TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 24/07522 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Z2GW

Jugement du 26 Mars 2026

N° de minute

Affaire :

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] à, [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CONSEIL INVESTIS FINANCEMENT IMMOBILIERS (CIFI)

C/

Mme, [J], [A], M., [W], [A]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL VALERIE BERTHOZ

—  1113

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 D du 26 Mars 2026 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 24 Mars 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2026 devant :

Sophie NOEL, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] à, [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CONSEIL INVESTIS FINANCEMENT IMMOBILIERS (CIFI), domicilié : chez SARL CONSEIL INVESTIS FINANCEMENT IMMOBILIERS – CIFI, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représenté par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame, [J], [A]

née le 26 Janvier 1962 à, [Localité 3] – ALGERIE (Alg.), demeurant, [Adresse 3]

défaillant

Monsieur, [W], [A]

né le 30 Novembre 1958 à, [Localité 4] – ALGERIE, demeurant, [Adresse 3]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 1] à Lyon (69008), représenté par son syndic en exercice la SARL CONSEIL INVESTIS FINANCEMENT IMMOBILIERS (CIFI), a fait assigner Madame, [J], [A] et Monsieur, [W], [A] devant le Tribunal judiciaire de LYON en paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 481-1 du Code de procédure civile, il sollicite la condamnation des défendeurs à lui verser :

« la somme principale de 10.616, 73 euros selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus pour les causes sus énoncées outre les charges de copropriété dues au jour de la décision, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure (articles 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965)la somme de 175 euros selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance de charges de copropriété (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965)la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive (article 1231-6 alinéa 3 du Code civil)la somme de 1000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile. Tous les frais et dépens dans lesquels seront compris le coût de l’hypothèque légale du syndic, les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu’à ce jour conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ».

Dans ses conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture et d’actualisation signifiées par commissaire de justice le 24 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 24 mars 2025Condamner solidairement Monsieur, [W], [A] et Madame, [J], [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 5] la somme de 16.249, 91 € au titre de leur arriéré de charges impayées au 10 octobre 2025 (appels du 1er octobre 2025 inclus), Condamner solidairement Monsieur, [W], [A] et Madame, [J], [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 5] la somme de 1.933, 96 € au titre des frais de recouvrement amiable vainement exposés, Condamner solidairement Monsieur, [W], [A] et Madame, [J], [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 5] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, Condamner solidairement Monsieur, [W], [A] et Madame, [J], [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 5] la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement Monsieur, [W], [A] et Madame, [J], [A] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer en date du 14 décembre 2023 ».

Madame, [J], [A] et Monsieur, [W], [A] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience en formation à juge unique du 22 janvier 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur le rabat de l’ordonnance de clôture et la recevabilité des conclusions d’actualisation du demandeur et de ses nouvelles pièces

Le syndicat des copropriétaires sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture afin que soient admises ses conclusions d’actualisation de sa créance au titre des charges de copropriété non réglées, des frais de l’article 10-1 et des dommages et intérêts.

S’agissant uniquement de conclusions d’actualisation de ses créances, et les conclusions ayant régulièrement été signifiées aux défendeurs, il convient de rabattre l’ordonnance de clôture du 24 mars 2025, de déclarer recevables ces conclusions d’actualisation signifiées par commissaire de justice le 24 décembre 2025 ainsi que ces pièces communiquées le même jour, et de fixer une nouvelle clôture au 22 janvier 2026.

II- Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des frais de relance

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce en ses alinéas 1 à 3 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’obligation à la dette résulte de l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale non contestée dans le délai légal et de l’exigibilité du budget prévisionnel en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du budget de travaux en application de l’article 14-2 de cette même loi.

Aux termes de l’article 1353, alinéa 1er, du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement des charges de produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants ainsi que les états de répartitions individuels permettant de vérifier la répartition comptable opérée et le décompte des sommes dues.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite, pour l’essentiel, la condamnation solidaire de Monsieur et Madame, [A] au paiement de la somme de 16.249,91 euros au titre des charges de copropriété et de la somme de 1.933,96 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi susvisée.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’exigibilité de la créance de 16.249,91 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété impayées arrêtées au 10 octobre 2025, par la production :

— des procès-verbaux des assemblées générales du 25 mars 2021 (pièce 5), du 06 avril 2022 (pièce 8), du 26 avril 2023 (pièce 11), du 25 mars 2024 (pièce 14), du 15 janvier 2025 (pièce 17) ayant approuvé les comptes depuis le 1er octobre 2019 jusqu’au 30 septembre 2024, l’assemblée générale du 15 janvier 2025 ayant également adopté le budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ;

— des appels de fonds sur la période du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2025 (pièce 4) et des comptes individuels de charges pour les exercices courant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2024 (pièces 6, 9, 12, 15) ;

— de l’état détaillé des dépenses de la copropriété des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2024 (pièces 7, 10, 13, 16) ;

— du décompte copropriétaire actualisé au 1er octobre 2025 (pièce 19) ;

Au regard de ces différents éléments, le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence de sa créance au titre des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs le règlement de copropriété de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 6], prévoyant que « dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des propriétaires indivis ».

Par conséquent, Madame, [J], [A] et Monsieur, [W], [A] seront solidairement condamnés au paiement de l’arriéré de charges de copropriété de 16.249,91 euros.

En revanche, sur les frais de relance, au vu des pièces produites par lui, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve suffisante de leur existence, les décomptes copropriétaires ne pouvant seuls suffire.

III- Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de Monsieur et Madame, [A] au paiement d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires n’explicitant pas la nature de son préjudice, et ne versant aucune pièce en justifiant, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts formulée à ce titre.

IV- Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame, [A], succombant principalement à l’instance, seront solidairement condamnés au paiement des dépens.

Condamnés aux dépens, Monsieur et Madame, [A] seront également condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture du 24 mars 2025 ;

DECLARE recevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 1] à, [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la SARL CONSEIL INVESTIS FINANCEMENT IMMOBILIERS (CIFI), signifiées par commissaire de justice le 1er octobre 2024 ;

PRONONCE à nouveau la clôture de la procédure au 22 janvier 2026;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 1] à, [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la SARL CONSEIL INVESTIS FINANCEMENT IMMOBILIERS (CIFI), de sa demande de condamnation de Madame, [J], [A] et Monsieur, [W], [A] au paiement de la somme de 1.933,96 euros au titre des frais de recouvrement amiable ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 1] à, [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la SARL CONSEIL INVESTIS FINANCEMENT IMMOBILIERS (CIFI), de sa demande de condamnation de Madame, [J], [A] et Monsieur, [W], [A] à la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame, [J], [A] et Monsieur, [W], [A] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 1] à, [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la SARL CONSEIL INVESTIS FINANCEMENT IMMOBILIERS (CIFI), la somme de 16. 249, 91 euros arrêtée au 10 octobre 2025 au titre des charges de copropriété ;

CONDAMNE solidairement Madame, [J], [A] et Monsieur, [W], [A] aux dépens, en ce compris les frais des sommations de payer du 14 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame, [J], [A] et Monsieur, [W], [A] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE