MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02144 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3HED

AFFAIRE : [T] [U] C/ S.A. NEXITY STUDEA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [U]

né le 24 Février 1970 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Julie ACHOUIL, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 15 Décembre 2025 – Délibéré 19 Janvier 2026

Notification le

à :

Maître [S] [V] – 1446 (grosse + expédition)

Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS – 359 (expédition)

suivi des expertises, régie et expert, expédition

Par exploit du 2 octobre 2025, Monsieur [T] [U] a donné assignation la société NEXITY STUDEA devant le juge des référés en vue d’une expertise au sujet du fonds de commerce de résidence étudiante exploité par cette dernière dans des locaux sis [Adresse 2], dont les lots n°65 et 97 lui appartiennent.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 décembre 2025 et mise en délibéré au 19 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son assignation et à l’audience, Monsieur [U] demande qu’il plaise :

Vu les dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu les articles L.145-14 et L.145-28 et suivants du Code de commerce,

— Juger recevables et bien fondées la présente action en justice ;

— Renvoyer les parties à se pourvoir au fond, et cependant dès à présent :

Nommer tel expert qu’il lui plaira désigner, avec mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux soit les lots n°65 et n°97 de la résidence étudiante [Adresse 1]) [Adresse 7], appartenant à Monsieur [T] [U] exploité par la société NEXITY STUDEA, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce dans les lieux par la société NEXITY STUDEA, et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à la société NEXITY STUDEA à la suite de son éviction ;

— Lui donner également mission de fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-28 alinéa 1 du code de commerce, l’indemnité due par la société NEXITY STUDEA pour l’occupation des lieux, à compter du 30 septembre 2025, date d’effet du congé, jusqu’à leur libération complète, et la remise des clés ;

— Dire que l’expert judiciaire aura pour mission de décrire la nature de l’activité, de la clientèle et de la relation avec le site, ainsi que le mode d’exploitation, outre le rappel des comptes de résultats sur trois ans ;

— Dire que l’expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe dans le délai de trois mois de sa saisine ;

— Fixer le montant de la provision qui lui sera due et réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] fait valoir :

— Qu’il a fait délivrer un congé avec indemnité d’éviction à sa locataire pour la date du 30 septembre 2025, mais qu’aucun accord n’a pu être trouvé sur montant,

— Que l’expert devra prendre en compte les trois dernières années d’exploitation.

Par conclusions notifiées le 4 décembre 2025 et à l’audience, la société NEXITY STUDEA demande qu’il plaise :

Vu les dispositions des articles 145 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions des articles L. 145-14 du Code de Commerce,

— Donner acte à la société NEXITY STUDEA JAULIN des protestations et réserves exprimées ;

— Dire que l’Expert aura pour mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;

— Visiter les lieux situés dans la Résidence le [11] Université, à [Localité 9] [Adresse 6] ;

— Les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société NEXITY STUDEA, locataire ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— Rechercher le cas échéant en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, la situation et de l’état des lieux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux et apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

— Dire que l’Expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 et suivant du Code de Procédure Civile;

— Dire que l’Expert pourra s’adjoindre un sapiteur ;

— Dire que l’Expert devra déposer son rapport dans le délai qui lui sera imparti, sauf prorogation accordée par le Magistrat chargé du contrôle de son expertise ;

— Fixer provisionnellement à la somme de 8.839,20 € HT par an l’indemnité d’occupation annuelle due par la société NEXITY STUDEA à Monsieur [U] ;

Au soutien de ses prétentions, la société NEXITY STUDEA fait valoir :

— Que, tout aussi légitime que Monsieur [U] pour demander une mesure d’expertise, elle fournit sa proposition de mission qui devra être donnée à l’expert,

— Qu’elle demande que l’indemnité d’occupation soit fixée par provision au dernier loyer annuel.

MOTIFS

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé au juge des référés.

Il résulte de l’article L 145-14 du code de commerce que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail dit payer au locataire une indemnité d’éviction comprenant la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est de l’intérêt des deux parties de réaliser une expertise contradictoire permettant de déterminer l’indemnité d’éviction légalement due par Monsieur [U] à la société NEXITY STUDEA par suite du congé délivré, dès lors que les parties ne font état d’aucun autre mode de détermination de cette indemnité et se rangent à la solution de l’expertise. Il sera en conséquence fait droit à la demande aux frais avancés du demandeur.

L’indemnité d’occupation provisionnelle réclamée sera fixée en conformité avec le dernier loyer, faute d’autre élément connu à ce stade, mais la mission de l’expertise sera étendue à la détermination de l’indemnité définitive.

La partie défenderesse ne pouvant être considérée comme perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge de Monsieur [U].

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort :

RECEVONS la demande de Monsieur [U] ;

ORDONNONS une expertise que nous confions à :

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 3]

expert assermenté près la cour d’appel de [Localité 9]

avec la mission suivante :

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;

— Visiter les lieux situés dans la Résidence le [11] Université, à [Adresse 10] ;

— Les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société NEXITY STUDEA, locataire ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment les documents contractuels et les documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce ;

— Rechercher le cas échéant en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, la situation et de l’état des lieux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux et apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

— Fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L 145-28 alinéa 1 du code de commerce, l’indemnité d’occupation due par la société NEXITY STUDEA pour l’occupation des lieux depuis l’effet du congé ;

— Etablir un pré-rapport qui pourra faire l’objet de dires de la part des parties dans un délai d’un mois ;

DISONS que l’Expert fera connaître sans délai son acceptation ; qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

DISONS que Monsieur [U] devra verser à titre de provision sur la rémunération de l’expert la somme de 3000€ au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 15 février 2026 et qu’à défaut la présente ordonnance sera considérée comme caduque, ;

DISONS que l’Expert commencera ses opérations dès qu’il aura été averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance ;

DISONS que l’Expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 et suivant du Code de Procédure Civile ;

DISONS que l’Expert pourra s’adjoindre un sapiteur ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport avant le 30 juin 2026 ;

CONDAMNONS la société NEXITY STUDEA à payer à Monsieur [T] [U] la provision de 8839,20 € HT à titre d’indemnité d’occupation annuellement due depuis le 30 septembre 2025 jusqu’à la remise des clés ;

DISONS que Monsieur [U] supportera les dépens de l’instance.

Ainsi prononcé par Monsieur Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président, assisté de Madame Lorelei PINI, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,