ORDONNANCE DU : 09 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01330 – N° Portalis DB2H-W-B7J-22UX

AFFAIRE : SCPI UMR SELECT RETAIL C/ SARL CHATHOCLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCPI UMR SELECT RETAIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

représentée par Maître Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

SARL CHATHOCLA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christelle BEULAIGNE de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 26 Janvier 2026 – Délibéré au 09 Mars 2026

EXPOSE DES FAITS

Suivant bail commercial sous seing privé conclu le 14 avril 2016, Monsieur [R] [J] a donné en location à la Société CHATHOCLA un local commercial au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 1].

Le loyer initial a été fixé à la somme annuelle principale de 26.000 euros HT, outre 1.120 euros de provision sur charges, le tout payable mensuellement, d’avance et révisable en application d’une clause d’échelle mobile.

La Société UMR SELECT RETAIL est venue aux droits de Monsieur [R] [J], pour avoir acquis les locaux objets du bail commercial, par acte du 26 septembre 2022.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été adressé par la bailleresse à la Société CHATHOCLA par voie de commissaire de justice le 14 février 2025, pour un arriéré de loyers et charges de 25.439 euros, arrêté au 7 février 2025.

Par un courrier du 27 février 2025, le conseil de la Société CHATHOCLA a sollicité auprès du commissaire de justice ayant délivré le commandement de payer un délai de paiement et la suspension de toute mesure d’exécution à son égard, compte tenu de ses difficultés financières. La Société CHATHOCLA s’engageait à payer, outre le loyer courant, la somme complémentaire de 800 euros par mois afin d’apurer sa dette locative.

La bailleresse a refusé d’accorder des délais de paiement.

La Société UMR SELECT RETAIL a assigné la Société CHATHOCLA devant le juge des référés de [Localité 2], par acte du 11 juin 2025, aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial, prononcer l’expulsion de la Société CHATHOCLA et la condamner au paiement de la somme de 20.440,07 euros, arrêtée au 28 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2026.

S’en référant à ses conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2026, la Société UMR SELECT RETAIL demande au juge des référés de :

Dire recevable et bien fondée la société UMR SELECT RETAIL en toutes ses demandes ;

Constater qu’à la suite du commandement délivré le 14 février 2025, la clause résolutoire est acquise faute par la société CHATHOCLA d’avoir régularisé la situation ;

En conséquence,

Constater la résiliation du bail et déclarer la société CHATHOCLA occupant sans droit ni titre ;Ordonner l’expulsion des lieux loués de la société CHATHOCLA ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner ;

Condamner provisionnellement la société CHATHOCLA à payer en principal à la société UMR SELECT RETAIL la somme de 13.704,47€ au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard calculé au taux annuel de 10%. (Article « CLAUSE RESOLUTOIRE » du contrat de bail) ;

Dire que le dépôt de garantie sera conservé par la société UMR SELECT RETAIL à titre de premiers dommages et intérêts (Article « DEPOT DE GARANTIE » du contrat de bail) ;

Fixer et condamner provisionnellement la société CHATHOCLA à payer à la société UMR SELECT RETAIL une indemnité d’occupation journalière forfaitaire correspondant à 150% du montant du dernier loyer journalier (Article « CLAUSE RESOLUTOIRE » du contrat de bail), outre les charges et taxes, jusqu’à la remise de clés ;

Débouter la société CHATHOCLA de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Condamner la société CHATHOCLA à payer à la société UMR SELECT RETAIL la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamner la société CHATHOCLA aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

S’en référant à ses conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2026, la Société CHATHOCLA demande au juge des référés de :

Déclarer recevable et bien fondée la société CHATHOCLA en ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter la société UMR SELECT RETAIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Supprimer de l’arriéré locatif, les charges suivantes, indûment facturées au preneur :Les frais d’huissier résultant des factures en date des 24 février 2025 et 22 juillet 2025 ;Les charges dites « décret tertiaire » ;Les travaux divers non récupérables (travaux de fuite colonne) pour 215,60 € TTC ;L’assurance multirisques de l’immeuble pour 1 424,26 € TTC,La rémunération du syndic pour 1 629,84 € TTC ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Accorder à la société CHATHOCLA un délai de 13 mois pour régulariser la dette locative, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;

Juger n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Juger que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience du 12 janvier 2026.

Le délibéré a été fixé au 9 mars 2026.

MOTIFS

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Considérant la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 février 2025 à la Société CHATHOCLA, et de l’absence de paiement des causes du commandement dans le délai légal d’un mois, la résolution est acquise au 15 mars 2025.

La Société CHATHOCLA sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. La proposition d’apurement de la dette de loyers et charges faite par la Société CHATHOCLA apparaît compatible avec les possibilités financières dégagées par l’exploitation commerciale, compte tenu de de la reprise du paiement des loyers depuis le mois de mars 2025, et de versements supplémentaires à hauteur de 800 euros en vue de solder l’arriéré locatif.

La Société CHATHOCLA justifie en outre d’un premier virement de 8.500 euros en date du 27 octobre 2025, d’un second virement de 5.300,70 euros en date du 4 novembre 2025 et d’un dernier virement de 3.450,35 euros en date du 13 janvier 2026, ayant permis une diminution significative des sommes dues à la Société UMR SELECT RETAIL.

Il y a donc lieu d’accorder des délais de paiement à la Société CHATHOCLA et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

Compte tenu du dernier versement en date du 13 janvier 2026, le solde de la dette locative s’élève à 10.254,12 euros, outre intérêts de retard calculé au taux annuel de 10% en application de la clause résolutoire. La Société CHATHOCLA bénéficiera d’un délai de 13 mois pour s’acquitter des sommes dues, par 13 versements mensuels successifs d’un montant de 788,77 euros outre intérêts de retard, le premier devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

La Société CHATHOCLA devra respecter les délais de paiement accordés selon les termes de l’ordonnance, la résiliation du contrat de bail étant suspendue, et devra s’acquitter en outre, chaque mois et conformément aux stipulations contractuelles, du montant du loyer courant et des charges.

Si la Société CHATHOCLA s’acquitte de l’arriéré de loyers et charges selon les délais de paiement prévus par la présente ordonnance et règle à la date prévue contractuellement chacune des échéances mensuelles au titre des loyers et charges courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été exécutée et le contrat de bail commercial conclu entre la Société UMR SELECT RETAIL et la Société CHATHOCLA continuera de s’exécuter.

Dans le cas contraire, à défaut pour la Société CHATHOCLA de s’acquitter de l’arriéré de loyers et charges selon les délais de paiement prévus par la présente ordonnance ou de régler intégralement à la date prévue contractuellement une des échéances mensuelles au titre des loyers et charges courants, le contrat de bail commercial conclu entre la Société UMR SELECT RETAIL et la Société CHATHOCLA sera résilié à compter du 15 mars 2025, le solde de la dette locative devenant immédiatement exigible et la Société CHATHOCLA étant débitrice, à compter de cette date de résiliation, d’une indemnité d’occupation journalière fixée contractuellement à 150% du dernier loyer journalier augmenté des charges, impôts et taxes, en application de la clause résolutoire. Ne s’agissant pas d’une demande provisionnelle, il ne sera pas fait droit à la demande tendant à la conservation par la Société UMR SELECT RETAIL du dépôt de garantie au titre de premiers dommages et intérêts. Les lieux loués devront être restitués dans le délai de 10 jours suivant la réception ou la première présentation de la mise en demeure d’avoir à y procéder, faite par lettre recommandée, par la Société UMR SELECT RETAIL et précisant les conditions de la déchéance des délais de paiement consentis.

A défaut pour la Société CHATHOCLA de s’exécuter, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie par la Société UMR SELECT RETAIL avec, autant que de besoin, le concours de la force publique, à l’expiration de ce délai de 10 jours. En outre, le séquestre des marchandises et objets garnissant les lieux pourra être poursuivie aux ses frais, risques et périls de la Société CHATHOCLA.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la Société CHATHOCLA sera condamnée à la somme de 1500 euros.

La Société CHATOCLA sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Géraldine DUPRAT, Juge des référés, assistée de Madame Lorelei PINI, Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la résiliation du bail commercial conclu entre la Société UMR SELECT RETAIL et la Société CHATHOCLA est acquise à la date du 14 mars 2025 ;

CONSTATONS que la Société CHATHOCLA est débitrice envers la Société UMR SELECT RETAIL de la somme de 10.254,12 euros, arrêtée au 13 janvier 2026, représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, outre intérêts de retard calculé au taux annuel de 10% en application de la clause résolutoire ;

SUSPENDONS la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la Société UMR SELECT RETAIL et la Société CHATHOCLA ;

CONDAMNONS la Société CHATHOCLA à payer à la Société UMR SELECT RETAIL de la somme provisionnelle de 10.254,12 euros, représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, selon décompte arrêté à la date du 13 janvier 2026, par 13 versements mensuels successifs d’un montant de 788,78 euros, outre intérêts de retard calculé au taux annuel de 10% en application de la clause résolutoire, le premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance puis le 5 de chaque mois ;

RAPPELONS que la Société CHATHOCLA devra s’acquitter en outre, chaque mois et conformément aux stipulations contractuelles, du montant du loyer courant et des charges ;

DISONS que, si la Société CHATHOCLA s’acquitte de l’arriéré de loyers et charges selon les délais de paiement prévus par la présente ordonnance et règle, pendant ces délais de paiement, à la date prévue contractuellement, chacune des échéances mensuelles au titre des loyers et charges courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et que le contrat de bail commercial conclu entre la Société UMR SELECT RETAIL et la Société CHATHOCLA continuera de s’exécuter ;

DISONS que, à défaut pour la Société CHATHOCLA de respecter les délais de paiement impartis par la présente ordonnance ou de s’acquitter intégralement d’une mensualité de loyer et charges courants pendant ces délais de paiement, le contrat de bail commercial conclu entre la Société UMR SELECT RETAIL et la Société CHATHOCLA sera résilié à compter du 15 mars 2025 ;

DISONS que la Société CHATHOCLA sera déchue du bénéfice des délais de paiement octroyés par la présente décision et que le solde de la dette locative sera immédiatement exigible ;

FIXONS, à défaut pour la Société CHATHOCLA de respecter les délais de paiement impartis par la présente ordonnance ou de s’acquitter intégralement d’une mensualité de loyer et charges courants pendant ces délais de paiement, l’indemnité d’occupation journalière provisionnelle due par la Société CHATHOCLA depuis le 14 mars 2025 à 150% du montant du dernier loyer journalier en application de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS la Société UMR SELECT RETAIL de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie à titre de premiers dommages-intérêts ;

ORDONNONS à défaut pour la Société CHATHOCLA de respecter les délais de paiement impartis par la présente ordonnance ou de s’acquitter intégralement d’une mensualité de loyer et charges courants pendant ces délais de paiement, que les lieux loués soient restitués dans le délai de 10 jours suivant la réception ou la première présentation de la mise en demeure d’avoir à y procéder, faite par lettre recommandée, par la Société UMR SELECT RETAIL et précisant les conditions de la déchéance des délais de paiement consentis ;

ORDONNONS, à l’expiration de ce délai de 10 jours, l’expulsion de la Société CHATHOCLA et de tous occupants de son chef et de leurs biens, au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que la séquestration si nécessaire des marchandises et objets garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la Société CHATHOCLA ;

CONDAMNONS la Société CHATHOCLA à payer à la Société UMR SELECT RETAIL la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la Société CHATHOCLA aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 2] par mise à disposition au greffe le 9 mars 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.