TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00549

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZVA

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 20 Août 2025

S.A. PROMOLOGIS, Société Anonyme d’HLM, agissant poursuites et diligences de son Directeur général en exercice

C/

[M] [X] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Août 2025

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 20 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, Société Anonyme d’HLM, dont le siège social est sis “[Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [O] [L], munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [X] [T]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La SA PROMOLOGIS a consenti un bail à usage d’habitation à M. [M] [X] [T] pour un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 112,81 euros, outre une provision sur charge de 52,02 euros.

Le locataire a fait parvenir à la bailleresse une demande de mutation de logement, au motif d’un regroupement familial et le 08 février 2023, la SA PROMOLOGIS lui a notifié l’attribution d’un nouveau logement. Le 03 mars 2023, M. [M] [X] [T] a intégré ce nouveau logement.

A défaut de restitution des clés du logement initial il a été convoqué par lettre recommandée en date du 21 mars 2023 à l’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice le 03 avril 2023. Lors de cet état des lieux, M. [M] [X] [T] était représentée par son épouse.

Le 31 octobre 2023, par lettre recommandée, la SA PROMOLOGIS mettait M. [M] [X] [T] en demeure de régler la somme de 5.274,23 euros correspondant à des loyers impayés et à la remise en état du logement, en vain.

Par suite, a SA PROMOLOGIS a fait assigner M. [M] [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], par exploit de commissaire de justice en date du 07 février 2025 aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  306,06 € au titre de l’arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023 ;

—  4.707,71 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023 ;

—  500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 27 mai 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et maintient l’ensemble de ses demandes.

Il convient de se reporter à son assignation pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que convoqué par acte remis à étude le 07 février 2025, M. [M] [X] [T], n’est ni présent ni représenté.

La date du délibéré a été fixée au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DE CHARGES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire»

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit le justificatif de régularisation des charges pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 pour un montant de 275,31 euros.

Il n’est toutefois pas justifié de la somme de 30,97 euros porté au compte débiteur le 30 avril 2023 puisqu’il n’est pas produit le décompte antérieur permettant au juge de vérifier le prorata appliqué. Il en est de même s’agissant de “régul charges locatives 2023" portées en compte pour la somme de 2,78 euros.

En outre, il a été inscrit au crédit du compte la somme de 8,49 euros au 14 août 2024 sans autre précision de sorte qu’il convient de déduire cette somme du montant dû au titre des régularisations de charges.

M. [M] [X] [T] n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ainsi, il est retenu que M. [M] [X] [T] reste redevable de la somme de 266,82 euros (275,31-8,49) et il sera condamné à payer à la SA PROMOLOGIS cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023.

SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES TRAVAUX

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, les locataires sont tenus de prendre à leur charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si les locataires répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

Par ailleurs, en application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, le bailleur produit un état des lieux de sortie contradictoire du 03 avril 2023 établi par commissaire de justice de façon contradictoire, des photographies des lieux, l’estimation des frais de remise en état du logement pour un montant total de 4.906,86 euros dont 4.819,71 euros à la charge du locataire, avec coefficient de vétusté de 22 % sur certains postes, et plusieurs factures de réalisation de travaux.

Compte tenu du temps d’occupation des lieux de deux ans, la vétusté ne peut être retenue que de façon limitée.

Il n’est pas fait mention de l’établissement d’un état des lieux d’entrée de sorte que le locataire est présumé avoir pris le logement en bon état.

Il résulte de l’analyse de l’état des lieux de sortie que si le séjour du logement a été repeint par le locataire avant sa restitution, la peinture a été réalisée sans protection des sols, ce qui a endommagé ces derniers et nécessite de les remplacer. Certains éléments de menuiserie sont sales et le tablier du volet roulant est manquant, outre que la sangle est cassée. Par ailleurs le convecteur électrique n’est plus fixé.

Dans la cuisine, le mitigeur est cassé, l’évier, le meuble d’évier et les plaques de cuisson sont dégradés et le revêtement au sol présente des traces de brûlures.

S’agissant de la salle de bain, la porte est dégradée de l’intérieur, les peintures présentent une usure anormale et le revêtement au sol est couvert de traces de peinture. En outre la colonne du lavabo n’est pas en place, le receveur de douche présente une usure anormale et les WC sont entartrés et n’ont plus d’abattant. Il est également justifié d’autres dégradations.

M. [M] [X] [T] n’apporte pas la preuve de ce que les dégradations sont survenues sans sa faute au sens de l’article 1733 du Code civil et sera, en conséquence, tenu de les réparer.

Ainsi, au regard des factures produites et de l’état des lieux de sortie, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer la remise en état du logement et son nettoyage à la somme de 4.819,71 € que M. [M] [X] [T] sera condamné à payer au titre des réparations locatives.

Le dépôt de garantie, versé par le locataire à hauteur de 112 peut être retenu par celle-ci comme elle le demande compte tenu de la dette locative et des réparations locatives.

Par conséquent, il reste un solde de 4.707,71€ (4.819,71-112) que M. [M] [X] [T] sera condamné à payer au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [X] [T], partie perdante, supportera donc la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que M. [M] [X] [T] supporte les dépens et des diligences que la SA PROMOLOGIS a dû accomplir afin de recouvrer les sommes dues, M. [M] [X] [T] sera condamné à verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [X] [T] à verser à la SA PROMOLOGIS les sommes de :

—  266,82€ au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 20 mai 2025,

—  4.707,14€ au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023 ;

CONDAMNE M. [M] [X] [T] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [X] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente