TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/08513

N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5RA

Minute : 1490/24

S.C.I. ISAPHIE

Représentant : M^e Sophie JEAN, avocat au

barreau des HAUTS-DE-SEINE

C/

Monsieur [D] [T]

Madame [L] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e JEAN

Copie délivrée à :

M. et MME [T]

Le 7 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Décembre 2024 ;

par Madame Armelle GIRARD, assurant les fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de Pantin, déléguée par Ordonnance du 26.09.2024 à la Chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, en cette même qualité, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société civile immobilière ISAPHIE, dont le siège social est sis

[Adresse 4]

Représentée par Maître Sophie JEAN, Avocat au Barreau des Hauts-de-Seine

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 3]

Non comparant

Madame [L] [T], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ISAPHIE a donné à bail à Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] un appartement à usage d’habitation, un parking et une cave sis [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ISAPHIE a fait assigner Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny par acte de commissaire de justice délivré suivant procès-verbal de recherches infructueuses du 26 août 2024 aux fins :

— de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SCI ISAPHIE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] ;

— de condamner solidairement Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] au paiement des sommes suivantes :

o 36 720,00 € au titre de l’arriéré locatif non prescrit arrêté au mois de juin 2024 ;

o une indemnité mensuelle d’occupation de 1 020 € du 1er juillet 2024 jusqu’au départ effectif des lieux ;

o 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le 27 août 2024, la SCI ISAPHIE a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 28 octobre 2024.

À cette audience, la SCI ISAPHIE, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle expose que les locataires n’ont jamais signé le bail écrit qui leur a été soumis, mais qu’elle ne conteste pas son accord originel pour la location. Elle indique qu’il y a eu des échanges de courriels lors de leur aménagement en 2021 puis aucune nouvelle ni loyer payé. Elle explique que suite à des problèmes de santé et familiaux des membres de la SCI, elle n’a pas été en mesure d’agir plus tôt.

Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Il n’a pas été possible de joindre les défendeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 26 août 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur le bail verbal

Aux termes de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il est cependant admis que ces dispositions n’excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l’ensemble des exigences de cette même loi.

En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier et notamment des courriels en date des 9 novembre 2021, 19 novembre 2021, 24 novembre 2021, que la SCI ISAPHIE a effectivement donné à bail à Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] le bien litigieux, et que la relation contractuelle en résultant se trouve ainsi encadrée par les dispositions la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Les locataires ont indiqué être entrés dans les lieux le 1er juin 2021.

Ces mêmes éléments qui font état de la cave et de la place de parking permettent d’établir que ces derniers sont des accessoires au logement et sont donc soumis aux mêmes dispositions.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

L’assignation ayant été notifiée le 27 août 2024 au représentant de l’État dans le département, la demande de la SCI ISAPHIE est recevable.

La SCI ISAPHIE expose qu’aucun loyer n’a été payé depuis l’origine du bail.

Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T], absents lors de l’audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l’expulsion de Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SCI ISAPHIE sera autorisée à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, le bailleur peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire.

Il ressort des échanges de courriels entre les parties et de la proposition de bail écrit que le loyer a été fixé à 1 020 € charges comprises. Cette somme est également cohérente avec les loyers pratiqués pour des biens aux caractéristiques similaires que le bien loué, dans le même quartier.

La SCI ISAPHIE a déduit les loyers prescrits et sollicite une condamnation pour impayés de juillet 2021 à juin 2024. Le mois de juillet 2021 est cependant également prescrit.

Au vu des justificatifs fournis, et la somme précitée étant déduite, la créance de la SCI ISAPHIE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] seront donc condamnés à verser à la SCI ISAPHIE la somme de 35 700 € au titre de l’arrêté locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En outre, Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] seront condamnés au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois de juillet 2024 et jusqu’à la résiliation du bail.

En l’absence de clause ou de toute autre mention prévoyant la solidarité des engagements souscrits par les preneurs aux termes du contrat de bail litigieux et faute de production des justificatifs de leur situation matrimoniale, il convient de les condamner conjointement et non solidairement.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] occupent désormais les lieux sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer.

Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] seront donc condamnés in solidum à payer à la SCI ISAPHIE une indemnité d’occupation mensuelle de 1 020 €, et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] seront condamnés in solidum à verser à la SCI ISAPHIE une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail à effet du 1er juin 2021 entre la SCI ISAPHIE et Monsieur

[D] [T] et Madame [L] [T] relatif aux locaux situés sis [Adresse 3],

[Localité 6] à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] ainsi que tout occupant de leur chef, des lieux sis [Adresse 3];

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISE la SCI ISAPHIE à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur

[D] [T] et Madame [L] [T] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] à verser à la SCI ISAPHIE la somme de 35 700 € au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés incluant l’échéance du mois de juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois de juillet 2024 et jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] à verser à la SCI ISAPHIE une indemnité mensuelle d’occupation de 1 020 €, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] à verser à la SCI

ISAPHIE une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [T] et Madame [L] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La greffière La juge