MINUTE N° : 26/00346

JUGEMENT

DU 30 Avril 2026

N° RC 25/03253

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[C] [A]

ET :

[P] [U]

[X] [O]

Débats à l’audience du 19 Mars 2026

le

copie et grosse :

à M^e BERBIGIER

à M^e VIEILLEMARINGE

copie :

à M. [O]

à M. Le préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 30 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [C] [A]

né le 01 Novembre 1942 à [Localité 4]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Madame [P] [U]

née le 13 Novembre 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale n° 2025-3740 délivrée le 28/07/2025 par le bureau d’aide juridictionnel de [Localité 3]

assistée de M^e François VIEILLEMARINGE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Monsieur [X] [O]

né le 10 Juin 1955 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RG 25/3253

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2011, Monsieur [W] [A] a consenti un bail d’habitation à Madame [P] [U] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 458 euros et 30 euros de provisions pour charges.

Monsieur [X] [O] s’est porté caution par acte séparé des engagements de Madame [P] [U] dans le cadre du présent contrat de bail.

Invoquant des impayés de loyers, le 31 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux. Ce commandement de payer était dénoncé à Monsieur [X] [O] en qualité de caution le 3 avril 2025. Un commandement de payer était par ailleurs signifié à la même date à Madame [P] [U] pour obtenir l’attestation d’assurance pour risques locatifs.

Ces commandements étant demeurés infructueux, Monsieur [W] [A] a fait assigner Madame [P] [U] et Monsieur [X] [O] par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 1er mai 2025 pour défaut d’assurance ou au 1er juin 2025 pour impayés de loyers

— juger qu’à une de ces deux dates Madame [P] [U] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Madame [P] [U] et Monsieur [X] [O] au paiement de la somme en principal de 2 092 € au titre des impayés de loyers et de charges à la date de la clause résolutoire (à actualiser) ; outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges soit 556 € à compter du 1er mai 2025 ou du 1er juin 2025 jusqu’à libération définitive des locaux;

— condamner solidairement Madame [P] [U] à verser à Monsieur [W] [A] la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [P] [U] et Monsieur [X] [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX ainsi qu’à la caution ;

— juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 19 mars 2026, Monsieur [W] [A], par la voix de son Conseil, porte constat que deux attestations d’assurance ont été versées, avec cependant une rupture entre le commandement de payer et la période justifiée. Il actualise la dette locative à la somme de 2 120,98 euros. Concernant les demandes reconventionnelles formées par Madame [P] [U], il souligne l’absence d’éléments techniques pour en justifier.

En défense, par la voix de son Conseil, Madame [P] [U] confirme avoir produit les attestations adéquates concernant l’assurance du logement. Elle conteste la dette locative au motif que les sommes perçues par le bailleur (réglement de loyer et aides au logement) sont supérieures au montant des loyers dus, que le bailleur ne lui a pas produit de justificatifs d’augmentation des charges ni relatifs à la réévaluation du loyer et ne lui délivre aucune quittance. Elle formule des demandes reconventionnelles eu égard à l’état insalubre du logement. Un dossier de surendettement aurait été déposé le 4 mars 2026, pour lequel son Conseil demande à pouvoir produire le justificatif de dépôt en cours de délibéré.

Par conclusions déposées par son Conseil, Madame [P] [U] demande ainsi au Tribunal :

— de débouter Monsieur [W] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— de statuer qu’elle n’est pas occupante sans droit ni titre ;

— de statuer qu’aucune dette locative ne lui est imputable ;

— de condamner Monsieur [W] [A] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— de condamner Monsieur [W] [A] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral ;

A titre subsidiaire,

— réduire à plus juste proportion le montant de la dette locative ;

— accorder à Madame [P] [U] les plus larges délais de paiement ;

En tout état de cause,

— prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement

— débouter Monsieur [W] [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

Par conclusions responsives, Monsieur [W] [A], demande au tribunal de :

— juger que Madame [P] [U] a manqué à son obligation légale et contractuelle d’avoir à justifier d’une assurance habitation et à payer son loyer et charges courantes ;

— constater par conséquent l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er mai 2025 (défaut d’assurance) ou 1er juin 2025 (défaut de paiement du loyer)

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [U], devenue occupante sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique ou d’un serrurier si besoin ;

— condamner solidairement Madame [P] [U] et Monsieur [X] [O] au paiement de la somme en principal de 2 141,11 € au titre des impayés de loyers et de charges à la date de la clause résolutoire outre le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges soit 556 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— juger que Madame [P] [U] n’apporte aucune preuve de l’indécence du logement ;

— la débouter en conséquence de sa demande en réparation d’un préjudice de jouissance ;

— juger que Monsieur [W] [A] n’a commis aucun abus en engageant la présente procédure;

— la débouter de sa demande en réparation d’un préjudice moral ;

— condamner solidairement Madame [P] [U] et Monsieur [X] [O] à verser à Monsieur [W] [A] la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonce à la CCAPEX ainsi qu’à la caution ;

— juger que les frais d’exécution forcée sront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution..

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Madame [E] [U] a justifié en cours de délibéré du dépôt de son dossier de surendettement le 10 mars 2026 dont la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2] lui a accusé réception le 23 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le “locataire est obligé… de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Le contrat de bail signé entre les parties le 1er avril 2011, à son article 12 – Résiliation de plein droit précise “A défaut … de souscription d’assurance par le locataire, le présent contrat sera résilié de plein droit”

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 31 mars 2025, conforme aux exigences de forme requises. Madame [P] [U] produit à la procédure une attestation de la société AXA mentionnant la résiliation du contrat à effet du 1er juin 2024 pour défaut de paiement de prime, une attestation de la MAIF valable à compter du 24 juin 2025 et une attestation de cette même société valable à compter du 1er janvier 2026. Le commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 et a été délivré par commissaire de justice par acte déposé à étude, avec avis de passage au domicile et par lettre contenant copie de l’acte de signification.

Au regard des justificatifs produits, il ressort que la locataire n’avait pas d’assurance à la date du commandement de payer et n’a pas régularisé son obligation dans le délai d’un mois imparti, l’attestation produite attestant d’une couverture seulement à compter du 24 juin 2025. La clause résolutoire est ainsi acquise à compter du 2 mai 2025. Madame [E] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis dette date et son expulsion sera prononcée selon les modalités ci-après.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 1er avril 2011 ainsi que le commandement de payer délivré le 31 mars 2025 pour un montant en principal de 2 092 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 2 120,98 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [C] [A] produit un relevé de compte mentionnant un reste à payer de 404 euros au titre de 2024 et de 556 euros pour les mois de janvier, février et mars 2025, sommes réclamées à la locataire par voie de commandement de payer délivré le 31 mars 2025. Madame [E] [U] produit le relevé CAF relatif à l’allocation logement dont il ressort que celle-ci a été versée directement à Monsieur [C] [A] . Dès lors, au vu des décomptes produits par le bailleur, il ressort pour 2024, une dette locative restante de 360 euros soit un total appelé de 6 672 euros, après neutralisation des charges (598 euros) pour lesquelles le bailleur ne produit aucun justificatif autre qu’un état manuel, au regard d’un total de versements de 6312 euros. Pour 2025, il ressort du décompte produit par le bailleur que les sommes dues s’élèveraient à 165 euros au 31 mars 2025 (loyers de janvier à mars = 556*3 ; versements reçus = 601*3 + 301 euros). Dès lors le bailleur ne justifie pas des éléments portés au commandement de payer. Pour les dettes antérieures arrêtées à la somme de 1 766,11 euros au 31 décembre 2024, le bailleur ne fournit aucun justificatif autres que les états manuels alors qu’il lui appartient de communiquer les éléments relatifs au calcul et pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères l’avis des finances publiques relatif à cette taxe.

Madame [E] [U] conteste la dette locative au motif d’une part d’un réglement régulier des loyers et perception par le bailleur des allocations logement. Elle produit à cet effet les relevés CAF et des relevés de compte bancaire à compter de Août 2025.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Les états manuels fournis par le bailleur présentent :

— pour la période arrêtée au 31 décembre 2024 une distorsion entre la somme portée sur le commandement de payer (424 euros) et le relevé manuel fourni portant mention d’une somme de 1 766, 11 euros non détaillée ;

— pour cette même période antérieure au 31 décembre 2024, une absence de justificatifs de calcul de l’ensemble des charges récupérables ;

— pour la période de janvier à mars 2025, une distorsion entre le commandement de payer (1668 euros) et les sommes perçues portées manuellement sur les états fournis par le bailleur (1504 euros) soit un différentiel dû de 164 euros et non 1 668 euros.

— pour la totalité de l’année 2025, il ressort un montant total de loyers dûs selon bailleur de 6672 euros auxquels s’ajouteraient 1 026,87 euros de charges non justifiées. Le montant total des sommes perçues telles que déclarées par le bailleur s’élèvent à 7 342 euros.

A défaut de justificatifs de calcul des charges, il ressort que Monsieur [C] [A] est redevable de la somme de 670 euros pour l’année 2025.

La demande de délais de paiement formée par Madame [P] [U] devient sans objet.

Concernant la réévaluation du loyer

Madame [P] [U] prétend ne pas avoir été destinataire des calculs de révision de son loyer tels que pratiqués par le bailleur.

Le contrat de bail prévoit une réévaluation des loyers “au terme de chaque année de bail, selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. L’indice de référence est celui du 4ème trimestre 2010.”

Il ressort des décomptes produits par le bailleur qu’une révision est intervenue en 2022 faisant passer le loyer de 540 euros à 556 euros à compter de septembre 2022, loyer toujours en cours à la date de l’audience. Outre la date de révision non adossée aux dispositions du contrat de bail, aucun élément ne permet d’établir la justesse du calcul.

En outre, Madame [E] [U] se prévaut des dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que “la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de classe F ou de la classe G, au sens de l’article L 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation”.

L’absence d’informations sur la catégorie énergétique du logement, l’absence de justificatifs de demandes sur ce point et sur les éléments relatifs à la révision du loyer, ainsi que l’évolution particulièrement modérée du loyer depuis l’entrée dans les lieux en avril 2011 (moins de 14%) de 2011 à 2026 conduisent à considérer sans objet la demande faite par Madame [P] [U] sur ce point.

Concernant la délivrance de quittances de loyer, selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 “le bailleur … est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande”. Aucun élément ne permet de constater qu’une telle demande a été faite par la locataire et qu’un refus lui aurait été opposé. Cette demande sera considérée sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Madame [P] [U]

Madame [P] [U] avance que son logement serait insalubre et produit à cet effet des photos pour démontrer la présence de moisissures au niveau des huisseries.

Elle ne produit à l’appui de cette demande aucun élément quant à l’information de son bailleur de l’éventuelle dégradation de son logement. Elle n’apporte aucun élément de nature à établir un lien certain entre ces moisissures et un défaut de l’immeuble. Les photos produites ne sont par ailleurs pas datées et, à défaut d’être reprises par un constat de commissaire de justice, ne comportent aucune indication quant aux lieux concernés.

Elle souligne par ailleurs que les boîtes à lettres ne fermeraient pas à clef portant atteinte à la sécurité du courrier des locataires. Aucun élément probant n’est fourni à l’appui de ses dires.

Madame [P] [U] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir réparation d’un éventuel préjudice de jouissance.

Concernant le préjudice moral

Madame [P] [U] invoque une volonté du bailleur de la voir quitter le logement par une procédure contentieuse qu’elle juge infondée et abusive.

A défaut d’apporter des éléments sur ce préjudice subi, l’action engagée par Monsieur [C] [A] ne présentant pas de caractère abusif, Madame [P] [U] sera déboutée de la demande formée à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [P] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mai 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Monsieur [C] [A] sera débouté de sa demande à ce titre.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [P] [U] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour manquement à ses obligations légales et réglementaires (défaut d’assurance) figurant au contrat de bail conclu le 1er avril 2011 entre Madame [P] [U] et Monsieur [W] [A] concernant le bien situé [Adresse 5] sont réunies au 2 mai 2025 ;

Dit que Madame [P] [U] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [P] [U] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [P] [U], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Condamne Madame [P] [U] à payer à Monsieur [W] [A] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Condamne Monsieur [W] [A] à reverser à Madame [P] [U] la somme de 670 euros ( SIX CENT SOIXANTE DIX EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation perçus au titre de l’année 2025 ;

Déboute Madame [P] [U] de sa demande en réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [P] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trente avril deux mille vingt-six par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection