géraldine ROUX de la SELARL B2R & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON, et Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.S. LABATUT GROUP

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Géraldine ROUX de la SELARL B2R & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON, et Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître François LOYE de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2019, la SCI [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société VERT CHEZ VOUS, un local consistant en un ensemble immobilier sis à [Adresse 3], composé d’un bâtiment abritant divers locaux à usage d’entrepôts pour 515 m² et à usage de bureaux pour 180 m² avec une mezzanine, cour de stockage et de chargement pour 730 m².

Par acte sous seing privé du même jour, la société LABATUT GROUP, société mère de la société VERT CHEZ VOUS, s’est portée caution personnelle, solidaire et indivisible de cette dernière, jusqu’au terme du bail fixé au 04 août 2028.

Depuis le 03 mars 2021, les riverains limitrophes des locaux se sont plaints de nuisances sonores résultant de l’activité de la société VERT CHEZ VOUS.

Estimant ne pouvoir poursuivre son activité en l’absence de résolution amiable des réclamations récurrentes du voisinage, la société VERT CHEZ VOUS a sollicité la résolution anticipée du bail commercial.

La SCI [Adresse 2] a refusé toute résolution anticipée du bail.

Le 2 juillet 2021, la société VERT CHEZ VOUS a conclu un bail commercial précaire d’une durée de sept mois avec un nouveau bailleur afin de pouvoir quitter les locaux de la SCI [Adresse 2] concernant lesquels elle a à nouveau sollicité la résolution anticipée du bail, estimant ne plus pouvoir y exercer son activité.

Aucune solution amiable n’a été trouvée par les parties.

Par exploit du 18 octobre 2021, la société VERT CHEZ VOUS a assigné la SCI [Adresse 2] devant le Tribunal judiciaire de TOULOUSE aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du bail commercial, rétroactivement au 31 mai 2021.

Par acte du 18 janvier 2022, la société VERT CHEZ VOUS a donné congé, à titre conservatoire, à la SCI [Adresse 2] pour le 04 août 2022.

La SCI [Adresse 2] a assigné en référé devant le Tribunal de commerce de LYON la société LABATUT GROUP ès qualités de garant de la société VERT CHEZ VOUS. Par ordonnance du 07 février 2022, le Tribunal de commerce de LYON a ordonné qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal judiciaire de TOULOUSE et a autorisé la suspension des loyers à venir au titre du bail commercial du 29 juillet 2019 et jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue par le Tribunal judiciaire de TOULOUSE.

Par ordonnance du 24 mars 2022, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de TOULOUSE a ordonné le renvoi de l’affaire devant le Tribunal judiciaire de LYON.

Par exploit du 10 novembre 2022, la SCI [Adresse 2] a appelé en intervention forcée la SAS LABATUT GROUP, ès qualités de caution solidaire.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 05 décembre 2022.

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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 février 2024, la société VERT CHEZ VOUS et la société LABATUT GROUP sollicitent d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1217 et suivants ; 1719, 1727 et 1729 du Code civil :

A titre principal,

Prononcer la résolution judiciaire du bail commercial en date du 29 juillet 2019, à compter du 31 mai 2021,Condamner la SCI [Adresse 2] à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 16.520 € versé par la Société VERT CHEZ VOUS.A titre subsidiaire, si le Tribunal refusait de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial,

Débouter la SCI [Adresse 2] de toutes ses demandes du fait de l’exception d’inexécution,Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI [Adresse 2] à l’encontre de la société VERT CHEZ VOUS et de la société LABATUT GROUP.A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal refusait de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial et refusait de reconnaitre l’exception d’inexécution des obligations entre le bailleur et le preneur,

Condamner la SCI [Adresse 2] à verser à la société VERT CHEZ VOUS la somme de 122.675,50 € à titre de dommages et intérêts du fait des conséquences du manquement à ses obligations en qualité de bailleur,Ordonner la compensation de la créance de loyers de la SCI [Adresse 2] et la créance de la société VERT CHEZ VOUS au titre de la réparation du préjudice consécutif aux manquements à l’obligation de délivrance fixée à la somme de 122.792,31 €.A titre très infiniment subsidiaire, si le Tribunal refusait de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial et refusait de reconnaître l’exception d’inexécution des obligations entre le bailleur et le preneur, ainsi que le préjudice de la concluante,

Diminuer le prix du bail commercial litigieux à proportion de 10 % sur la période du 1er juin 2021 au 04 août 2022, soit à la somme de 12.279,231 €,Limiter l’obligation à la dette de la société LABATUT GROUP à la somme de 7.706,987 €.En tout état de cause,

Débouter la SCI [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes au titre du paiement des loyers,Condamner la SCI [Adresse 2] à effectuer, sous astreinte de 500 € par jour de retard, 8 jours après signification du jugement à intervenir, l’état des lieux de sortie contradictoire,Condamner la SCI [Adresse 2] à verser à la société VERT CHEZ VOUS la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens,Ecarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2023, la société [Adresse 2] sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de l’article 1719 du Code civil :

Condamner la société VERT CHEZ VOUS au paiement de la somme de 122.792,31 €, au titre des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail du 04 août 2022 et in solidum avec la société LABATUT GROUP, ès qualités de caution pour les loyers et charges, à hauteur de la somme de 77.069,87 € HT,Condamner la SCI [Adresse 2] à remettre, sous astreinte de 500 € par jour de retard, 8 jours après signification du jugement à intervenir, les clés du local ainsi que l’établissement d’un état des lieux contradictoire, pendant cette période,Condamner la société VERT CHEZ VOUS et la société LABATUT GROUP in solidum à payer la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

*

La clôture de la procédure a été prononcée au 06 mai 2024.

*

I. Sur la résiliation du bail commercial

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, la société VERT CHEZ VOUS fait valoir que la SCI [Adresse 2] a manqué à son obligation de délivrance et à assurer la jouissance paisible du local commercial en ne lui permettant pas d’exploiter les lieux conformément à leur destination sans que cela ne soit de nature à causer des difficultés avec le voisinage.

En réponse, la SCI [Adresse 2] souligne que les locaux ont toujours été loués pour des activités de même nature sans que cela ne soulève de difficultés avec le voisinage. Elle soutient avoir parfaitement remplie son obligation de délivrance et relève que les pièces produites par la société VERT CHEZ VOUS ne permettent nullement de rapporter la preuve d’une impossibilité d’exploitation des locaux due à leur situation géographique.

Réponse du Tribunal,

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur dans la durée du bail.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que les locaux étaient destinés à « servir exclusivement à un usage de plateforme logistique, entreposage de marchandises dans le cadre de l’activité de transport public de marchandises du PRENEUR telles que décrits dans les statuts du PRENEUR, à l’exclusion de toute autre utilisation ».

Bien que les statuts de la société VERT CHEZ VOUS ne soient pas produits, il est permis de constater à la lecture de sa pièce 9 (registre national des entreprises) que son activité principale est « la distribution, la livraison urbaine et périurbaine de marchandises assurées essentiellement au moyen de véhicules Nn polluants (électriques, Gnv, Gpl,…) la logistique du dernier kilomètre, la location de véhicules propres avec chauffeur, le transport public routier de marchandise ou location de véhicules industriels avec conducteurs destinés au transport de marchandises et commissionnaire de transport ».

A ce titre, il apparait que cette activité était parfaitement possible dans les locaux loués dans la mesure de ce que ceux-ci pouvaient matériellement permettre, le bail soulignant d’ailleurs « que le preneur devra jouir des biens loués en bon père de famille suivant leur destination. Il veillera à ne rien faire ni laisser faire qui puisse apporter aucun trouble de jouissance au voisinage, notamment quant aux bruits, odeurs, vibrations et fumées, et, d’une façon générale ne devra commettre aucun abus de jouissance ».

Partant, bien que seules deux correspondances du voisinage ne soient produites, celles-ci démontrent, photos à l’appui, que l’usage des lieux ne s’est pas fait dans le respect des termes du contrat de bail et que cela ne relève en rien d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme ou de garantie d’un usage paisible des lieux alors même qu’une démarche de médiation était mise en œuvre entre les voisins et la mairie pour trouver une solution, non pas à la fin de l’exploitation des locaux, mais à leur exploitation raisonnable au regard de leur environnement qui n’était manifestement pas inconnu de la société VERT CHEZ VOUS au moment de la conclusion du bail.

C’est sur ce dernier point que le Tribunal retient que la SCI [Adresse 2] n’a nullement manqué à ses obligations mais bien que la société VERT CHEZ VOUS n’a pas fait usage des lieux « en bon père de famille », soit qu’elle n’a pas anticipé l’insuffisance des locaux qu’elle louait pour son activité, soit qu’elle n’a pas justement apprécié l’importance de cette dernière et de son impact sur le voisinage au regard de la configuration des lieux et des horaires d’activités au sein d’une zone résidentielle, points qu’elle ne saurait reprocher à la SCI [Adresse 2] de n’avoir pas pris en compte alors qu’elle-même a démontrer son incapacité à le faire.

En conséquence, la demande de résolution judiciaire sera rejetée.

II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et charges formée par la SCI [Adresse 2]

Au soutien de sa demande, la SCI [Adresse 2] fait valoir que le bail a été résilié au 04 août 2022 et que la société VERT CHEZ VOUS n’a pas procédé au règlement des loyers et charges entre le 1er juin 2021 et le 04 août 2022 alors même que ceux-ci étaient payables par quart trimestriellement et d’avance.

En réponse, la société VERT CHEZ VOUS (et la société LABATUT GROUP) fait valoir au soutien du rejet de cette demande que la SCI [Adresse 2] ayant manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible des locaux, elle était en droit de lui opposer l’exception d’inexécution, relevant avoir été obligée de quitter les lieux à compter du 20 mai 2021 et de donner congés à titre conservatoire pour le 04 août 2022, période durant laquelle la SCI [Adresse 2] s’est de fait abstenue de respecter son obligation de délivrance conforme du local commercial.

Réponse du Tribunal,

En application de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il a été exposé ci-avant que la SCI [Adresse 2] n’avait nullement manqué à son obligation de délivrance conforme ou à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux par le preneur dès lors que ce dernier en faisait un usage conforme à leur configuration et à leur environnement immédiat.

Ainsi, le départ anticipé de la société VERT CHEZ VOUS n’apparait nullement comme le résultat d’un manquement quelconque de la SCI [Adresse 2] mais comme celui du manque d’anticipation ou du défaut d’appréciation de la société VERT CHEZ VOUS quant à sa propre activité, les locaux étant demeurés identiques tout au long de leur usage et parfaitement à même d’être utilisés dans des conditions raisonnables.

Il s’en déduit que la société VERT CHEZ VOUS ne pouvait valablement opposer à la SCI [Adresse 2] l’exception d’inexécution qu’elle invoque aujourd’hui pour refuser de payer les sommes dont elle lui était redevable en application du bail commercial.

En conséquence, la société VERT CHEZ VOUS sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 122.791,31 € au titre des loyers et charges impayés sans qu’il n’y ait lieu de procéder à une quelconque diminution telle que sollicitée sans aucun fondement juridique par la société VERT CHEZ VOUS.

La société LABATUT sera quant à elle condamnée, solidairement avec la société VERT CHEZ VOUS, ès qualités de caution solidaire, à hauteur des seuls loyers ainsi qu’il est stipulé à l’acte du 20 juillet 2019, soit la somme de 77.069,78 € HT.

En outre, les clés du local ayant été restituées aux dires de la société VERT CHEZ VOUS celle-ci y sera condamnée à titre purement formel.

A l’inverse, il n’y a lieu de faire droit à une quelconque demande de condamnation à la réalisation sous astreinte d’un état de lieux plus de deux années après le départ effectif des lieux par la société VERT CHEZ VOUS, les parties demeurant libres d’en faire établir un amiablement.

III. Sur la demande de condamnation à paiement de dommages et intérêts formée par les sociétés VERT CHEZ VOUS et LABATUT GROUP

En l’espèce, cette demande étant fondée sur l’existence de manquements de la SCI [Adresse 2] à ses obligations de bailleur, qui n’ont pas été retenus par la juridiction, il y a lieu de rejeter cette demande et celle, subséquente, de compensation.

IV. Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société VERT CHEZ VOUS supportera les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société VERT CHEZ VOUS sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 2], au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 € en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour sa défense.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE les sociétés VERT CHEZ VOUS et LABATUT GROUP de leur demande de résiliation judicaire du bail commercial conclu avec la SCI [Adresse 2] ;

CONDAMNE la société VERT CHEZ VOUS à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 122.791,31 € au titre des loyers et charges impayés, solidairement avec la société LABATUT GROUP à hauteur de 77.069,78 € ;

CONDAMNE la société VERT CHEZ VOUS à la restitution des clés des locaux objets du bail commercial conclu avec la SCI [Adresse 2] ;

CONDAMNE la société VERT CHEZ VOUS à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société VERT CHEZ VOUS aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Julien CASTELBOU, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT