Tribunal judiciaire de LYON

Tribunal de proximité de VILLEURBANNE

[Adresse 1]

[Localité 1]

EC

N° RG 25/02371 – N° Portalis DB2H-W-B7J-23JH

Minute : 26/

du : 12/03/2026

JUGEMENT

[X] [H]

C/

[T] [K] [B]

[J] [L] [S]

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Grosse, copie, dossier

à……………………………….

Délivré le ……………………

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 12 Mars 2026, sous la présidence de LENOIR Aurélie, Président, assistée de BLONDET Thomas, Greffier,

Après débats à l’audience du 12 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [H],

[Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Paul SANTA-CRUZ, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 692

D’UNE PART,

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [T] [K] [B],

[Adresse 3]

représenté par M^e Jean ROUX, avocat au barreau de CUSSET/VICH,

Madame [J] [L] [S],

[Adresse 4]

représentée par M^e Jean ROUX, avocat au barreau de CUSSET/VICHY,

D’AUTRE PART.

RG 25/2371 [H] / PACTAT et LLUCH BOSCA

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte signé le 27 mars 2018, Mme [Z] [H] a donné en location à M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] un appartement vétuste de 140,96 m² environ, situé au [Adresse 5] à [Localité 1], au rez-de-chaussée surélevé, pour une durée de six ans et 21 jours pour se terminer le 30 avril 2024 avec tacite reconduction pour six ans et dans les mêmes conditions, moyennant le versement d’un loyer hors charges de 1200 euros ramené à 900 euros, le loyer n’étant exigible qu’à compter du 1er septembre 2018.

Aux termes de cet acte sous-seing-privé, le bailleur a consenti à verser aux locataires une indemnité pour travaux de 105 000 euros hors-taxes au titre de la réalisation par les soins des locataires ou par des entreprises, de travaux de réhabilitation, à savoir entre autres, réfection de salles de bains, mise aux normes électriques, peinture et suppression du plomb.

Suite au décès de Mme [Z] [H] le 1er décembre 2018, M. [X] [H] est devenu propriétaire de ce bien. Aux termes d’une donation réalisée le 18 janvier 2022, il est désormais usufruitier suivant attestation de Maître [E] notaire à [Localité 2], en date du 14 octobre 2025.

Aux termes d’un acte délivré le 11 mars 2025, M. [X] [H] a fait commandement à M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] d’avoir à lui verser la somme de 3306,32 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté à la date du 3 mars 2025, dans un délai de deux mois à défaut de quoi il se prévaudrait de la clause résolutoire du bail, et d’avoir dans un délai d’un mois à justifier de l’occupation des lieux loués.

Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 12 mars 2025.

Deux courriers de relance ont encore été adressés le 1er et 22 avril 2025.

Suivant acte délivré le 20 mai 2025, dénoncé en préfecture le 22 mai 2025, M. [X] [H] a fait citer devant cette juridiction M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] aux fins suivantes :

• voir prononcer la résiliation du bail du fait des impayés locatifs

• en conséquence autoriser l’expulsion de M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] et celle de tout occupant de leur chef avec si besoin le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs

• les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 5318,08 euros, sous réserve d’actualisation, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement et à compter de l’assignation pour le solde

• les voir condamner solidairement à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges locatives jusqu’au départ définitif des lieux et restitution des clés

• les voir condamner à lui verser 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

• les voir condamner aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer

• sous le maintien de l’exécution provisoire.

Les parties ont constitué avocat et l’affaire a été renvoyée à une reprise pour échange des conclusions avant d’être plaidée à l’audience du 12 janvier 2026.

Aux termes de ses conclusions en réponses et récapitulatives reçues au dossier le 12 novembre 2025, M. [X] [H] sollicite la constatation de la résiliation du bail et à défaut son prononcé en raison des manquements graves et répétés des locataires à leurs obligations, et en conséquence leur expulsion.

M. [X] [H] sollicite la condamnation solidaire des locataires d’avoir à lui verser la somme de 8999,64 euros, somme arrêtée au 6 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 mars 2025, ainsi que le payement solidaire d’une indemnité d’occupation. Il demande encore la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser 1500 euros en réparation de son préjudice moral outre 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Il conclut au débouté de toutes les demandes adverses. À l’audience il actualise sa demande à la somme de 9353,60 euros arrêtée au 12 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

RG 25/2371 [H] / [B] et [L] [S]

M. [X] [H] fait valoir qu’il a payé au-delà de l’indemnité de travaux, prenant du reste à sa charge l’erreur de rédaction réalisée par son mandataire s’agissant de la prise en charge de la TVA. Malgré ses demandes il n’a pu visiter les lieux et les dépenses n’ont été justifiées par des documents qu’à la hauteur de 44 204 euros.

M. [X] [H] soutient qu’il se prévaut de la clause résolutoire de parfaite bonne foi dès lors qu’il a investi la somme totale de 117 421,15 euros au titre des travaux alors même que les locataires justifient avoir dépensé la somme de 45 542,39 euros. M. [X] [H] rappelle l’obstruction du locataire à toute visite des lieux par le bailleur ou son mandataire. Il conteste les accusations d’indécence du logement, qui ne sont étayées par aucun document, au surplus dans le contexte de la signature de cette clause de travaux.

À titre subsidiaire il sollicite le prononcé de la résiliation du bail dès lors qu’entre janvier et octobre 2025, les occupants n’ont procédé à aucun règlement alors même que les impayés avaient déjà émaillé la relation contractuelle antérieure. Pour les besoins de la cause, les locataires ont procédé à des règlements les 1er et 2 octobre 2025.

En réalité, les défendeurs cachent le fait qu’ils ont quitté les lieux a priori au moins depuis 2024. Ils se sont installés dans l’Allier où le siège social de la société de design de Mme [J] [L] [S] est domicilié, tout comme deux sociétés dont M. [T] [B] est le gérant. En outre M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] y exercent une activité de gîte dénommé « la ferme bleue ». Du reste sur les différents sites de location en ligne, Mme [J] [L] [S] se présente comme une ancienne lyonnaise tandis que le profil Airbnb de M. [T] [B] précise qu’il vit à [Localité 3]. Enfin leur conseil est inscrit au Barreau de Cusset-Vichy. Il semble que l’arrêt de paiement des loyers corresponde à ce déménagement dans l’Allier.

Enfin, les locataires sont fautifs en refusant de laisser le bailleur pénétrer dans les lieux.

M. [X] [H] précise que M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] ne sauraient invoquer les difficultés rencontrées dans le local commercial loué parallèlement, dans le cadre duquel la société de M. [T] [B] est d’ailleurs débitrice de plus de 120 000 euros.

M. [X] [H] sollicite le rejet des demandes reconventionnelles dès lors qu’il a versé l’indemnité prévue au bail. Il conteste tout préjudice de jouissance qui aurait été subi par les locataires.

Au contraire il sollicite la condamnation à lui verser la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral lié aux menaces constantes et à la multiplication des procédures.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives déposées au dossier le 12 janvier 2026, M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] concluent au débouté de M. [X] [H] en ses demandes. En raison de la vétusté et de l’indécence du logement, ils sollicitent d’être exonérés du paiement des loyers depuis février 2025 jusqu’à la reprise du paiement du loyer en septembre 2025.

À titre reconventionnel M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] sollicitent la condamnation de M. [X] [H] d’avoir à leur verser les sommes suivantes :

• 4262 euros au titre du reliquat de l’indemnité fixée au bail pour les travaux de réhabilitation

• 2000 euros à titre d’indemnité supplémentaire pour les travaux

• 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

À titre subsidiaire M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] sollicitent la compensation entre les sommes dues.

En tout état de cause M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] sollicitent la condamnation de M. [X] [H] d’avoir à leur verser la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] estiment que M. [X] [H] invoque de mauvaise foi la clause résolutoire du bail en tentant d’échapper à ses obligations au titre des travaux de réhabilitation du logement vétuste. Les travaux étaient indispensables à la mise aux normes et aux règles de décence du logement. Ils ont vécu les demandes de M. [X] [H] comme un véritable harcèlement. Ils se rapportent au courriel du mandataire de gestion de M. [X] [H] concluant au reliquat de 4262 euros toujours à verser. M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] estiment qu’ils ont largement justifié des travaux effectués à hauteur des sommes perçues et qu’il n’appartient pas à M. [X] [H] de venir aujourd’hui remettre en cause les travaux effectués.

Les locataires estiment que le propriétaire n’a jamais accepté d’effectuer des travaux de chauffage, d’isolation ou concernant les volets roulants. À l’inverse ils ont été contraints d’effectuer des travaux liés à la vétusté, que le propriétaire a refusé de prendre en charge. Le montant de l’indemnité pour travaux était d’ailleurs insuffisant au vu de l’ampleur des travaux à effectuer pour satisfaire aux critères de décence du logement.

Les locataires contestent tout manquement de leur part. Ils estiment compte tenu de la gravité des manquements du bailleur, qu’ils pouvaient opposer une exception d’inexécution. Ils ne se sont nullement opposés à des visites du bailleur ou de son mandataire.

M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] font valoir leur préjudice de jouissance subi depuis le 11 avril 2018 dès lors qu’avec leurs trois enfants en bas âge, ils ont été contraints de vivre dans un appartement affecté d’infiltrations, avec des dispositifs de ventilation en mauvais état, d’une absence d’isolation ainsi que la défectuosité du système complet de chauffage et un mauvais état de conservation des matériaux de plomberie et de canalisations.

M. [T] [B] conteste tout harcèlement en faisant valoir qu’il a au contraire essayé de trouver une solution.

MOTIVATION

Sur la demande principale en constat de la clause résolutoire du bail

La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ainsi que de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2004 et des dispositions contractuelles, que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le commandement délivré par M. [X] [H] respecte les dispositions de l’article 24 précité et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

Il ressort des pièces versées aux débats que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement puisqu’au 1er juin 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 6326,96 euros.

M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] soutiennent que M. [X] [H] est de mauvaise foi lorsqu’il invoque le bénéfice de la clause résolutoire dès lors qu’il s’est abstenu de régler le solde de l’indemnité pour travaux prévue au bail.

En effet, de manière tout à fait remarquable, le bail signé le 11 avril 2018 entre Mme [Z] [H], mère de M. [X] [H] d’une part et, d’autre part M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S], vise expressément l’état vétuste de l’appartement donné à bail et prévoit que le bailleur prend en charge une indemnité de travaux hors taxes d’un montant de 105 000 euros à charge pour les locataires de réaliser des travaux de réhabilitation effectués et coordonnés par leurs soins, entre autres, la réfection des salles de bains, la mise aux normes électriques, la peinture et la suppression du plomb.

Aux termes de la pièce n° 3 versée en défense, il apparaît que le précédent mandataire de gestion de Mme [Z] [H] puis de M. [X] [H], aurait versé la somme de 111 238 euros. Un courriel de M. [Y], ce précédent mandataire de gestion, produit par le demandeur en pièce n° 9, précise du reste au locataire : « vous avez décaissé 111 238,09 euros TTC selon les factures transmises. Conformément au bail nous vous avons versé 105 000 euros. Le solde à vous devoir s’élève à la somme de 6238,09 euros que nous mettons règlement ce jour pour solde de tout compte sur ce chantier. »

En conséquence il est donc justifié que M. [T] [B] a d’ores et déjà perçu la somme de 111 238,09 euros.

Au titre du bail, la bailleresse s’était engagée à verser la somme de 105 000 euros hors-taxes, soit la somme de 115 500 euros considérant une TVA à 10 %.

Il reste donc dû une somme de 4261,91 euros.

La clause de travaux ne prévoyait pas de nécessité de justifier en particulier de factures par le locataire.

Dans ces conditions, M. [T] [B] était bien fondé à opposer une compensation à hauteur de la somme de 4261,91 euros.

Il se prévaut en outre dans le cadre de la présente instance de l’indécence du logement. Cependant, avant la mise en œuvre du commandement de payer, M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] n’ont procédé à aucune mise en demeure de leur bailleur concernant un quelconque problème d’indécence. Tout au plus le tribunal relève-t-il que dans un échange de courriels au mois de mai 2021 avec le nouveau mandataire de gestion du propriétaire, M. [T] [B] a fait état de la nécessité de remettre en état complètement le système de chauffage, en dehors de la chaudière. En 2024 il a également fait valoir qu’il avait procédé à des réparations et des travaux basiques qui auraient dû être du ressort du propriétaire sans pour autant considérer que le logement tel qu’il était donné à bail au moment de sa réclamation, relevait d’une situation d’indécence.

Le bail prévoyait bien que le preneur ne pouvait réclamer aucune indemnité complémentaire, même si le montant total des travaux devait dépasser le montant de l’indemnité. Le bailleur justifie du reste qu’il a fait procéder au changement de la chaudière.

Dans ces conditions, les locataires n’étaient pas fondés à se prévaloir d’une exception d’inexécution au-delà du reliquat de l’indemnité pour travaux.

A la date du 1er juin 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 6326,96 euros, soit bien au-delà du solde dû aux locataires.

M. [X] [H] est donc bien fondé, sans aucune mauvaise foi, à se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail puisqu’il apparaît que de janvier à septembre 2025, les locataires ont volontairement retenu l’intégralité des loyers.

Il convient en conséquence de constater le jeu de la clause résolutoire et d’autoriser M. [X] [H] à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

« a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus […]. »

Il résulte du bail, du commandement de payer, ainsi que du décompte locatif arrêté au 12 janvier 2026 qu’à cette date M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] sont redevables à l’égard de M. [X] [H] de la somme de 9353,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 12 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Ils seront condamnés solidairement à verser cette somme outre les intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 3306,32 euros et du présent jugement pour le surplus.

M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] seront condamnés in solidum à verser à M. [X] [H] une indemnité d’occupation équivalente aux loyer et charges prévus au bail à compter du 1er février 2026 jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral formée par M. [X] [H]

M. [X] [H], qui ne justifie pas avoir subi un préjudice particulier, indépendant au sens de l’article 1231-6 du code civil du simple retard apporté au paiement de la créance, lequel est déjà réparé par les intérêts moratoires, sera débouté de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle en condamnation au reliquat de l’indemnité de travaux fixés au bail

En vertu des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Comme indiqué plus haut, en application de l’indemnité de travaux prévue au bail et les sommes déjà versées à M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S], ces derniers restent créanciers à l’égard de M. [X] [H] de la somme de 4261,91 euros, somme qu’il sera condamné à leur verser.

Sur la demande reconventionnelle en versement d’une indemnité supplémentaire pour les travaux

Le bail signé entre les parties prévoit expressément que le preneur ne pourra réclamer aucune indemnité complémentaire, même si le montant total des travaux dépasse le montant de l’indemnité de 105 000 euros hors-taxes.

Dans ces conditions, M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] seront déboutés de leur demande d’indemnité supplémentaire.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour préjudice de jouissance

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] sollicitent une somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance en faisant valoir qu’ils sont contraints depuis le 11 avril 2018 de vivre avec trois enfants en bas âge dans un appartement affecté d’infiltrations, disposant d’une ventilation en mauvais état, en l’absence d’isolation et en présence d’un système de chauffage défectueux.

Cependant, ils ne sont en mesure de justifier d’aucune mise en demeure d’aucune sorte sollicitant des travaux de la part du bailleur.

Au demeurant il apparaît au vu de leur activité professionnelle que leurs sociétés sont domiciliées dans l’Allier où par ailleurs ils exploitent un gîte.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande indemnitaire purement et simplement.

Sur la compensation

Il y a lieu d’autoriser la compensation entre les différentes créances.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 prévoit quant à lui que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] succombent principalement en leurs demandes et supporteront en conséquence la charge des entiers dépens de l’instance. Ils ne sauraient prétendre à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au vu de l’importance de la dette locative qui est à l’origine de la présente procédure en constat de la résiliation du bail, il y a lieu de faire droit à la demande de prise en charge des frais irrépétibles que M. [X] [H] a été contraint d’engager.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement en vertu des articles 514 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire et rendue en premier ressort,

Constate la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers à la date du 12 mai 2025,

En conséquence autorise M. [X] [H] à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamne solidairement M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] à payer à M. [X] [H] :

— la somme de 9353,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 12 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 3306,32 euros et du présent jugement pour le surplus,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamne M. [X] [H] à verser à M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] la somme de 4261,91 euros au titre du solde de l’indemnité pour travaux,

Condamne in solidum M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] à payer à M. [X] [H] une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette la demande indemnitaire présentée par M. [X] [H],

Rejette les demandes indemnitaires présentées par M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S],

Rejette la demande présentée par M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne la compensation entre les différentes créances,

Condamne in solidum M. [T] [B] et Mme [J] [L] [S] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par décision mise à disposition au greffe à la date indiquée au chapeau

Le greffier La juge des contentieux de la protection