N° du RÔLE :

N° RG 24/00496 – N° Portalis DB2M-W-B7I-DXOW

N° de minute :

Monsieur, [C], [E]

C/

Syndic. de copro., [Adresse 1]

Code de la nature de l’affaire : 5AZ Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

Copie exécutoire + 1 copie délivrées le :

à :

M^e Pascal DURY

M^e Magali RAYNAUD DE CHALONGE

+ 1 copie dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MACON

Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 26 FEVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR AU PRINCIPAL

DEMANDEUR A L’INCIDENT

Monsieur, [C], [E]

né le 31 Août 1942 à, [Localité 1]

demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Pascal DURY, avocat au barreau de MACON

ET :

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL

DEFENDERESSE A L’INCIDENT

Syndicat de copropriété, [Adresse 3] ET 9, [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis, [Adresse 5], [Adresse 6] -, [Adresse 7]

représentée par M^e Magali RAYNAUD DE CHALONGE, avocat au barreau de MACON

❖

Nous, Audrey LANDEMAINE, Juge, Juge de la mise en état, assisté de Aurélie LAGRANGE, Greffier,

L’affaire appelée à notre audience de mise en état du 15 décembre 2025, a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

❖

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 14 septembre 1982 passé devant Me, [L], [H] et, [F], [I], notaires à, [Localité 2], Monsieur, [C], [E] a acquis trois lots n°1 (bâtiment A), 22 (bâtiment B) et 26 (Bâtiment C) à usage d’entrepôt, atelier et bureau au sein d’une copropriété composée de trois bâtiments sis, [Adresse 3] et, [Adresse 8].

Un litige s’est élévé entre Monsieur, [C], [E] et les copropriétaires et syndicat des copropriétaires s’agissant de la propriété d’un local à usage de réserve situé dans le bâtiment B utilisé comme box à vélo.

Les échanges entre les parties n’ayant pas permis de rapprochement amiable, Monsieur, [C], [E] a, par exploit en date du 14 juin 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires du17, [Adresse 9] et, [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de MACON aux fins de voir :

— constater le droit de propriété de Monsieur, [C], [E] sur l’intégralité du rez-de-chaussée du bâtiment B composant le lot 22 ;

— en conséquence, ordonner au syndicat des copropriétaires de restituer le local, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du jugement à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 5000 euros en vertu de l’article 700 du CPC et des entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires des immeubles sis, [Adresse 10] et, [Adresse 8] a demandé au tribunal à titre reconventionnel de condamner :

— Monsieur, [C], [E] à démolir et enlever les parpaings, portes et portail métallique réalisés sans fondation et sans autorisation votée par assemblée générale, sur les parties communes, sous les escaliers et la coursive du bâtiment A, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience d’incident du 15 décembre 2025.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 05 novembre 2025, Monsieur, [C], [E] demande au juge de la mise en état de, [Localité 2] :

— déclarer et juger irrecevable pour prescription la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires visant à l’enlèvement et la démolition des parpaings, portes et portails métalliques réalisés ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire pour procédure dilatoire ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 1500 euros en vertu de l’article 700 du CPC et des entiers dépens.

Au soutien de ses intérêts, il fait valoir que :

— la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires relève nécessairement d’une action personnelle, les aménagements litigieux étant posés sans fondation soit sans appropriation des parties communes, étant ajouté qu’il ne revendique pas la propriété de la cour du bâtiment A ; la prescription décennale visée à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 a donc vocation à s’appliquer ; les aménagements litigieux existaient avant qu’il n’acquière le bâtiment en septembre 1982 et le syndicat des copropriétaires avait ou aurait dû avoir connaissance de l’existence de ces bâtiments depuis 1984, ou à tout le moins 2008, de sorte que la demande reconventionnelle formulées par conclusions pour l’audience de mise en état du 18 novembre 2024 est prescrite ;

— la fin de non-recevoir peut être soulevée en tout état de cause devant le juge de la mise en état jusqu’à la clôture du dossier, de sorte que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter sa condamnation d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Dans ses conclusions d’incident, le syndicat des copropriétaires notifiées par RPVA le 1er octobre 2025 demande au tribunal :

— condamner Monsieur, [C], [E] au paiement d’une somme de 1000 euros pour procédure dilatoire ;

— dire que l’action en revendication est imprescriptible ;

— dire que la demande reconventionnelle pour la démolition des aménagements faits par Monsieur, [C], [E] est recevable ;

— débouter Monsieur, [C], [E] de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamner Monsieur, [C], [E] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses intérêts, il fait valoir que :

— la fin de non-recevoir soulevée est particulièrement dilatoire dès lors qu’elle est soulevée tardivement au regard de l’avancement de la procédure, et qu’elle l’est, en l’espèce, pour avoir été soulevée tardivement par rapport à la mention de la demande reconventionnelle dans les premières conclusions ;

— le droit de propriété est imprescriptible, et qu’en conséquence l’action en revendication de propriété n’est pas susceptible de prescription ; Monsieur, [C], [E] ne peut se prévaloir d’une prescription acquisitive trentenaire dont les conditions ne sont pas remplies

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 puis prorogé au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de démolition au titre de la prescription

L’article 789 6° du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour Statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.(…)”

Conformément à l’article 2227 du code civil :

“Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer”

L’action tendant à la démolition d’une construction édifiée sans autorisation sur une partie commune est une action réelle qui se prescrit par 30 ans.

Au visa de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui invoque une prescription d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, dans le cadre de ses conclusions notifiées le 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a formé une demande reconventionnelle à l’encontre de Monsieur, [C], [E] en démolition de parpaings, portes et portails métalliques réalisés sans fondation et sans autorisation sur les parties communes sous les escaliers et la coursive du bâtiment A,

L’existence de ces aménagements n’est pas contestée par Monsieur, [C], [E], qui ne revendique pas la propriété privative de ces parties communes.

Au regard de la nature des aménagements litigieux, qui ne comprennent certes pas de fondation mais consistent dans la mise en oeuvre d’un mur en parpaing fermant partiellement une partie de la cour commune, une porte et un grillage outre portail métallique, il en résulte une appropriation privative des parties communes, de sorte que la demande en démolition constitue une action réelle immobilière qui se prescrit par trente ans, et non une action en revendication.

Au regard de la date de la demande reconventionnelle en démolition, formée par conclusions du 14 novembre 2024, il appartient donc à Monsieur, [C], [E] de rapporter la preuve de l’existence de ses constructions avant le 14 novembre 1994, le syndicat des copriétaires étant censé avoir connaissance de son droit au moment de la construction des aménagements sur la cour commune.

Il n’est d’abord pas contesté que ces aménagements étaient utilisés par Monsieur, [C], [E] dans le cadre de son activité professionnelle qui a cessé au deuxième semestre de l’année 2002.

Par ailleurs, Monsieur, [C], [E] produit aux débats une attestation du 19 juillet 2025 de son ancien salarié, Monsieur, [V], [Q], qui décrit précisément les lieux alors qu’il occupait un poste d’ouvrier de mars 1984 à mars 1987 :

“en pénétrant dans la cour intérieure par l’entrée côté, [Adresse 4], sur la gauche on avait ‘le bureau de la comptabilité’ ensuite ‘un local radio’ ensuite ‘les archives’ fermé par deux portes métalliques suivi d’un toilette et d’un vestiaire pour les ouvriers avant de se trouver face à deux portes vitrées du magasin principal.

Entre les archives et le toilette une grille métallique venait fermer un bâtiment principal (magasin et atelier). Ce bâtiment avancé était fabriqué d’agglos, de solives et plaques plastiques ondulées ou était entreposé du matériel (…)”.

Il résulte de cette attestation que les aménagements visés par le syndicat des copropriétaires existaient déjà au moins en mars 1987.

Au regard de ces éléments, qu’aucune pièce ne vient remettre en cause, le délai de prescription de l’action en démolition du syndicat des copropriétaires au titre des aménagements réalisés sous les escaliers et la coursive du bâtiment A a commencé à courir au moins à compter de mars 1987.

Ce faisant, l’action en démolition introduite par conclusions notifiées le 14 novembre 2024, soit plus de 30 ans après le point de départ de la prescription extinctive, doit être considérée comme tardive et déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du caractère dilatoire de la fin de non recevoir soulevée

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile :

“Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

Par ailleurs, l’article 123 du code de procédure civile dispose que :

“Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a formulé une demande de démolition au fond dans le cadre de ses conclusions notifiées le 14 novembre 2024 et la fin de non recevoir a été opposée devant le juge de la mise en état que par conclusions d’incident du 4 septembre 2025 soit près d’un an plus tard.

Toutefois, ce délai dans le cadre d’une procédure au fond n’est pas suffisant pour établir l’intention purement dilatoire de Monsieur, [C], [E].

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires au visa de l’article 123 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires succombant, il sera condamné aux dépens de l’incident.

Sur l’article 700

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile entre les parties, les demandes de ce chef seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande formée par le syndicat des copropriétaires des immeubles sis, [Adresse 3] et, [Adresse 8] tendant à la condamnation de Monsieur, [C], [E] à démolir et enlever les parpaings, portes et portail métallique réalisés sur les parties communes, sous les escaliers et la coursive du bâtiment A, sous astreinte ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires des immeubles sis, [Adresse 3] et, [Adresse 8] ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires des immeubles sis, [Adresse 3] et, [Adresse 8] aux dépens de l’incident ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 13 avril 2026 pour les conclusions de M^e RAYNAUD DE CHALONGE.

En suite de quoi, Audrey LANDEMAINE, Juge, Juge de la mise en état a signé, ainsi que Aurélie LAGRANGE, Greffier.

Le Greffier, Le Juge de la mise en état,