MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01456 – N° Portalis DB2H-W-B7J-24X4

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires [Adresse 20] [Adresse 8] ([Adresse 11]) C/ S.A.S. CITYA VENDOME LUMIERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 18] DE L’ISERE 2 ET 3 sis [Adresse 8] ([Adresse 11]),

représenté par son syndic la société BOJAST,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. CITYA VENDOME LUMIERE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 1er Décembre 2025

Notification le

à :

Maître [R] [O] [M] de la SELARL [O] – 41 Expédition et grosse

Maître [Y] [U] de la SELARL [U] ASSOCIES – DPA – 709, Expédition

+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition

I. ELEMENTS DU LITIGE :

Le Syndicat des copropriétaires LES TOURS DE L’ISERE 2 ET 3 a assigné la société CITYA VENDOME LUMIERE devant le juge des référés de [Localité 22] le 24 juin 2025 aux fins de :

Désigner tel Expert qu’il plaira à Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Lyon, avec la mission la plus étendue dont :

Se faire communiquer tous les documents utiles à la réalisation de sa mission et s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source ;

Entendre les parties et leurs Conseils, ainsi que tout sachant utile et demander, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix ;

Vérifier s’il existe des opérations comptables contraires aux dispositions légales et réglementaires et les décrire ;

Vérifier si la SAS CITYA VENDOME LUMIERE a facturé des prestations indues dès lors qu’elles auraient été comprises dans son forfait de base ;

Vérifier si la SAS CITYA VENDOME LUMIERE a procédé à des virements à son bénéfice et tenter de déterminer s’ils correspondent à des prestations prévues au contrat de syndic ou à des factures hors forfait qui auraient été émises ;

Vérifier la réalisation effective des prestations qu’aurait réalisées la SAS CITYA VENDOME LUMIERE en cas de prestations hors forfait, en sollicitant de cette dernière les pièces utiles ;

Donner son avis sur le temps nécessaire pour l’accomplissement de la prestation dans le cas où des prestations hors forfait auraient été facturées et réalisées, le contrat de syndic mentionnant une facturation au temps passé ;

Vérifier si des frais de contentieux ont été mis à la charge de la copropriété ;

Vérifier leurs montants après communication des justificatifs ;

Déterminer s’il s’agissait de frais de contentieux imputables au seul copropriétaire défaillant conformément aux dispositions de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ;

Chiffrer le montant des sommes éventuellement perçues indûment et devant être restituées au Syndicat des copropriétaires [Adresse 21] sis [Adresse 6] à [Localité 14] par son ancien syndic la SAS CITYA VENDOME LUMIERE ;

Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer les préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires ;

Condamner la SAS CITYA VENDOME LUMIERE à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 21] sis [Adresse 7] [Localité 14] la somme de 2.000,00 € sur fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la même en tous les dépens de l’instance.

Le Syndicat des copropriétaires LES TOURS DE L’ISERE [Adresse 4] ET [Adresse 10] expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :

La copropriété [Adresse 19] est située [Adresse 9] [Localité 13] [Adresse 1]) et regroupe deux immeubles de 14 étages chacun soit 144 lots d’habitation. La copropriété LES TOURS [Adresse 15] L'[Adresse 17] ET [Adresse 10] avait pour Syndic la SAS CITYA VENDOME LUMIERE, jusqu’au 31 mars 2025.

Lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2021, les copropriétaires ont adopté un projet d’étude de rénovation énergétique. Les sociétés chargées de cette étude ont été choisies et deux appels de fonds fixés. Pour le suivi administratif, comptable et financier, les copropriétaires ont fixé également les honoraires du syndic à hauteur de 5% hors taxes du montant hors taxes des travaux, soit 2.750,00 € toutes charges comprises.

