Tribunal Judiciaire de Lyon, Referes civils, 23 mars 2026, n° 26/00403

TJ Lyon 23 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, réf. civils, 23 mars 2026, n° 26/00403
Numéro(s) :	26/00403
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romain LEGALAnne-Charlotte LESAVRE
Parties :	représenté par son syndic en exercie la SAS AF GESTION, S.A.S. AF GESTION, Syndicat de Coproriétaires de l' Immeuble c/ S.A.S. ,

Texte intégral

ORDONNANCE DU : 23 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00403 – N° Portalis DB2H-W-B7K-36AC

AFFAIRE : S.A.S. AF GESTION, [Localité 1] 2, S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS, [Adresse 1] C/ S.A.S., [Adresse 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Lorelei PINI, lors des débats

Madame Florence FENAUTRIGUES, lors du délibéré

PARTIES :

DEMANDEURS

S.A.S. AF GESTION, [Localité 1] 2

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par Maître Romain LEGAL, avocat au barreau de LYON

Syndicat de Coproriétaires de l’Immeuble, [Adresse 1] du, [Adresse 4] à, [Localité 2]

représenté par son syndic en exercie la SAS AF GESTION, [Localité 1] 2

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représenté par Maître Romain LEGAL, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S., [Adresse 2]

dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par Maître Anne-charlotte LESAVRE, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 09 Mars 2026 – Délibéré au 16 Mars 2026 prorogé au 23 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’immeuble dénommé ,“[Adresse 1]” situé, [Adresse 6] est soumis au régime de la copropriété.

Lors de son assemblée générale du 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a désigné la société AF GESTION, [Localité 1] 2 (GROUPE EVOTION) en qualité de syndic aux lieu et place de la société, [Adresse 2] (OXIA, [Localité 1]).

Par courriel du 16 décembre 2025, la société AF GESTION, [Localité 1] 2 a sollicité auprès de la société, [Adresse 2] l’organisation de la récupération des archives.

Des échanges de courriels entre ancien et nouveau syndic ont ensuite eu lieu entre décembre 2025 et janvier 2026.

Par courrier du 22 janvier 2026, la société ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS a mis en demeure la société AF GESTION, [Localité 1] 2 de lui remettre une liste de documents et informations.

La passation des archives matérielles n’a pas eu lieu le 30 janvier 2026, la société AF GESTION, [Localité 1] 2 ayant refusé de signer le bordereau de remise soumis par la société, [Adresse 2], qui n’a pas remis les documents.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mars 2026, la société AF GESTION, [Localité 1] 2 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [Adresse 1] » ont fait assigner la société, [Adresse 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon.

L’audience a eu lieu le 9 mars 2026.

La société AF GESTION, [Localité 1] 2 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [Adresse 1] » ont, par l’intermédiaire de leur conseil, soutenu oralement leur assignation, demandant au juge des référés de :

CONDAMNER la société OXIA à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1], sis, [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice AG GESTION, [Localité 1] 2, Société par actions simplifiée, administrateur de biens – syndic de copropriété, ayant son siège social sis, [Adresse 7] à, [Localité 3] immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 538 000 01, clans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par document et par jour de retard, et ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

Sur les archives restant en attente de réception :

Clés/badges/émetteurs. Tous les accès à la résidence.Tous les dossiers de travaux des 10 dernières années.RC + Plans + DOE.Rapports quinquennaux de tous les ascenseurs.Tous les diagnostics réalisés.Tous les contrats en cours.Les mutations des 5 dernières années.L’entièreté des dossiers sinistres en cours ainsi que les dossiers sinistres clos.Coordonnées de l’assurance dommage/ouvrage souscrite dons le cadre du ravalement des façades qui a eu lieu il y a moins de 2 ans.L’intégralité des dossiers de travaux.Les procès-verbaux des dernières années.L’intégralité des dossiers contentieux et recouvrement de charges impayées (correspondances, factures associés, correspondance etc.).

Archives comptables en attente de réception :

Grand livre définitif 2024/2025 qui comprend la répartition 2024/2025.Balance auxiliaire fournisseurs 2022/2023.Toutes les factures des exercices 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 (exercice en cours).Les factures liées à l’état des dépenses TRAVAUXLes relevés des compteurs+ le document de relève du prestataire qui loue les compteurs d’eau à la copropriété) des exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025.Les appels de fonds des charges courantes du 01/10/2025, de l’exercice en coursLes relevés bancaires du LIVRET A.Les fiches de paies détaillées du gardien des années 2022, 2023 et 2024 (du l er janvier ou 31 décembre).Le détail des charges sociales du gardien des années 2022, 2023 et 2024 (du l er janvier ou 31 décembre).

Justificatifs en attente de réception concernant les Grands livres des 3 dernières années :

Compte Fl 12005 : Justificatifs à transmettre avec factures.Compte SAS COL DE LA LUÈRE – Fl 119811 : Justificatifs à transmettre avec factures.Compte 4080000 : Justificatifs à transmettre avec factures.Compte 421 0000 : Justificatifs à transmettre avec factures.Compte 4310000 : Justificatifs à transmettre avec factures.Compte 4321 000 : Justificatifs à transmettre avec factures.Compte 4322000 : Justificatifs à transmettre avec factures.Compte 4324000 : Justificatifs à transmettre avec factures.Compte 4325000 : Justificatifs à transmettre avec factures.Compte 4860000 : Justificatifs à transmettre avec factures + cela n’a pas été pris en charge par EIL (OXIA) comme indiqué – injustifié.Compte 50254566 : Justificatifs à transmettre avec factures car nous ne sommes pas en mesure de déterminer, en l’état actuel du compte, à quoi il correspond.Compte 71417001 : Justificatifs à transmettre avec factures.Compte I 0500001 : Nous constatons que le fonds de travaux a été utilisé pour régler le gardien en 2025. Nous sollicitons donc l’ensemble de leurs justificatifs qui seront à transmettre avec factures.

ORDONNER que le tout soit accompagné d’un bordereau récapitulatif.

CONDAMNER la société OXIA à verser au Syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros TTC à titre de provision outre 202,39 euros au titre des de pénalités de retard, sauf à parfaire au jour du jugement.

DIRE y avoir lieu à ce que le juge de céans se réserve la liquidation d’astreinte,

CONDAMNER la société OXlA à verser à chacun des requérants une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

REJETER toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELER que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit.

La société, [Adresse 2] a demandé, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA au demandeur le 6 Mars 2026 et reprises oralement à l’audience, de :

A TITRE PRINCIPAL,

SE DECLARER incompétent à connaitre du présent litige en raison de l’existence de contestations sérieuses

A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER que la société ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS a transmis à la société AF GESTION et au Syndicat des Copropriétaires, représenté par son Syndic, l’ensemble des pièces et documents visés à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965

JUGER que la société AF GESTION, en refusant de signer le bordereau de remise des pièces physiques et matérielle, a commis une faute en refusant la prise de possession des éléments

JUGER que la société AF GESTION disposait de tous les éléments nécessaires à l’inscription de la copropriété et à la reprise de gestion dès la remise des premiers éléments dans les délais légaux,

Par conséquent,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société AF GESTION et du Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice,

A TITRE RECONVENTIONNEL

CONDAMNER in solidum la société AF GESTION et le Syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic en exercice, à verser à la société, [Adresse 2], la somme de 864 euros TTC à titre de dommages et intérêts.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum la société AF GESTION et le Syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic en exercice, à verser à la société, [Adresse 2] la somme de 4500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER les même aux entiers dépens de l’instance

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures des parties précédemment rappelées pour plus ample exposé de leur prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026, délibéré prorogé au 23 mars suivant.

MOTIFS :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En application de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

L’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixe la liste des documents détenus par le syndic comme suit : les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir. Le manque de précision du bordereau accompagnant ladite transmission lui sera imputable dans ce cadre.

En l’espèce, la société ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS n’a pas dressé de bordereau de communication de pièces, hormis celui présenté le 30 janvier 2026 au nouveau syndic, qui a refusé de le signer.

Il ressort de la pièce n°20 de la défenderesse que celle-ci admet que les pièces suivantes réclamées par le nouveau syndic n’ont pas été remises par l’ancien syndic, la cause de cette absence de remise étant indifférente à ce stade :

Archives générales :

Clés/badges/émetteurs permettant l’accès à la résidence.Tous les dossiers de travaux des 10 dernières années.Les mutations des 5 dernières années.L’intégralité des dossiers de travaux.Procès-verbaux des 10 dernières années (hors trois dernières années).

Archives comptables :

Balance auxiliaire fournisseurs 2022/2023.Toutes les factures des exercices 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026.Les factures liées à l’état des dépenses TRAVAUX.

La société, [Adresse 2] ne démontre pas davantage la transmission des pièces suivantes, l’évocation par mail d’envoi par Wetransfer ne permettant pas d’en connaître le contenu :

Sur les archives générales :

RC + Plans + DOE.Tous les diagnostics réalisés.Tous les contrats en cours.L’entièreté des dossiers sinistres en cours ainsi que les dossiers sinistres clos.Les procès-verbaux des trois dernières années.L’intégralité des dossiers contentieux et recouvrement de charges impayées (correspondances, factures associés, correspondance etc.).

Archives comptables :

Les appels de fonds des charges courantes du 01/10/2025, de l’exercice en cours.

Il y a donc lieu, sous cette réserve et sans qu’existe une quelconque contestation sérieuse, de condamner la société, [Adresse 2] à remettre ces pièces à la société AF GESTION, [Localité 1] 2 et au syndicat des copropriétaires, pièces accompagnées d’un bordereau récapitulatif en application de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

En revanche été produits dans le cadre de la présente instance les rapports quinquennaux des ascenseurs et les coordonnées de l’assurance dommage/ouvrage souscrite dons le cadre du ravalement des façades. Sont également produits des échanges induisant la communication du procès-verbal du 2 décembre 2025 et du grand livre 2024/2025, la demande de communication les concernant faisant donc l’objet de contestations sérieuses.

S’agissant des relevés des compteurs et du document de relève du prestataire qui loue les compteurs d’eau à la copropriété des exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, il n’est pas démontré que ces documents existeraient, ce alors que l’ancien syndic soutient que ces relevés étaient faits par le gardien et que l’existence de celui-ci n’est pas contestée.

Par ailleurs, l’existence même du livret A dont les relevés sont demandés n’est pas établie.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la communication des relevés des compteurs et des relevés bancaires du livret A.

S’agissant de la demande communication de justificatifs tenant à diverses lignes de comptes des grands livres, le juge des référés n’est pas mis en mesure de comprendre à quoi celles-ci correspondent et donc de juger de la nécessité pour un syndic de conserver les justificatifs et factures correspondants. La demande sera donc rejetée.

Compte tenu du caractère erratique des transmissions réalisées jusqu’à présent, il y a lieu d’assortir la condamnation à transmettre les pièces visées d’une astreinte de 20 euros par catégorie de documents (une ligne = une catégorie) et par jour de retard passé un délai de huit jours suivant la signification de la présente décision, dans la limite de 90 jours.

Sur les demandes de provision sur dommages-intérêts

La société, [Adresse 2] ne saurait être indemnisée au titre du temps passé à traiter des demandes redondantes compte tenu de l’absence de transmission par elle d’un bordereau permettant une transmission claire des documents.

La question de la responsabilité de l’absence de remise des documents au 30 janvier 2026 ne présente pas l’évidence requise en matière de référé. En outre, une partie des motifs étayant la demande de remboursement de frais de syndic recouvrent des charges qui auraient été inévitables même sans défaut de communication de pièces (pointage et analyse des archives reçues, inévitable lors d’un changement de syndic) ou des charges dont il n’est pas justifié (courriers aux copropriétaires, durée du déplacement du 30 janvier 2026, etc…). La demande souffre donc également de contestations sérieuses et doit être rejetée.

Si les demandeurs justifient de l’imputation par leur fournisseur d’électricité d’intérêts de retard, il n’est pas démontré que l’absence de communication des documents précédemment évoqués aurait empêché le syndic de s’acquitter des factures d’énergie en temps et en heure, la communication de nombreuses autres pièces par l’ancien syndic, notamment de pièces financières, constituant une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

La société ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

La société, [Adresse 2] sera en outre condamnée à payer la somme de 1 500 euros à chacun des demandeurs en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Géraldine DUPRAT, Juge des référés, assistée de Florence FENAUTRIGUES, Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS la société ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS à transmettre à la société AF GESTION, [Localité 1] 2 et au syndicat des copropriétaires de l’immeubles, [Adresse 1], sis, [Adresse 4] à, [Localité 2], les documents et objets suivants :

Clés/badges/émetteurs permettant l’accès à la résidence.Tous les dossiers de travaux des 10 dernières années.Les mutations des 5 dernières années.Procès-verbaux des 10 dernières années (hors 2 décembre 2025).Balance auxiliaire fournisseurs 2022/2023.Toutes les factures des exercices 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026.Les factures liées à l’état des dépenses TRAVAUX.RC + Plans + DOE.Tous les diagnostics réalisés.Tous les contrats en cours.L’entièreté des dossiers sinistres en cours ainsi que les dossiers sinistres clos.Les procès-verbaux des trois dernières années.L’intégralité des dossiers contentieux et recouvrement de charges impayées (correspondances, factures associés, correspondance etc.).Les appels de fonds des charges courantes du 01/10/2025, de l’exercice en cours.accompagnés d’un bordereau récapitulatif, sous astreinte de 20 euros par catégorie de documents (une ligne ci-dessus = une catégorie) et par jour de retard passé un délai de huit jours suivant la signification de la présente décision, dans la limite de 90 jours ;

REJETONS le surplus des demandes de transmission de pièces ;

REJETONS la demande de dommages-intérêts provisionnelle formée par la société, [Adresse 2] ;

REJETONS les demandes de dommages-intérêts provisionnelle formée par la société AF GESTION, [Localité 1] 2 et le syndicat des copropriétaires de l’immeubles, [Adresse 8] COL DE LA LUERE, sis, [Adresse 4] à, [Localité 2] ;

CONDAMNONS la société, [Adresse 2] à payer à la société AF GESTION, [Localité 1] 2 et au syndicat des copropriétaires de l’immeubles, [Adresse 1], sis, [Adresse 4] à, [Localité 2] la somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société, [Adresse 2] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à, [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 23 mars 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.