MINUTE N° : 25/00719

JUGEMENT

DU 25 Juillet 2025

N° RC 24/04843

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Adresse 4]

ET :

[S] [Z]

Débats à l’audience du 15 Mai 2025

Le

Copie executoire et copie à :

3F CENTRE VAL DE [Localité 8]

Copie à :

Madame [Z]

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 25 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 6], représenté par Mme [L], employée en qualité de chargée de recouvrement locatif, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [S] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2021, la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [S] portant sur logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 322,85 € charges et annexes comprises.

Le 6 juin 2024, la SA [Adresse 4] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers et de justifier de l’occupation du logement demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que la bailleur a fait assigner Madame [Z] [S] par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [Z] [S] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [Z] [S] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [Z] [S] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] la somme en principal de 2 992,29 € correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’août 2023, ainsi que les loyers et charges impayés de septembre 2023 à septembre 2024, déduction faite des versements effectués, comprenant les frais du commandement ;

— la fixation d’une indemnité légale d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamnation de Madame [Z] [S] au paiement de l’indemnité mensuelle ainsi fixée ;

— la condamnation de Madame [Z] [S] à verser au bailleur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [Z] [S] aux entiers frais et dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 17 octobre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Madame [Z] [S] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, la SA [Adresse 5] représentée par Madame [L] [O] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 4 223,01 € arrêtée au 14 mai 2025. Elle ajoute que Madame [Z] [S] a repris les paiements depuis mars 2025.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024 signifié à étude, Madame [Z] [S] a comparu à l’audience et a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré être retraitée et percevoir une pension retraite de 1 590,00 €. Elle a ajouté travailler en qualité d’aide à domicile et cumuler trois contrats en CDI lui permettant de percevoir un revenu mensuel complémentaire de 457,00 €. Elle a expliqué ses difficultés financières en raison d’un problème de perception de sa pension retraite.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 16 octobre 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique réceptionné le 17 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la dite loi.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 1er février 2021 aux termes duquel il est prévu à l’article 9 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 6 juin 2024 à Madame [Z] [S] et portant sur la somme de 1049,06 € dont 694,13 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant au locataire un délai de six pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le bail a été conclu le 1er février 2021 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement.

Madame [Z] [S] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 1er février 2021, le commandement de payer délivré le 6 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 14 mai 2025 faisant apparaître une somme de 4223,01 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 239,57 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Z] [S] à verser à la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] la somme de 3 983,44 € (4 223,01 € – 239,57 €) au titre des impayés de loyers et de charges du logement et des parkings arrêtés au 14 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [Z] [S] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler 300,00 € par mois en plus du loyer.

Il résulte des déclarations de Madame [Z] [S] que celle-ci dispose des capacités financières suffisantes pour apurer la dette locative sur 36 mois tout en s’acquittant du loyer courant.

En outre, il ressort du décompte produit que Madame [Z] [S] a repris les paiements avant l’audience et ce, depuis février 2025.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Madame [Z] [S] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 6 juin 2024 et de l’assignation à la charge de Madame [Z] [S].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sont réunies au 7 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 3983,44 € (TROIS MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS ET QUARANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 mai 2025 au titre du local d’habitation et des parking ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et autorise Madame [Z] [S] à se libérer de leur dette de 3983,44 € en 19 mensualités de 200,00 € et le solde à la 20ème échéance ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 10] ainsi que deux parking situés à la même adresse, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [Z] [S] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [Z] [S] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

RAPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

DEBOUTE le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [Z] [S] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,