Par assemblée générale du 30 mars 2023, les copropriétaires ont voté un programme complet de travaux de rénovation énergétique de leur immeuble :

Le Lot n°1 « étanchéité des toitures terrasses » était confié à la société ECEC (résolution n° 15) Le Lot n°2 « isolation des façades y compris bardage en rez-de-chaussée » était confié à la société ROCHE (résolution n° 16) Le « raccordement au chauffage urbain » était confié à la société DALKIA (résolution n° 22) Le Lot « chauffage – travaux sur réseau secondaire et remplacement des radiateurs » était confié à la société DALKIA (résolution n° 24)Pour le financement des travaux, deux appels de fonds étaient prévus (Résolution n°37) :

200.000,00 € exigibles le 1er juillet 2023, 3.272.258,98 € exigibles le 1er octobre 2023,

Par ailleurs, les copropriétaires décidaient l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du Syndicat des copropriétaires dédié au projet de travaux (Résolution n° 34).

S’agissant du suivi des demandes de subventions, les copropriétaires n’ont pas voté d’honoraires au bénéfice de la SAS CITYA VENDOME LUMIERE. Pour le suivi des travaux de rénovation énergétique, les copropriétaires ont voté au bénéfice de la SAS CITYA VENDOME LUMIERE des honoraires à hauteur de 2.5% hors taxes du montant hors taxes des travaux (Résolution n°32).

Le montant global des travaux et des honoraires votés s’élevait à la somme de 4.411.141,32 € toutes charges comprises.

Les copropriétaires ont autorisé le syndic à effectuer l’ensemble des démarches nécessaires à l’obtention de toutes les aides financières collectives et individuelles mobilisables relatives au projet de rénovation énergétique (Résolution n°33). La souscription d’un prêt au nom du Syndicat des copropriétaires destiné au financement des travaux et au bénéfice des seuls copropriétaires éligibles décidant d’y participer était également votée (Résolution n°39). De plus, le Syndic a reçu mandat des copropriétaires pour souscrire un emprunt collectif au nom du Syndicat, destiné exclusivement au préfinancement des subventions publiques pour la réalisation des travaux votés (Résolution n°36).

Les travaux de remplacement des radiateurs par la société DALKIA ont débuté le 15 mai 2024. Or, des difficultés sont apparues dans la mise en oeuvre du programme de rénovation énergétique. Les remplacements des radiateurs n’étant pas effectués dans les règles de l’art dans plusieurs appartements, par courrier du 6 août 2024, le Syndic a informé le Conseil syndical que la suspension des travaux de remplacement des radiateurs entraînait la suspension de l’intégralité des travaux.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 22 août 2024, le Conseil syndical a mis en demeure le Syndic de reprendre les travaux d’étanchéité de la toiture, d’isolation de la façade, et de remplacement des menuiseries, qui n’étaient pas liés aux travaux de remplacement des radiateurs.

Par assemblée générale extraordinaire du 3 octobre 2024, les copropriétaires décidaient d’engager une procédure en référé expertise judiciaire immobilière.

Lors de l’assemblée générale du 7 avril 2025, la SAS CITYA VENDOME LUMIERE ne se représentait pas comme Syndic, et la société BOJAST était désignée en cette qualité.

A ce jour les travaux n’ont toujours pas repris. Cependant le Conseil Syndical a repris le [Localité 16] Livre comptable de l’année 2023-2024 et a constaté des irrégularités.

S’agissant des honoraires facturés par la SAS CITYA VENDOME LUMIERE pour la gestion courante de la copropriété, lors de l’assemblée générale tenue le 30 mars 2023, les copropriétaires ont voté l’augmentation du budget prévisionnel pour l’exercice 2022-2023, pour le porter à la somme de 670.000,00 €, en revanche, le budget voté pour l’exercice 2023-2024 était fixé à 570.000,00€. Lors de l’assemblée générale du 28 mars 2024, les copropriétaires ont abaissé le budget prévisionnel à la somme de 570.000,00 € pour l’exercice 2024-2025. Pourtant, les appels de fonds des copropriétaires n’ont pas diminué au titre de l’année 2024-2025, excepté le coût du chauffage qui a baissé mais dont la diminution a été compensée par l’augmentation des charges de masse.

