TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 10]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

N° RG 25/00224 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMNU

MINUTE n° 25/00223

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 NOVEMBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2025 après débats à l’audience publique du 06 octobre 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.C.I. TAIGA (RCS Mulhouse n° 494 261 639), dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège, venant aux droits de Monsieur [D] [T]

représentée par M^e Thomas WETTERER, avocat au barreau de MULHOUSE, substitué par M^e Pierre REIN, avocat au barreau de MULHOUSE

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [U]

née le 30 Novembre 1997 à [Localité 7] (PAS-DE-[Localité 8]), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 04 octobre 2024, la SCI TAIGA a donné à bail à Madame [S] [U] un logement situé [Adresse 2] à 68290 MASEVAUX-NIEDERBRUCK.

Par acte du 31 mars 2025, la SCI TAIGA a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour un montant principal de 2.420,00 euros représentant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 15 mars 2025.

Par assignation délivrée le 03 juillet 2025, la SCI TAIGA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande dirigée contre Madame [S] [U] par laquelle il est sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision :

— la constatation, subsidiairement le prononcé, de la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire de plein droit ;

— d’ordonner l’évacuation au besoin l’expulsion de Madame [S] [U] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués ;

— sa condamnation d’avoir à lui payer une somme de 2.420,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date du commandement ainsi qu’en cas de prononcé de résiliation du bail, les loyers et avances sur charges à échoir, soit 545 euros mensuels, à compter du 16 mars 2025 et jusqu’au jugement ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à fixer à une somme mensuelle égale à ce qu’auraient été le loyer et les charges en cas de poursuite normale du bail entre les parties, soit 545 euros, celle-ci révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail, ceci à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— la condamnation de Madame [S] [U] aux dépens ainsi qu’à lui payer un montant de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 06 octobre 2025, la SCI TAIGA a été représentée par son avocat qui a sollicité l’adjugé des conclusions de l’assignation, en déposant ses pièces.

Madame [S] [U], régulièrement assignée selon les modalités de l’article 656 du Code de Procédure Civile, n’a pas comparu, ni personne pour la représenter.

Il y aura lieu, eu égard aux modes de citation, de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, ceci aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier du locataire.

Par ailleurs, l’article 24 II du même texte prévoit que les bailleurs personnes morales (autres que société civile constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus) ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette saisine étant toutefois réputée faite dès lors que persiste une situation d’impayés alors que l’organisme payeur des aides au logement a été informé des impayés de loyers.

En l’espèce, la SCI TAIGA justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 03 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi que la CCAPEX a été avisée de l’impayé locatif le 31 mars 2025.

La demande formée à l’encontre de Madame [S] [U] aux fins de constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

A l’appui de sa demande, la SCI TAIGA produit :

— le contrat de location la liant à Madame [S] [U] ;

divers échanges par courriels avec la locataire établissant que l’entrée dans les lieux a été anticipée au 01.11.2024, outre sa demande d’un échelonnement de paiement de la dette locative le 28.01.25 ;

—  3 LRAR adressées à la locataire entre novembre 2024 et février 2025 évoquant des nuisances sonores en provenance de son logement, par ailleurs des impayés de loyer et ce, dès le premier mois d’occupation en novembre 2024 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location délivré le 31 mars 2025 ;

— un décompte locatif arrêté au 15 mars 2025.

Sur la résiliation du bail

Il est suffisamment établi par les pièces produites que Madame [S] [U] n’a pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai de six semaines de sa signification soit avant le 12 mai 2025.

En l’espèce, il apparaît des différentes pièces produites qu’aucun paiement n’a en effet été enregistré depuis novembre 2024 où 800 euros furent en tout et pour tout payés par la locataire (affectés pour 495 euros au dépôt de garantie et 305 euros à titre de paiement partiel de l’échéance de loyer et avance sur charges pour novembre 2024).

Ainsi que le commissaire de justice le mentionne dans le commandement de payer du 31 mars 2025, il est à noter que le délai pour l’éventuelle acquisition de la clause résolutoire à défaut de régularisation était en l’espèce de six semaines, et donc courait jusqu’au 12 mai 2025 inclus.

A ce titre il convient d’écarter la stipulation du contrat de location sous paragraphe 2.4 prévoyant un délai réduit à un mois, ceci au vu des articles 2 et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le délai de six semaines prévu par la loi étant d’ordre public et les conventions particulières ne pouvant dès lors y déroger, conformément à l’article 6 du code civil.

Par application de la clause résolutoire prévue au contrat de location, il conviendra de constater la résiliation du bail rétroactivement acquise à la date du 13 mai 2025.

Sur l’expulsion

Par voie de conséquence, Madame [S] [U] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, son évacuation, au besoin son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, doivent être ordonnées, et ce dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

Il y aura lieu de dire qu’il sera procédé le cas échéant au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et suivants ainsi que R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution).

Sur l’indemnité d’occupation

En réparation du préjudice de jouissance subi par le bailleur et au vu de la valeur locative du logement en cause ainsi que du caractère provisionnel du paiement des charges soumises à décompte annuel, il conviendra de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui qui aurait été dû au titre du loyer, des avances sur charges et charges qui auraient été dus en cas de poursuite normale du bail entre les parties, y compris clause de révision du loyer.

Madame [S] [U] sera, conformément à la demande, condamnée à payer à la SCI TAIGA cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire.

Sur la créance de loyers et charges impayés

Les pièces produites par la SCI TAIGA et notamment le décompte locatif arrêté au 15 mars 2025 (pièce SCI TAIGA n°10) sont aptes à établir la créance de loyers et avances sur charges à hauteur du montant tel que sollicité de 2.420,00 euros.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [S] [U] à payer à la SCI TAIGA, ce montant de 2.420,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date du commandement de payer, valant mise en demeure.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’équité ne fait pas obstacle à ce que les frais non répétibles dans les dépens occasionnés à la SCI TAIGA par la présente instance soient mis à la charge de Madame [S] [U], ceci à hauteur de 300,00 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Madame [S] [U] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 31 mars 2025 ainsi que de dénonce à CCAPEX.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision a lieu de droit et aucun élément du dossier ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SCI TAIGA à l’encontre de Madame [S] [U] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 04 octobre 2024.

CONSTATE la résiliation à la date du 13 mai 2025 du contrat de location du 04 octobre 2024 ayant lié les parties.

ORDONNE l’évacuation, au besoin l’expulsion avec le concours de la force publique, de Madame [S] [U] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux objet du contrat de location, situés [Adresse 2] à [Localité 5].

DIT qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés comme il est dit aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à la SCI TAIGA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui qui aurait été dû au titre du loyer, de l’avance sur charges et des charges, en cas de poursuite normale du bail entre les parties, y compris clause de révision du loyer, ceci à compter du 13 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés auprès du bailleur ou de son mandataire.

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à la SCI TAIGA une somme de 2.420,00 euros (deux mille quatre cent vingt euros) au titre des loyers et avances sur charges impayés au 15 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025.

CONDAMNE Madame [S] [U] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 31 mars 2025 et de dénonce à la CCAPEX.

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à la SCI TAIGA, la somme de 300,00 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par décision mise à disposition au greffe le vingt quatre novembre deux mille vingt cinq et signé par L. ROUILLON, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de THANN et V. BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge