Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 22 Mai 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [F] [O], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [E] [H]

17 rue Donatien Bahaud

Logement 8 Etage 3

44300 NANTES

non comparant

Madame [G] [U] épouse [E] [H]

24 Boulevard Président René Coty

44100 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 avril 2025

date des débats : 23 avril 2025

délibéré au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 25/01037 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NVOY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [P] [E] [H] + préfecture

CCC à Madame [G] [U] épouse [E] [H]

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 25 août 2017, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H], un local à usage d’habitation numéro 8 au 17 rue Donatien Bahaud à NANTES (44300), moyennant un loyer mensuel révisable de 207.76 euros, outre une provision sur charges de 46.23 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 207 euros.

Le 2 juillet 2021, le Tribunal judiciaire de Nantes a rendu une ordonnance de non-conciliation prévoyant la jouissance du domicile conjugal à Monsieur [P] [E] [H], à charge pour lui de régler le loyer et les charges afférents au contrat de bail, Madame [G] [U] épouse [E] [H] ayant un délai de six mois pour quitter les lieux.

Des loyers restant impayés, par actes du 28 novembre 2024, Nantes Métropole Habitat leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 13 février 2025, Nantes Métropole Habitat a assigné Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 25 août 2017 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 25 août 2017 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement [Z] [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] à payer à Nantes Métropole Habitat :

— la somme de 2 795.08 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 234,42 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 23 avril 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Nantes Métropole Habitat, représentée par Madame [O], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3713.25 euros arrêtée au 16 avril 2025 et a précisé l’absence de paiement depuis octobre 2024.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 16 novembre 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] ne se sont pas présentés devant le tribunal et le rapport social n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation des locataires à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence des intéressés.

Il ressort des pièces versées que Madame [G] [U] n’a plus son domicile au numéro 8 au 17 rue Donatien Bahaud à NANTES 44300 mais demeure 24 Boulevard Président rené Coty à Nantes (44 100) et ce depuis au moins le 8 novembre 2024, date du commandement de payer. En effet, l’ordonnance de non conciliation rendue le 2 juillet 2021 lui assigne un délai de six mois pour quitter les lieux. Pour autant, cette dernière n’a pas procédé aux formalités du préavis et il n’est pas rapporté la preuve d’un divorce.

Il résulte des pièces produites que Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte fait apparaître un solde débiteur de 4 101.14 euros au 16 avril 2025. Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 387.89 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 3 713.25 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2795.08 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil en l’absence d’éléments contraires.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [G] [U] épouse [E] [H] et à Monsieur [P] [E] [H] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 981.86 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 janvier 2025.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 29 janvier 2025, Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 29 janvier 2025, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mars 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance d’avril 2025.

Depuis le 8 novembre 2024, date du commandement de payer, la bailleresse a connaissance de la nouvelle adresse de Mme [G] [U], ce qui justifie qua la solidarité ne soit pas prononcée.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile

.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 25 août 2017 entre Nantes Métropole Habitat et Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] portant sur un local à usage d’habitation numéro 8 au 17 rue Donatien Bahaud à NANTES (44300), sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [U] épouse [E] [H] et de Monsieur [P] [E] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] à son paiement à compter de l’échéance d’avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 3 713.25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, mars inclus, arrêtée au 16 avril 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 795.08 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [U] épouse [E] [H] et Monsieur [P] [E] [H] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du , prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, a donné à bail à et , un local à usage d’habitation , moyennant un loyer mensuel révisable de euros, outre une provision sur charges de euros et le versement d’un dépôt de garantie de euros.

Par avenant en date du

Des loyers restant impayés, par actes du , leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail / et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du , a assigné et devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée

— constater la résiliation du bail signé le entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de et ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement et à payer à :

— la somme de euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de euros à compter du et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du .

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

, représentée par Madame [R] [A], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de euros arrêtée au .

Bien que régulièrement assigné à , n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Bien que régulièrement assigné à , n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Régulièrement assigné à / , / a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes / n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience / n’a pu être réalisée en l’absence de et de .

L’affaire a été mise en délibéré au , les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

et n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le , soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice à chaque locataire le . Or, et n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies le .

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date et il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de et de et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

En l’espèce, et ne se sont pas présentés devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en leur absence / n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation des locataires à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence des intéressés.

Il résulte des pièces produites que et n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte fait apparaître un solde débiteur de euros au . Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception. Les mensualités d’assurance contre les risques locatifs n’étant pas justifiées au regard des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de euros, elles resteront à la charge du bailleur (sauf en cas d’acquisition de la clause résolutoire/assurance).

La créance étant justifiée pour un montant euros, il convient en conséquence de condamner et au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil / de la clause de solidarité insérée au bail.

Sur la solidarité demandée

L’article 1310 nouveau du code civil dispose : "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Entrent ainsi dans le champ d’application de cet article, les obligations résultant du paiement des loyers et charges même lorsque l’un des époux a quitté le domicile jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le couple est séparé et que, par ordonnance du 26 mai 2023, le Juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de Nantes a attribué à Mme [T] [S] la jouissance du logement familial et du mobilier à charge pour elle de s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges courantes dudit logement et a fixé la résidence habituelle de l’enfant [M], née le 18 mai 2022, chez elle.

Il ne ressort cependant nullement des débats que M. [D] [N] et Mme [T] [S] épouse [N] sont divorcés.

Dès lors, l’époux reste tenu, solidairement avec son épouse, de la dette locative en vertu des dispositions de l’article 220 du code civil, peu important que M. [D] [N] n’habite plus les lieux.

Après la résiliation du bail, l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux présente un caractère ménager dès lors que leur enfant, [M], y réside, selon la décision du Juge aux affaires familiales, ce que M. [D] [N] ne conteste pas.

En conséquence, en l’absence d’élément contraire, la solidarité sera prononcée tant pour la dette principale que les indemnités d’occupation, en application de l’article 220 du code civil, la reddition des comptes pouvant se faire lors de la liquidation du régime matrimonial.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du , le bailleur a fait délivrer à et à un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du .

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de et et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le , et sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du , augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner et à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de septembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1 er octobre 2024.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil, les indemnités d’occupation ayant un caractère ménager.

En l’absence de clause au bail prévoyant expressément la condamnation solidaire des co-locataires au paiement des indemnités d’occupation, la solidarité ne peut être prononcée après la résiliation du bail. En revanche, il convient de rendre cette obligation indivisible ??

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par et

!

Il est de jurisprudence constante, fondée que l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, que le juge ne peut accorder des délais supplémentaires dès lors que la clause résolutoire est acquise sur le défaut d’assurance et ne peut que constater la résiliation du bail.

En l’espèce, et sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Cependant, la clause résolutoire étant acquise pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, aucun délai de paiement visant à en suspendre les effets ne peut être octroyé.

En conséquence, et seront déboutés de cette demande.

!

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

et sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que

Il ressort du décompte versé que le paiement du loyer a repris

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser et à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si et se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,les locataires seront solidairement / in solidum tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai pour régler la dette

L’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.(…) »

En l’espèce, et sollicitent des délais pour régler la dette locative. Ils déclarent

Ces éléments sont confirmés par le diagnostic social et financier versé au dossier.

Dès lors, et tenant compte des besoins du créancier, il convient de les autoriser à régler la dette selon les modalités ci-dessous.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil (ancien article 1153) dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, lequel sera réparé par l’application des intérêts au taux légal.

En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

et , qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

! Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par afin de recouvrer les sommes dues. et seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement , rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre et et portant sur un local à usage d’habitation , sont réunies à la date du ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

!

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de et de ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE solidairement / in solidum et à son paiement à compter de l’échéance d’octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement et à payer à la somme de euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

!

CONDAMNE solidairement et à payer à la somme de euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

AUTORISE et à s’acquitter de la dette par 18 mensualités de euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 19ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si et se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par et à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, à procéder à l’expulsion de et et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement / in solidum et à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, et ce jusqu’à libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum et à verser à une indemnité de euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum et aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du , prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, a donné à bail à et , un local à usage d’habitation , moyennant un loyer mensuel révisable de euros, outre une provision sur charges de euros et le versement d’un dépôt de garantie de euros.

Par avenant en date du

Des loyers restant impayés, par actes du , leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail / et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du , a assigné et devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée

— constater la résiliation du bail signé le entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de et ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement et à payer à :

— la somme de euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de euros à compter du et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du .

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

, représentée par Madame [R] [A], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de euros arrêtée au .

Bien que régulièrement assigné à , n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Bien que régulièrement assigné à , n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Régulièrement assigné à / , / a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes / n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience / n’a pu être réalisée en l’absence de et de .

L’affaire a été mise en délibéré au , les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

et n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le , soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice à chaque locataire le . Or, et n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies le .

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date et il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de et de et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

En l’espèce, et ne se sont pas présentés devant le tribunal et le rapport social n’a pu être réalisé en leur absence / n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation des locataires à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence des intéressés.

Il résulte des pièces produites que et n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte fait apparaître un solde débiteur de euros au . Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que celle de euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception. Les mensualités d’assurance contre les risques locatifs n’étant pas justifiées au regard des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de euros, elles resteront à la charge du bailleur (sauf en cas d’acquisition de la clause résolutoire/assurance).

La créance étant justifiée pour un montant euros, il convient en conséquence de condamner et au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil / de la clause de solidarité insérée au bail.

Sur la solidarité demandée

L’article 1310 nouveau du code civil dispose : "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Entrent ainsi dans le champ d’application de cet article, les obligations résultant du paiement des loyers et charges même lorsque l’un des époux a quitté le domicile jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le couple est séparé et que, par ordonnance du 26 mai 2023, le Juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de Nantes a attribué à Mme [T] [S] la jouissance du logement familial et du mobilier à charge pour elle de s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges courantes dudit logement et a fixé la résidence habituelle de l’enfant [M], née le 18 mai 2022, chez elle.

Il ne ressort cependant nullement des débats que M. [D] [N] et Mme [T] [S] épouse [N] sont divorcés.

Dès lors, l’époux reste tenu, solidairement avec son épouse, de la dette locative en vertu des dispositions de l’article 220 du code civil, peu important que M. [D] [N] n’habite plus les lieux.

Après la résiliation du bail, l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux présente un caractère ménager dès lors que leur enfant, [M], y réside, selon la décision du Juge aux affaires familiales, ce que M. [D] [N] ne conteste pas.

En conséquence, en l’absence d’élément contraire, la solidarité sera prononcée tant pour la dette principale que les indemnités d’occupation, en application de l’article 220 du code civil, la reddition des comptes pouvant se faire lors de la liquidation du régime matrimonial.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du , le bailleur a fait délivrer à et à un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du .

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de et et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le , et sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du , augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner et à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de septembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1 er octobre 2024.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil, les indemnités d’occupation ayant un caractère ménager.

En l’absence de clause au bail prévoyant expressément la condamnation solidaire des co-locataires au paiement des indemnités d’occupation, la solidarité ne peut être prononcée après la résiliation du bail. En revanche, il convient de rendre cette obligation indivisible ??

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par et

!

Il est de jurisprudence constante, fondée que l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, que le juge ne peut accorder des délais supplémentaires dès lors que la clause résolutoire est acquise sur le défaut d’assurance et ne peut que constater la résiliation du bail.

En l’espèce, et sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Cependant, la clause résolutoire étant acquise pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, aucun délai de paiement visant à en suspendre les effets ne peut être octroyé.

En conséquence, et seront déboutés de cette demande.

!

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

et sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Le bailleur accepte cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que

Il ressort du décompte versé que le paiement du loyer a repris

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser et à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si et se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,les locataires seront solidairement / in solidum tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai pour régler la dette

L’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.(…) »

En l’espèce, et sollicitent des délais pour régler la dette locative. Ils déclarent

Ces éléments sont confirmés par le diagnostic social et financier versé au dossier.

Dès lors, et tenant compte des besoins du créancier, il convient de les autoriser à régler la dette selon les modalités ci-dessous.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil (ancien article 1153) dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, lequel sera réparé par l’application des intérêts au taux légal.

En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

et , qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

! Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par afin de recouvrer les sommes dues. et seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement , rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre et et portant sur un local à usage d’habitation , sont réunies à la date du ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

!

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de et de ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE solidairement / in solidum et à son paiement à compter de l’échéance d’octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement et à payer à la somme de euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

!

CONDAMNE solidairement et à payer à la somme de euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

AUTORISE et à s’acquitter de la dette par 18 mensualités de euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 19ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si et se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par et à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, à procéder à l’expulsion de et et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement / in solidum et à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, et ce jusqu’à libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum et à verser à une indemnité de euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum et aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA