TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 22/08209 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XEXC

Jugement du 31 Mars 2026

N° de minute

Affaire :

M. [F] [A]

C/

Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société AJ MEYNET & ASSOCIES, M. [S] [V] [P] [O], Mme [K] [J] [C] [W] épouse [O]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL CABINET BENOIT FAVRE

—  2192

la SCP CHAZELLE AVOCATS

—  875

la SELARL DREZET – PELET

—  485

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 D du 31 Mars 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 13 Février 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 16 Décembre 2025 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [A]

né le 29 Avril 1944 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par Maître Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société AJ MEYNET & ASSOCIES, domicilié : chez AJ MEYNET & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 3]

représenté par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON

Monsieur [S] [V] [P] [O]

né le 07 Décembre 1951 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

représenté par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [K] [J] [C] [W] épouse [O]

née le 12 Août 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Par procès-verbal de commissaire de justice du 21 octobre 2021, [F] Monsieur [A], copropriétaire d’une maison sise [Adresse 1] à [Localité 1], a fait constater que les seconds copropriétaires, Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] épouse [O] avaient annexé des parties communes dans le cadre de travaux d’aménagement de leur lot.

Par exploit du 6 octobre 2022, Monsieur [A] a donné assignation à Monsieur [O] et Madame [W] aux fins de remise en état des parties communes.

Par conclusions d’incident du 7 décembre 2022, les époux [O] ont soulevé l’irrecevabilité de la demande faute de mise en cause du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 19 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire, sur demande de Monsieur [A], a désigné la société AJ MEYNET & ASSOCIES comme administrateur provisoire de la copropriété.

Par exploit du 28 février 2023, Monsieur [A] a appelé en cause le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES de la maison sise [Adresse 1] [Localité 1] et par ordonnance du 24 avril 2023, cette procédure a été jointe à la présente.

Par ordonnance du 23 octobre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’irrecevabilité soulevées par les époux [O] et résidant dans le défaut d’information d’un mandataire de la copropriété.

Par ordonnance du 13 février 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 septembre, puis du 16 décembre.

PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées le 22 avril 2024, Monsieur [A] demande qu’il plaise :

Vu les articles 9, 15 et 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1221 du Code civil,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

À titre principal,

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [O] à remettre en état les parties

communes conformément à l’existant des travaux tels qu’il ressort de la décision de non-opposition à déclaration préalable en date du 9/03/2016 n°DP069226 16 00074 sous astreinte de la somme de 150 euros par jour commençant à courir 2 mois après signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [O] au paiement d’une amende civile de 10 000,00€ au titre de leur résistance abusive ;

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [O] au paiement d’une somme de 50 000,00€ au titre de dommages-intérêts à valoir sur les préjudices qu’ils causent à Monsieur [A] ;

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [O] au paiement d’une somme de 10 000,00€ au titre du préjudice de jouissance qu’ils causent à Monsieur [A] ;

DÉBOUTER Madame et Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens ;

À titre subsidiaire,

CONDAMNER solidairement Madame et Monsieur [O] à s’acquitter de l’intégralité des frais d’expertises ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER le même à payer à monsieur [A] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] fait valoir :

— que Monsieur [O] a, sans son autorisation, aménagé un grenier en studio en annexant 3,58 m² de couloir, partie commune, et en transformant un velux en chien assis, en infraction de surcroît à l’autorisation d’urbanisme

— que le demandeur n’est pas gêné dans la jouissance de ses parties privatives, mais se trouve empêché de vendre son bien du fait de cette atteinte aux droits de la copropriété

— que les désordres allégués en retour par Monsieur [O] ne sont pas établis, que le désordre concernant le lot n°15 est le fait de l’ancien propriétaire et que les plantations qui lui sont reprochées ont été arrachées

— que Monsieur [O] est mal fondé à contester une clé de répartition des charges qu’il a antérieurement acceptée et qui était en vigueur durant la période de 1981 à 2013 où il dirigeait la Régie [O], syndic de la copropriété

— qu’il n’est pas démontré que la clé de répartition actuelle contreviendrait aux règles d’ordre public et que l’expertise réclamée risque d’avoir un coût disproportionné au regard de la taille de la copropriété.

Par conclusions notifiées le 22 janvier 2025, Monsieur [O] et Madame [W] épouse [O] demandent qu’il plaise au tribunal :

Vu les articles 5, 10, 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 263, 264 et suivants du Code de Procédure Civile,

DEBOUTER Monsieur [F] [A] de sa demande de remise en état, laquelle est infondée ;

DEBOUTER Monsieur [F] [A] de sa demande indemnitaire au titre d’un prétendu préjudice de jouissance, dont l’existence n’est pas démontrée, lequel n’est fondé ni dans son principe, ni dans son quantum,

CONDAMNER Monsieur [F] [A] à remettre en état :

— son lot n°15 à usage de grenier (usage prévu le règlement de copropriété) transformé sans autorisation administrative et du Syndicat des copropriétaires en habitation ;

— à déposer la terrasse tropézienne installée sans autorisation sur les parties communes ;

— à remettre en état les parties communes affectées et notamment la toiture ;

— retirer les plantations non-autorisées.

le tout, sous astreinte de 150 € par jour de retard, à compter d’un délai de 2 mois suivant la signification de la décision à intervenir.

JUGER que la clause de répartition de charges résultant de l’acte modifiant l’état descriptif de division et le règlement de copropriété du 30 juillet 1980 est réputée non écrite car non conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DESIGNER, avant dire-droit, tel expert (géomètre-expert) qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

1. recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachant à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source, faire appel, si nécessaire, à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

2. se rendre en urgence sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 1],

3. visiter tous les lots ; les décrire et en indiquer la surface, la consistance et la situation au sens de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’en déterminer la valeur relative,

4. proposer un projet d’état descriptif de division modifié et une nouvelle clause de répartition des charges conformes à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

5. donner au Tribunal tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d’apprécier les préjudices subis y compris consécutifs à l’aménagement sans autorisation du lot n°15 et la création d’une terrasse de type tropézienne sur la toiture rattachée aux lots de Monsieur [A],

6. s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis préalablement à une réunion de synthèse qu’il provoquera avant le dépôt de son rapport, ou s’il le juge plus opportun préalablement à la diffusion d’une note écrite pour renseigner les parties sur l’état des investigations, et le cas échéant compléter celle- ci ;

7. lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera de manière aussi précise que possible le montant de ses honoraires et débours qu’il communiquera au Tribunal et aux parties ;

8. Déposer un pré-rapport et laisser aux parties un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations avant dépôt du rapport définitif.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], à verser à Madame [K] [W] épouse [O] et Monsieur [S] [O] une provision ad litem de 2 000 € pour les frais d’expertise à engager ensuite de la désignation d’un Expert,

DEBOUTER Monsieur [A] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [S] [O] et Madame [K] [W] épouse [O], dont ses demandes indemnitaires injustifiées dans leur principe que dans leur quantum ;

CONDAMNER Monsieur [F] [A] à payer à Madame [K] [W] épouse [O] et Monsieur [S] [O] la somme de 3 000 € chacun conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [F] [A] aux entiers dépens ;

JUGER qu’en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [K] [W] épouse [O] et Monsieur [S] [O] en leur qualité de copropriétaires, seront dispensés de toute participation aux dépenses communes des frais relatifs à la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur et Madame [O] font valoir :

— que leurs travaux de toiture, effectués à leurs frais dans l’intérêt de la copropriété pour 17.236,70€ TTC, avaient reçu l’aval de Monsieur [A] 13 octobre 2016, moyennant le rachat par Monsieur [O] d’un délaissé de montée d’escalier au grenier et des WC du rez-de-chaussée pour 2500€

— que le préjudice de jouissance allégué n’est pas démontrée, pas plus que les autres « préjudices » ou la « résistance abusive »

— que le lot n°15 de Monsieur [A] à usage de grenier a été irrégulièrement transformé en usage d’habitation par l’ancien propriétaire et qu’une terrasse tropézienne a été créée, mais que Monsieur [A] est désormais bénéficiaire et responsable, lui-même s’étant arrogé le droit de planter des cyprès et du lierre en partie commune

— que ces transformations, ainsi que l’absence de clé de répartition des charges dans le règlement de copropriété rendent nécessaires la révision de la clé de répartition des charges qui n’est pas conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

— que Monsieur [O] n’a jamais été syndic de l’immeuble et qu’il importe peu qu’une mise en conformité avec l’article 10 précité de la clé de répartition des charges ait un faible impact financier sur cette répartition.

Par conclusions du 21 janvier 2025, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES demande qu’il plaise :

DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires qu’il s’en rapporte à la décision du

Tribunal.

STATUER ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS

Il résulte de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires ne peuvent effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’autorisation de l’assemblée générale donnée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il résulte de l’article 15 de la même loi que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, mais que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété et la jouissance de son lot.

Il résulte de l’article 11 de la même loi que, à défaut de décision d’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges après qu’elle eut décidé des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition ou après ou après aliénation séparée de fractions de lot, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Il résulte des articles 5 et 10 de la même loi que le règlement de copropriété fixe la quote-part de charges afférente à chaque lot qui doit correspondre aux valeurs des parties privatives calculées en fonction de leur consistance, de leur situation et de leur superficie.

Sur l’aménagement du grenier des époux [O]

Les parties étaient en pourparlers en vue d’une autorisation de travaux donnée par Monsieur [A] aux époux [O] moyennant rachat par ceux-ci du délaissé du grenier et des WC du rez-de-chaussée pour la somme de 2500 € ; elles admettent qu’un accord est intervenu, matérialisé par courriel du 17 octobre 2016, même en l’absence de signature de tout acte notarié et de versement de la somme par les époux [O]. Monsieur [A] estime néanmoins que les travaux réalisés ne sont pas conformes à l’accord donné dans la mesure où l’ouverture du toit est un chien assis au lieu d’un « velux » ou fenêtre de toit en pente, ce dont il veut pour preuve les plans d’architecte et le devis de travaux du 2 septembre 2016, d’une part, et un constat d’huissier du 1er octobre 2021, d’autre part. Les époux [O] font valoir leur attestation de conformité des travaux par rapport aux travaux déclarés, en date du 21 mars 2017 et l’absence d’opposition de Monsieur [A] aux travaux dont il avait connaissance.

L’attestation n’est pas pertinente comme élément de preuve dans la mesure où elle est signée des époux [O] eux-mêmes et que la déclaration administrative de travaux faisait état de « fenêtres de toit » sans précision, permettant de réaliser un chien assis ou un « vélux ». Le chien assis résulte du constat d’huissier produit alors qu’il ne figurait pas sur les plans en possession de Monsieur [A] où n’apparaissent sur le toit que deux fenêtres en pente. Il en résulte que les époux [O], qui n’allèguent pas d’autorisation d’assemblée générale des copropriétaires, ne démontrent pas davantage que des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ont été autorisés par Monsieur [A], ni même que l’information donnée à celui-ci correspondait à tels travaux.

Cependant le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES ne demande pas le remise en état du grenier ni une autre mesure de réparation tandis que Monsieur [A], qui ne peut demander réparation que des atteintes à la propriété ou à la jouissance de son lot, admet, en page 10 ses conclusions, ne pas avoir été « gêné dans la jouissance de ses parties privatives », mais avoir été uniquement « empêché de vendre son bien du fait du présent litige ». Cette gêne, à laquelle il a lui-même donné corps en initiant la présente procédure, prend sa source dans une moins-value du fait d’un existant non-conforme au règlement de propriété ; cette moins-value, faute de remise en état à l’initiative du syndicat, seul qualifié pour une telle demande, cause à Monsieur [A] un préjudice moral qui mérite indemnisation. La remise en état ne sera donc pas ordonnée, mais les époux [O] devront payer à Monsieur [A] la somme de 2000 € de dommages et intérêts en conséquence, tandis que le demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur l’aménagement du lot n°15

Les époux [O] font valoir que Monsieur [A] a, sans autorisation, fait des travaux de toiture en aménageant une terrasse tropézienne, partie commune ainsi illégitimement appropriée, en association avec la transformation d’un grenier en pièce d’habitation. Monsieur [A] s’estime hors de cause, les travaux ayant été effectués par l’ancien propriétaire, Madame [I].

Le règlement est certes un acte constitutif de la copropriété, mais il constitue aussi un contrat entre les copropriétaires. Si le règlement de copropriété du 30 juillet 1980 désigne le lot n°15 comme un grenier, l’acte de vente de ce lot à Monsieur [A] en date du 31 octobre 1995, auquel a participé Monsieur [O], mentionne que ce lot a été réuni au lot n°11, à savoir l’appartement du rez-de-chaussée, que le lot n°15, accessible au moyen d’un escalier intérieur, constitue désormais une chambre et une salle de bains avec WC et terrasse privative et que Monsieur [O] a donné son accord pour ce changement. Il s’ensuit que les époux [O] sont infondés à demander le rétablissement de l’état antérieur résultant du règlement de 1980.

Leur demande complémentaire de suppression des cyprès et du lierre de la terrasse ne se fondent pas sur la démonstration de la réalité de ces plantations, alors que Monsieur [A] invoque la plantation de troènes qu’il a finalement arrachés. Aucune remise en état de la toiture ne peut donc être ordonnée.

Sur la clé de répartition des charges

Les époux [O] demandent que soit ordonnée une nouvelle répartition des charges à la suite de la transformation du lot n°15 et de la création de la terrasse qui ont augmenté la surface privative. Monsieur [A] fait valoir que l’acte de vente précité a ajouté l’exprès acquiescement de Monsieur [O] à une absence de modification des millièmes de copropriété, mais les époux [O] considèrent que la notaire n’aurait pas dû passer la vente sans s’assurer d’une autorisation de l’assemblée générale et sans modification des tantièmes de charges.

Aucune assemblée générale ne s’est prononcée sur une autorisation des travaux subis par le lot de Monsieur [A], ni sur la répartition des charges qui en résulte, selon la procédure prévue par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965. La seconde question au moins demeure de la compétence de l’assemblée générale malgré l’avis favorable aux travaux donné par Monsieur [O] en cours d’acte de vente. Les conditions préalables de l’article 11 précité n’étant pas réunies, les époux [O] sont irrecevables à solliciter une expertise pour actualiser la clé de répartition des charges. Il n’est du reste pas établi au fond que l’actuelle répartition des charges n’est pas conforme à l’actuelle valeur des parties privatives. La demande d’expertise sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Les époux [O] qui succombent devront payer les dépens de l’instance et la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La résistance des époux [O] n’est pas abusive dès lors qu’elle a permis de faire valoir la position du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES dans la présente procédure et abouti au rejet d’une partie des prétentions de Monsieur [A]. La demande de dommages et intérêts présentée de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement les époux [S] [O] et [K] [W] à payer à Monsieur [F] [A] la somme de 2000€ en indemnisation de leur préjudice moral causé par la modification sans autorisation de l’aspect extérieur de l’immeuble et la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les époux [O] aux dépens,

REJETTE toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT