MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00005 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2DDI

AFFAIRE : SCI BS C/ S.A.S.U. BROKER TECH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI BS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S.U. BROKER TECH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alban MICHAUD, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 15 Décembre 2025 – Délibéré au 19 Janvier 2026

Notification le

à :

Maître [U] [I] de la SELARL [I] – [L] – [N] – 505 (grosse + expédition)

Maître [X] [R] – 1762 (expédition)

En vertu d’un contrat du 28 septembre 2020, la société SCI BS a donné à bail commercial à la société BROKER TECH un local sis [Adresse 2], avec prise d’effet au 15 octobre 2020.

La société BROKER TECH n’ayant pas réglé la totalité de ses loyers, la société BS, par courrier recommandé du 26 septembre 2024, l’a mise en demeure de régler la somme de 9608,40€ correspondant aux loyers du 3ème trimestre 2024.

Ce courrier restant sans effet, la société BS, par courrier recommandé du 15 octobre 2024, l’a mise en demeure de régler la somme de 19.216,80€ correspondant aux loyers des 3 et 4 èmes trimestres 2024.

La société BROKER TECH n’ayant pas réglé sa dette, la société BS, par exploit du 18 décembre 2024, lui a donné assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 13 mai 2025 et à l’audience du 15 décembre, la société BS demande qu’il plaise :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— Recevoir la SCI BS en sa demande et la DECLARER bien fondée ;

— Débouter la société BROKER TECH de l’intégralité de ses demandes;

Faisant droit aux réclamations de la SCI BS,

— Condamner la société BROKER TECH à payer à la SCI BS la somme de 9.718,80 € au titre du loyer du 1er trimestre 2025 ;

— Condamner également la société BROKER TECH au paiement de la somme de 4.972,41 € au titre de la clause pénale ;

— Condamner la société BROKER TECH au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner enfin aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société BS fait valoir :

— Que les loyers des 3 et 4èmes trimestres 2025 ont été réglés le 3 décembre 2024 à hauteur de 3000€ et le 23 janvier 2025 à hauteur de 15.143,25 €, mais non le nouveau trimestre échu le 1er janvier 2025, à hauteur de 9718,80 €,

— Que la société BROKER TECH a quitté les locaux le 3 mai 2024 après en avoir informé son bailleur le 25 mars alors qu’elle ne pouvait contractuellement résilier son contrat ayant pris effet le 15 octobre 2020 qu’à l’expiration de la période triennale en cours s’achevant le 14 octobre 2026,

— Qu’elle n’a pu relouer le local qu’à compter du 1er mars 2025 après avoir fait réaliser des travaux de remise en état en décembre 2024, afin de limiter ses pertes financières, ce qui ne saurait s’interpréter comme la reconnaissance d’une résiliation régulière,

— Que la défenderesse invoque dans ses conclusions des infiltrations dont elle ne fait pas état dans sa dédite du 25 mars 2024, alors que le bailleur avait gracieusement fait intervenir une entreprise de couverture en juillet 2021 pour remédier aux infiltrations dont s’était plainte la locataire à l’époque,

— Que la remise des clés au bailleur ne marque la fin du contrat qu’en cas de résiliation régulière,

— Que le juge des référés est également compétent pour faire application de la clause pénale de 20 % qui doit s’appliquer sur les sommes de 15.143,25 et 9718,80 €,

— Que le dépôt de garantie n’a pas été réglé en totalité.

Par conclusions notifiées le 4 septembre 2025 et à l’audience, la société BROKER TECH demande qu’il plaise :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

In limine litis,

— Se déclarer incompétent au profit du Juge du fond pour connaitre des demandes formées par la SCI BS ;

Avant dire droit,

— Condamner la SCI BS sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à remettre à la société BROKER TECH :

— les devis des travaux de remise en état du local commercial ;

— tout justificatif précisant la date d’engagement des travaux ;

En tout état de cause, une fois connue la date d’engagement des travaux par le bailleur,

— Débouter la SCI BS de toutes ses demandes ;

— Condamner la SCI BS à rembourser les loyers versés depuis la reprise des lieux par le bailleur ;

— Condamner la société SCI BS à rembourser à la société BROKER TECH le dépôt de garantie, soit la somme de 13 248 € ;

— Condamner la société SCI BS à verser à la société BROKER TECH la somme de 3 000 € par application aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société BROKER TECH fait valoir :

— Que c’est face à l’inertie du bailleur devant les infiltrations dénoncées et son absence de volonté de négociation qu’elle a décidé de mettre fin prématurément au bail,

— Que ces infiltrations empêchaient une jouissance paisible des lieux comme le montre la facture des travaux de mise en état,

— Que la société DS l’a contrainte à rester dans les liens du bail en s’abstenant de donner suite à la présentation par ses soins d’un repreneur, présentation qui autorisait une résiliation anticipée,

— Que la société DS a implicitement acquiescé à la résiliation du contrat lors de la remise des clés en mai 2024 et au plus tard lorsqu’elle a effectué des travaux dans le local selon facture du 11 décembre 2024, à une date restant à déterminer, avant de le relouer dès le 26 novembre 2024,

— Que l’interprétation et la réduction éventuelle de la clause pénale relèvent du juge du fond.

MOTIFS

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des référés peut prescrire des mesures de remise en état, pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et accorder une provision au créancier, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le bail commercial établi le 28 septembre 2020 entre la société BS et la société BROKER TECH autorise, en son article 2, celle-ci, conformément à l’article L 145-4 du code de commerce, à donner son congé avant la fin du bail, à l’expiration de chaque période triennale. L’article 10 met à la charge du locataire notamment un certain nombre de dépenses de réparation dès lors qu’elles ne relèvent pas de l’article 606 du code civil, ainsi que les dépenses de recherche de fuites. L’article 14 sur l’obligation d’assurance du locataire met le bailleur à l’abri de tout recours en garantie en cas de sinistre.

L’article 7 prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 12.540 € par le locataire, réévaluée proportionnellement à l’augmentation de loyer et sa restitution au locataire dans les trois mois suivant la remise des clés, déduction faite de toute somme dont il pourra être débiteur à quelque titre que ce soit et notamment au titre de loyers, charges, taxes, réparations ou indemnités quelconques.

L’article 17 stipule que les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées, dès mise en demeure ou après tout engagement d’instance, de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais engagés pour le recouvrement de sommes et de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire.

La société BROKER TECH n’invoque pas la délivrance par ses soins d’un congé mais une résiliation anticipée de sa part résultant d’un manquement de la société BS à ses obligations. S’il est vrai que son courriel du 16 mai 2024 fait état d’un départ le 3 mai, confirmant les termes de la lettre du 25 mars et, photographies à l’appui, de flaques d’eau dans le local dont elle reproche la présence à son bailleur, il n’en résulte pas pour autant la preuve que la cause relève des grosses réparations mises à la charge du bailleur par l’article 606 précité, de sorte que la société BROKER TECH ne peut se prévaloir d’un manquement du bailleur pour s’autoriser à résilier le bail de façon anticipée.

La société BROKER TECH se réclame également d’un refus coupable de la société BS d’agréer un repreneur. Le courriel du 16 mai 2024 fait état effectivement de l’offre qui avait faite par le bailleur à la société BROKER TECH de lui présenter un repreneur répondant à certains critères qui n’ont pas convenu à cette dernière. Cette démarche s’inscrit visiblement dans le cadre d’une négociation qui n’a pas abouti, mais nulle disposition contractuelle n’autorise une résiliation unilatérale de la part du locataire qui présenterait un repreneur remplissant des critères fixés par l’une ou l’autre des parties.

Il s’ensuit qu’aucun droit de résiliation n’était ouvert à la société BROKER TECH avant le 7ème anniversaire du bail le 15 octobre 2026, se serait-elle privée elle-même, le 3 mai 2024, de la jouissance du local par la remise des clés à la société BS, de sorte qu’il n’est pas sérieusement contestable que le bail n’a pas été résilié par le seul départ de la société BROKER TECH. Pour réparer le trouble manifestement illicite causé par la cessation de paiement des loyers, celle-ci s’est légitimement acquittée de ceux relatifs aux 3 et 4èmes trimestres 2024 et devra d’acquitter de ceux relatifs au 1er trimestre 2025 qui sont réclamés par la société BS sur le fondement d’un avis d’échéance du 23 décembre 2024 ayant valeur comptable, que la société BROKER TECH ne soutient pas avoir acquitté.

Le juge des référés est donc compétent pour rejeter la demande de remboursement des loyers de 2024 et faire droit à la demande de paiement du loyer de 2025, sans qu’il y ait lieu d’ordonner la production de la preuve de la date de réalisation des travaux par la société BS. Il n’est davantage contestable que la pénalité de 20 % des sommes dues est applicable aux sommes de 15.143,25€, demandée dans l’assignation avant d’être finalement réglée, et 9718,80 €, réclamée par les dernières conclusions valant mise en demeure. Une provision de 4972,41€ sur le paiement de cette pénalité par la société BROKER TECH sera en conséquence accordée à ce titre à la société BS.

La société BS soutient que la société BROKER TECH n’a réglé que la moitié du dépôt de garantie d’origine de 12.540 €, soit 6270 €, ainsi que son complément de 708 € réclamé par courrier du 26 septembre 2023. Elle ne conteste pas la prétention à sa restitution, malgré la réalisation par ses soins de travaux de remise en état. La société BROKER TECH ne prouve pas le paiement de la totalité du dépôt de garantie qu’elle réclame. Si l’obligation de restitution de la caution de 6978€ n’est pas sérieusement contestable, ne l’est pas non plus le fait qu’elle doive être amputée des sommes restant dues de 9718,80 et 4972,41 € dont le total est supérieur, de sorte qu’aucune provision de restitution ne pourra être accordée au sujet du dépôt de garantie.

La société BROKER TECH qui succombe devra supporter les dépens et le paiement à la société BS de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort :

REJETONS l’exception d’incompétence ;

CONDAMNONS la société BROKER TECH à payer à la société SCI BS la provision de 9.718,80 € au titre du loyer du 1er trimestre 2025 et la provision de 4.972,41 € au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la société BROKER TECH au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société BROKER TECH aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande.

Ainsi prononcé par Monsieur Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président, assisté de Madame Lorelei PINI, Greffier.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,