TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

N° RG 25/05405 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LV7V

Jugement du 04 Mai 2026

N°: 26/448

S.A.S. LES BELLES ANNEES

C/

[M] [V] [J]

[I] [Q], es qualité de caution

[P] [Y], es qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BALLAY

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e LEVILLAIN

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Mai 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Mars 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. LES BELLES ANNEES

[Adresse 2]

représentée par M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Typhanie BALLAY, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [M] [V] [J]

[Adresse 3]

représenté par M^e Marie-Laure LEVILLAIN, avocat au barreau de RENNES

M. [I] [Q], es qualité de caution

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

M. [P] [Y], es qualité de caution

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 mai 2023, la société LES BELLES ANNEES a consenti un bail d’habitation meublé à M. [M] [V] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3], appartement n°113, à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 515 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [I] [Q] et M [P] [K] [Y].

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1141,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé aux cautions le 10 décembre 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [V] [J] le 28 novembre 2024.

Par assignations des 18 juin et 28 avril 2025, la société LES BELLES ANNEES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [V] [J], au besoin avec le concours de la force publique, et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [I] [Q] et M [P] [K] [Y] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1993,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 novembre 2024,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 mars 2026, la société LES BELLES ANNEES, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 février 2026, s’élève désormais à 3509,37 euros. Elle s’oppose à l’octroi de tout délais de paiement au locataire, le montant de la dette s’étant aggravé depuis la délivrance du commandement de payer. Elle reconnait une erreur dans le calcul de l’indexation du loyer, mais indique avoir corrigé cette erreur dans le dernier décompte produit.

M. [M] [V] [J], comparant par ministère d’avocat, demande à la juridiction de :

— dire que le montant du loyer est de 542,69 € à compter du 1er janvier 2025 et de 546,96 € à compter du 1er janvier 2026,

— accorder à M [J] un délai de paiement à hauteur de 90 euros par mois pour régler sa dette locative sur 3 ans, avec suspension des effets de la clause résolutoire et de l’expulsion,

— débouter la société LES BELLES ANNEES de toutes ses demandes,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner la société demanderesse aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que la société LES BELLES ANNEES a réclamé des sommes, dans son assignation, sur la base d’un montant de loyer indexé erroné, mais qu’elle a désormais procédé à la rectification du montant du loyer pour les années 2025 et 2026.

Il ajoute avoir repris la paiement de son loyer courant depuis le mois d’avril 2026 et disposer désormais des ressources nécessaires pour mettre en place un plan d’apurement.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [I] [Q] et M [P] [K] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LES BELLES ANNEES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1141,18 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M [J] a versé à son bailleur la somme de 552 € en décembre 2025, celle de 562 € en janvier 2026 celle de 650 € en février 2026. Le locataire produit également un ordre de virement de la somme de 547 € le 3 mars 2026. Le loyer actuel étant de 546,96 €, M [J] a donc versé, depuis au moins trois mois, une somme supérieure à son loyer courant. La condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc tout à fait satisfaite.

De plus, M [J] justifie, par la production d’un contrat de travail à durée indéterminée, avoir trouvé un emploi stable avec une rémunération brute mensuelle de 2150,03 €. Il justifie donc, ainsi, être en situation de régler sa dette locative dans un délai raisonnable et compatible avec le respect des intérêts du bailleur, étant précisé qu’il a démontré souhaiter mettre en place un plan d’apurement puisqu’il a adressé une demande, en ce sens, à son bailleur.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [M] [V] [J] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LES BELLES ANNEES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 février 2026, M. [M] [V] [J] lui devait la somme de 3509,37 euros.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant (l’erreur de calcul de l’indexation du loyer ayant été corrigée par la bailleresse), ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 3509,37 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 1141,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, étant précisé que l’actualisation de la somme due lors de l’assignation est erronée à raison d’une erreur de calcul de l’indexation du loyer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [V] [J] ainsi que M. [I] [Q] et M [P] [K] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Il convient ici de préciser que, le montant erroné du loyer au titre des années 2025 et 2026 figurant dans les premiers décomptes locatifs transmis ayant été corrigé par la bailleresse à la demande du locataire, il n’y a plus lieu de statuer sur ce point.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 546,96 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LES BELLES ANNEES ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [V] [J] et M. [I] [Q] et M [P] [K] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 mai 2023 entre la société LES BELLES ANNEES, d’une part, et M. [M] [V] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] est résilié depuis le 27 janvier 2025,

CONDAMNE M. [M] [V] [J] solidairement avec M. [I] [Q] et M [P] [K] [Y] pris en leur qualité de caution, à payer à la société LES BELLES ANNEES la somme de 3509,37 euros (trois mille cinq cent neuf euros et trente-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 février 2026, avec intérêts au taux légal courant à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 1141,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [M] [V] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 90 euros (quatre-vingt-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [V] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [V] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [M] [V] [J] sera condamné, solidairement avec M. [I] [Q] et M [P] [K] [Y] pris en leur qualité de caution, à verser à la société LES BELLES ANNEES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société LES BELLES ANNEES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [V] [J], solidairement avec M. [I] [Q] et M [P] [K] [Y] pris en leur qualité de caution, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 novembre 2024 et celui des assignations des 18 juin et 28 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge