TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10651 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HJ7

Minute :

SAEM [Localité 9] HABITAT

Représentant : Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX

C/

Monsieur [F] [N]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MEURIN

Copie délivrée à :

M. [N]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SAEM [Localité 9] HABITAT, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, substitué par M^e Jean-Christophe YAECHE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 avril 2022, SAEM [Localité 9] Habitat a donné à bail à M. [F] [N] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 744,97 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 229,20 €.

Des loyers étant demeurés impayés, SAEM [Localité 9] Habitat a fait signifier à M. [F] [N], par exploit de commissaire de justice du 18 décembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 865,97 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, SAEM Noisy-le-Sec Habitat a fait assigner M. [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

SAEM Noisy-le-Sec Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de

o constater l’acquisition de la clause résolutoire

o ordonner l’expulsion corps et biens de M. [F] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o condamner M. [F] [N] à payer :

? la somme de 1 773,51 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 13 avril 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [F] [N] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

M. [F] [N], comparant, actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par décision en date du 09 décembre 2024, devenue définitive, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a ordonné la suspension de l’exigibilité des dettes de M. [F] [N] pendant une durée de 18 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

o Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (3ème Civ., 13 juin 2024, 24-70.002).

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L’article 642 du même code prévoit que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail conclu le 13 avril 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 11-1 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 décembre 2023 pour la somme en principal de 3 865,97 €, terme de novembre 2023 inclus.

Ce contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 ans de sorte qu’il était toujours en vigueur au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. L’article 11-1 dudit contrat prévoit que le commandement de payer doit offrir au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter. Ce délai n’a pas été modifié par l’entrée en vigueur de la loi.

Si le commandement délivré le 18 décembre 2023 offre un délai de six semaines au locataire pour s’exécuter, cela n’est conforme, ni aux dispositions légales en vigueur, ni aux dispositions contractuelles en cours d’exécution. Il convient de considérer que le locataire a eu deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Aussi, le délai offert au locataire pour s’exécuter devait s’achever le 18 février 2024, à 24 heures. Ce jour étant un dimanche, ce délai a été prorogé jusqu’au 19 février 2024, à 24 heures.

Entre le 18 décembre 2023 et le 19 février 2024, une somme globale de 1 852 euros est venue au crédit du locataire.

Par ailleurs, une somme de 2 500 euros est venue au crédit du locataire le 20 février 2024, soit le lendemain du dernier jour accordé au locataire pour s’exécuter. Cependant, cette somme se rapporte à l’encaissement d’un chèque. Si celle-ci apparaît sur le compte le 20 février 2024, l’encaissement a nécessairement été antérieur, en l’occurrence au plus tard la veille.

Ce faisant le locataire doit être regardé comme s’étant acquitté d’une somme globale de 4 352 euros entre le 18 décembre 2023 et le 19 février 2024.

Il a acquitté les causes du commandement de payer pendant le délai qui lui a été offert la clause résolutoire n’a pas pu produire ses effets.

En conséquence, la demande de constat d’acquisition des effets de la clause sera rejetée. Partant, la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes sera également rejetée.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 avril 2022 que M. [F] [N] doit payer un loyer d’un montant de 744,97 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 229,20 €. Le dernier loyer appelé s’est élevé à la somme de 400,43 euros, charges comprises.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [F] [N] restait devoir la somme de 1 773,51 € euros à la date du 15 janvier 2025, décembre 2024 inclus, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [N] au paiement d’une somme de 1 773,51 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 15 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 538,06 euros à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 20 mars 2025, date du jugement. Les causes du commandement de payer ont été désintéressées en intégralité et les causes de l’assignation l’ont été partiellement.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 18 décembre 2023.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 13 avril 2022 entre SAEM [Localité 9] Habitat et M. [F] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE M. [F] [N] à verser, en deniers ou quittances, à SAEM [Localité 9] Habitat la somme de 1 773,51 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 15 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 538,06 euros à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 20 mars 2025, date du jugement ;

DEBOUTE SAEM [Localité 9] Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION