DOSSIER N° RG 25/02501 – N° Portalis DB2H-W-B7J-23YF

Jugement du :

20/03/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Gwenaelle HONORE

Expédition délivrée

le :

à : Monsieur, [F], [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société CILOGER HABITAT 2,

dont le siège social est sis 43 avenue pierre mendes france – 75013 PARIS

représentée par Maître Gwenaelle HONORE de la SELARL EDOU – DE BUHREN – HONORE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 2816

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur, [F], [Y],

demeurant 6 rue du Collovrier – 69130 ECULLY

comparant en personne

Madame, [G], [O] épouse, [Y],

demeurant 6 rue du Collovrier – 69130 ECULLY

non comparante, ni représentée

Cités à personne et domicile par acte de commissaire de justice en date du 27 Février 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 28/11/2025

Renvoi : 09/01/2026

Date de la mise en délibéré : 20/03/2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 janvier 2015, la SCPI CILOGER HABITAT II, ci après le bailleur, a donné à bail à Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y], pour une durée de six ans, un local à usage d’habitation et un emplacement de parking sis Résidence Les jardins de Césarée, 6 rue du Collovrier, 69130 Ecully moyennant un loyer mensuel initial de 1000 euros, outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024 visant la clause résolutoire insérée dans le bail, le bailleur a fait délivrer à Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] un commandement de payer la somme de 12 608,54 euros.

***

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion, et de condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] afin de voir :

• constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail liant les parties et ordonner l’expulsion de Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y],

• condamner Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] à lui payer :

— la somme de 19466,40 euros au titre des loyers et charges impayés, avec actualisation le jour des débats, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le dernier loyer mensuel, soit la somme de 2747,74 euros dont 220 euros de charges jusqu’à libération effective des locaux,

— la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

• ordonner l’exécution provisoire de la décision,

• condamner Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

A l’audience du 9 janvier 2026, les deux assignations enrôlées distinctement ont fait l’objet d’une jonction sous le numéro de RG 25/2501.

Le bailleur actualise sa demande en paiement à un montant de 22 221,93 euros pour loyers, charges et indemnités d’occupation selon état de créance arrêté au 5 janvier 2026 et maintient ses autres demandes. Il précise que l’octroi de délais de paiement nécessiterait de fixer des mensualités très importantes.

Monsieur, [F], [Y] s’oppose à la résiliation du bail. Il conteste le montant de la dette. Il produit notamment un dernier avis d’échéance visant un montant de 27 379,59 euros. Il indique que les charges ont augmenté de 60%, notamment en raison de l’augmentation de la consommation d’eau pendant la construction d’immeubles voisins et que tout doit être revu. Il déclare percevoir des ressources pour environ 3000 euros, ajoute que sa prévoyance est suspendue depuis le mois d’octobre, et qu’il verse une pension alimentaire pour son fils. Il mentionne l’existence d’une saisie attribution au profit du bailleur.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

Madame, [G], [O] épouse, [Y], citée à domicile, ne comparaît pas et la présente décision est susceptible d’appel.

Par conséquent, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Par une note en délibéré sollicitée à l’audience, la SCPI CILOGER HABITAT II indique avoir mis en oeuvre une saisie conservatoire sur le compte de Monsieur, [F], [Y], pour garantir une éventuelle condamnation, et produit les actes de commissaire de justice afférents.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

*

* *

SUR QUOI,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

— Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur justifie les sommes dont il réclame le paiement en produisant le contrat de bail et un décompte duquel il ressort que le solde est débiteur depuis le mois de juin 2022. Monsieur, [F], [Y] conteste les montants relatifs aux charges de manière générale, sans justifier avoir solliciter des informations précises sur les sommes dues à ce titre, et sans préciser sa demande. Il ressort de la lecture du décompte que le montant des provisions sur charges est resté le même depuis le mois de juin 2022, et aucune somme relative à une régularisation importante au débit du compte n’apparaît sur la période visée.

Madame, [G], [O] épouse, [Y], qui ne comparait pas, n’a manifestement pas avisé le bailleur de son départ du logement, et reste tenue conformément au contrat de bail, du paiement du loyer et des charges.

Dès lors, le bailleur est fondé en sa demande en paiement. Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] seront condamnés au paiement de la somme de 22221,93 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de janvier 2026 inclus selon état de créance en date 5 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 12608,54 euros et du présent jugement pour le surplus.

— Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d’espèce, le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dite loi Kasbarian, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai de deux mois est justement repris dans le commandement de payer les loyers et les charges qui a été notifié par le bailleur au locataire.

Le bailleur a régulièrement suivi la procédure imposée par l’article 24 précité et a, dans les délais impartis par la loi, notifié sa demande au Représentant de l’Etat et saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location, le bailleur est, en conséquence, en droit de se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 26 janvier 2025 après avoir fait délivrer aux locataires le commandement susmentionné demeuré infructueux.

Cependant, selon l’article 24 précité, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours de ces délais.

En l’espèce, le dernier règlement effectué par Monsieur, [F], [Y] remonte au 3 novembre 2025. Il ne justifie pas du règlement des loyers de décembre 2025 et janvier 2026 et ne remplit dans ces conditions pas les critères fixés par l’article susvisé. En outre, il convient de relever qu’au regard du montant de la dette, et des mensualités proposées par Monsieur, [F], [Y], il n’apparaît pas être en situation de régler la dette locative, en raison notamment de l’importance du montant du loyer par rapport à ses ressources.

Dans ces conditions, sa demande de délais de paiement suspensifs sera rejetée.

— Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] étant désormais occupants sans titre, le bailleur est en droit d’obtenir l’autorisation de faire procéder à leur expulsion dans les conditions précisées au dispositif.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux après résiliation du bail est nécessairement générateur d’un préjudice pour le propriétaire, justement réparé par la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des lieux.

La SCPI CILOGER HABITAT II sollicite l’application des prescriptions du bail prévoyant l’application d’une indemnité d’occupation mensuelle conventionnelle égale à deux fois le dernier loyer mensuel.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le préjudice de la SCPI CILOGER HABITAT II résultant de l’occupation du logement apparaissant suffisamment indemnisé par l’attribution d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient dû être versés en cas de continuation du bail, il convient de réduire la pénalité prévue au contrat en ce sens.

— Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] seront condamnés au paiement de la somme de 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du codede procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la présente décision est exécutoire par provision et aucun élément ne justifie de l’écarter.

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* *

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT II la somme de 22 221,93 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de janvier 2026 inclus selon état de créance en date 5 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 12 608,54 euros et du présent jugement pour le surplus,

CONSTATE la résiliation du bail consenti par la SCPI CILOGER HABITAT II à Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] sur les locaux à usage d’habitation et le parking sis Résidence Les jardins de Césarée, 6 rue du Collovrier 69130 Ecully par application de la clause de résiliation de plein droit,

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs formulée par Monsieur, [F], [Y],

DIT que Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] doivent quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant de leur personne que de leurs biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] à payer à la SCPI CILOGER HABITAT II :

1. une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 26 janvier 2025 et jusqu’à libération effective et totale des lieux,

2. la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur, [F], [Y] et Madame, [G], [O] épouse, [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président