Après avoir pris connaissance du [Localité 16] Livre comptable 2023-2024, le Conseil syndical a constaté des facturations de frais de suivi contentieux par la SAS CITYA VENDOME LUMIERE. Or, ces frais sont supportés par l’ensemble des copropriétaires. De même, le Syndicat des copropriétaires a noté que dans le compte « 401 – fournisseurs » certains flux étaient affectés aux copropriétaires. Or les copropriétaires ne sont pas des « fournisseurs ».

Le Conseil syndical a constaté que des charges comptabilisées et réglées lors de l’exercice précédent 2022-2023 étaient à nouveau déduites de l’exercice 2023-2024. En effet, ces factures relatives à l’étude du projet de rénovation énergétique ont été approuvées lors de l’Assemblée générale du 28 septembre 2021. Lors de l’Assemblée générale du 28 septembre 2021, les copropriétaires ont permis au Syndic d’opérer deux appels de fonds : l’un le 1er novembre 2021 et l’autre le 1er février 2022. Par conséquent, ces factures ont été réglées et comptabilisées au titre de l’exercice comptable 2022-2023 et ne trouvent pas leur place au sein de l’exercice 2023-2024.

Le Conseil syndical relève également des manquements imputables au Syndic dans la gestion des demandes de subventions. Lors de l’assemblée générale du 30 mars 2023 les copropriétaires ont autorisé le Syndic à effectuer l’ensemble des démarches nécessaires à l’obtention de toutes les aides financières mobilisables quant au projet de rénovation énergétique. Par la suite, le Conseil syndical a constaté qu’un virement de la Métropole [Localité 16] [Localité 22] d’un montant de 15.000,00 € avait été effectué sur le compte de gestion courante de la copropriété, le 21 février 2024. Le 8 avril 2025, la Métropole [Localité 16] [Localité 22] indiquait par courrier au Conseil syndical que cette somme correspond à la subvention « Ecoréno’v » attribuée pour la réalisation de l’étude de maîtrise d’œuvre du projet de rénovation énergétique. Ni le Syndicat des copropriétaires, ni le Conseil syndical n’avaient été informés de l’attribution de cette subvention. Cette somme a été enregistrée en compte de produits divers et n’a pas été inscrite dans le compte ouvert pour les travaux de rénovation. Le Syndicat des copropriétaires n’a jamais pu obtenir la copie des relevés bancaires permettant de vérifier l’utilisation faite de ce compte, ce qui constitue un manquement au devoir de transparence comptable financière auquel le syndic est tenu.

Le Conseil syndical a également constaté des défaillances dans l’actualisation des comptes de la copropriété. Les dépenses liées à la phase « étude » du projet de rénovation énergétique ont été votées lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 et inscrites à l’exercice comptable 2022-2023. Pourtant, il ressort du [Localité 16] Livre de l’exercice 2023-2024 que le compte dédié à l’étude du projet de rénovation énergétique est toujours créditeur de 57.800,00 €. Aucune explication sur ce solde n’est apporté par l’ancien syndic.

Le Conseil syndical relève également des écarts injustifiés entre le budget voté par les copropriétaires en assemblée générale et les dépenses effectivement engagées par le Syndic. Lors de l’Assemblée générale du 28 septembre 2021, les copropriétaires ont voté l’intervention de la société SNEXI afin d’effectuer le diagnostic amiante avant travaux, pour un montant de 4.140,00 €. Or, la facture de SNEXI finalement débitée était d’un montant de 10.062,00 €. Par ailleurs, une facture de la société SODIATEC d’un montant 576,00 € a été débitée alors même que les copropriétaires n’ont pas approuvé l’intervention de cette société.

Le Conseil syndical a constaté des divergences entre les honoraires votés en Assemblée générale au bénéfice du Syndic et ceux effectivement facturés par celui-ci pour le projet de rénovation énergétique. Les subventions obtenues s’élèvent à la somme de 1.170.594,00 €. Par conséquent, les honoraires de la SAS CITYA VENDOME LUMIERE pour la gestion des demandes de subventions devaient être de 11.705,94 € H.T. soit 14.047,00 € T.T.C. Or, la SAS CITYA VENDOME LUMIERE a facturé la somme de 4.000,00 € le 18 décembre 2023, 5.000,00 € le 20 février 2024 et la somme de 13.000,00 € le 30 mars 2024, soit un total de 22.000,00 € au titre de ses honoraires. La SAS CITYA VENDOME LUMIERE n’apporte aucun justificatif quant à cette facturation. Le syndic a continué de percevoir ses honoraires relatifs aux travaux de rénovation énergétique alors même que ces derniers étaient suspendus.

La société CITYA VENDOME LUMIERE demande, par message RPVA du 28 novembre 2025 de noter qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage sur les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires.

L’audience a eu lieu le 1er décembre 2025. Le délibéré a été fixé au 2 février 2026.

II. MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée et il n’appartient pas au juge des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait état de plusieurs irrégularités dans la gestion comptable de la société CITYA VENDOME LUMIERE de sorte qu’il est légitime à solliciter une expertise judiciaire de la gestion comptable réalisée par la société CITYA VENDOME LUMIERE.

En outre, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires LES TOURS DE L’ISERE 2 ET 3sera condamné aux entiers dépens. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Erick MAGNIER juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance rendue en premier ressort, contradictoire par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire du Syndicat des copropriétaires LES TOURS DE L’ISERE 2 ET 3 et de la société CITYA VENDOME LUMIERE ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Madame [Z] [I] née [T]

EIRL [I] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 12]

expert près la cour d’appel de [Localité 22]

Avec pour mission de :

— Recueillir et consigner les explications des parties,

— Solliciter, avant l’organisation de toute réunion, les convenances des parties et de leurs conseils, en proposant plusieurs dates et horaires afin de s’assurer de leur disponibilité ; en cas de difficulté dans la recherche de convenances malgré plusieurs tentatives, fixer unilatéralement une date et un horaire en respectant un délai de prévenance raisonnable

depuis l’année 2021

— Vérifier s’il existe des opérations comptables contraires aux dispositions légales et réglementaires et les décrire ;

— Vérifier si la SAS CITYA VENDOME LUMIERE a facturé des prestations indues dès lors qu’elles auraient été comprises dans son forfait de base ;

— Vérifier si la SAS CITYA VENDOME LUMIERE a procédé à des virements à son bénéfice et tenter de déterminer s’ils correspondent à des prestations prévues au contrat de syndic ou à des factures hors forfait qui auraient été émises ;

— Vérifier la réalisation effective des prestations qu’aurait effectuées la SAS CITYA VENDOME LUMIERE en cas de prestations hors forfait, en sollicitant de cette dernière les pièces utiles ;

— Donner son avis sur le temps nécessaire pour l’accomplissement de la prestation dans le cas où des prestations hors forfait auraient été facturées et réalisées, le contrat de syndic mentionnant une facturation au temps passé ;

— Vérifier si des frais de contentieux ont été mis à la charge de la copropriété ;

— Vérifier leurs montants après communication des justificatifs ;

— Déterminer s’il s’agissait de frais de contentieux imputables au seul copropriétaire défaillant conformément aux dispositions de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Chiffrer le montant des sommes éventuellement perçues indûment et devant être restituées au Syndicat des copropriétaires [Adresse 21] sis [Adresse 6] à [Localité 14] par son ancien syndic la SAS CITYA VENDOME LUMIERE ;

— Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer les préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires ;

— Entendre tous sachants, s’entourer de tous renseignements, faire appel à un technicien d’une autre spécialité ou se faire assister pour l’accomplissement de sa mission par toute personne de son choix sous son contrôle et sa responsabilité,

— Formuler toute autre constatation utile à la mission confiée, sans se prononcer sur la responsabilité des parties,

— Déposer un pré-rapport, recueillir les observations des parties, et déposer un rapport définitif,

FIXONS à 6000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le Syndicat des copropriétaires LES TOURS DE L’ISERE 2 ET 3 devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 15 avril 2026 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai d’un mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 15 janvier 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires LES TOURS DE L’ISERE 2 ET 3 aux dépens de la présente instance,

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 22] par mise à disposition au greffe le 2 février 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES.