Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p2 p proximite atf2, 18 décembre 2023, n° 22/04954

TJ Marseille 18 décembre 2023

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndic a produit les documents nécessaires prouvant la créance, y compris les procès-verbaux des assemblées générales et les décomptes de charges.
Accepté
Faute générant un préjudice
La cour a jugé que les manquements répétés de Madame [E] [B] ont effectivement désorganisé les comptes de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que, conformément à la règle, la partie perdante doit supporter les dépens.
Accepté
Frais non répétibles
La cour a jugé que les frais engagés par le syndic pour la procédure doivent être remboursés par la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p2 p proximite atf2, 18 déc. 2023, n° 22/04954
Numéro(s) :	22/04954
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Marie MASSON
Cabinet(s) :	GOLDBERG-MASSON
Parties :	ASSOCIATION c/ l' ASSOCIATION ALBERT GOLDBERG ..............

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Mars 2024

Président : ATIA,

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2023

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ……….l’ASSOCIATION ALBERT GOLDBERG ……………

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/04954 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2VAR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LES MARRONNIERS, domiciliée : chez SAS NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par Maître Anne-Marie MASSON de l’ASSOCIATION ALBERT GOLDBERG & ANNE-MARIE MASSON, avocats au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [E] [B], demeurant [Adresse 6] – Es qualité de mandataire judiciaire de M. [F] [P] – [Localité 2]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [P] est propriétaire du lot n° 366 au sein de la [Adresse 7] sise au [Adresse 1] dans le [Localité 5].

Par jugement du 4 juillet 2011, le juge des tutelles a constaté la présomption d’absence de Monsieur [F] [P] et a désigné Madame [E] [B] pour le représenter et administrer ses biens.

Par courriers recommandés des 10 mars 2017, 13 mars 2019 et 17 décembre 2020, le conseil de le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] a mis en demeure Monsieur et Madame [P] [F] de régler des charges de copropriété impayées.

Le 25 janvier 2021, le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée (SAS) Nexity Lamy, a fait signifier à Monsieur [F] [P] et à Madame [P] une sommation de payer la somme en principal de 3.754,95 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte d’huissier du 8 juillet 2022, le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son syndic, la SAS Nexity Lamy, a fait assigner Madame [E] [B] en qualité de mandataire de Monsieur [F] [P], devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 3.918,09 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 février 2022 avec intérêts en matière civile à compter de l’assignation, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 6 mars 2023, le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] a actualisé le montant de sa créance à la somme de 5.722,39 euros selon décompte du 31 janvier 2023.

Une réouverture des débats a été ordonnée par jugement rendu le 12 juin 2023 afin d’inviter le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] à fournir ses observations sur la qualité pour agir de la défenderesse.

A l’audience du 18 décembre 2023, le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5], représenté par son conseil, et Madame [E] [B], comparant en personne, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] a indiqué qu’aucun avis de mutation ne lui avait été adressé. Il a fait valoir que Madame [E] [B] était toujours la mandataire de Monsieur [F] [P]. Il a actualisé le montant de sa créance à la somme de 7.704,19 euros selon décompte du 4 décembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [F] [P]. Il communique les deux contrats de syndic signés le 30 juin 2021 et 29 juin 2023 pour une durée de deux ans à chaque fois.

Madame [E] [B] justifie de la saisine du tribunal judiciaire par le Procureur le 11 août 2023 aux fins de déclaration d’absence en application de l’article 122 du code civil. Dans un courriel du 11 décembre 2023, un représentant du Parquet civil lui indique que l’examen de l’affaire n’est pas encore audiencé.

Il en résulte que Madame [E] [B] a qualité pour agir.

Sur les demandes principales

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 30 mai 2015, 25 juin 2016, 24 juin 2017, 2 juin 2018, 29 juin 2019, 10 décembre 2020, 30 juin 2021, 23 juin 2022 et 29 juin 2023 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices des années 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 et votant les budgets provisionnels pour les exercices suivants jusqu’au 31 décembre 2024.

Il communique un décompte en date du 4 décembre 2023 sur la période du 1er janvier 2016 au 1er octobre 2023 indiquant un solde débiteur de 7.811,37 euros, outre le retrait d’une somme de 107,18 euros, correspondant aux frais d’assignation par mention manuscrite, avec un total de 7.704,19 euros.

Sur cette somme, les frais représentent une somme de 1.071,35 euros dont il convient de retirer les honoraires d’avocat (54 + 63). Les frais sont justifiés.

Le requérant produit les appels de fonds et les relevés de compte correspondant à ces périodes.

Madame [E] [B] sera par conséquent condamnée à payer au SDC de Les Marronniers sis [Adresse 1] [Localité 5] la somme de 7.587,19 euros se décomposant comme suit :

-954,35 euros au titre des frais de recouvrement impayés et de

-6.632,84 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 26 septembre 2021 au 1er juillet 2023,

avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2022, date de l’assignation sur le tout.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de Madame [E] [B] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, Madame [E] [B] sera condamnée à payer au SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Madame [E] [B] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [E] [B], en qualité de mandataire de Monsieur [F] [P], à payer au SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SAS Nexity Lamy, la somme de sept mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et dix-neuf centimes (7.587,19 euros) se décomposant comme suit :

-954,35 euros au titre des frais de recouvrement impayés et de

-6.632,84 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 26 septembre 2021 au 1er juillet 2023,

avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2022, date de l’assignation sur le tout ;

CONDAMNE Madame [E] [B], en qualité de mandataire de Monsieur [F] [P], à payer au SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [B], en qualité de mandataire de Monsieur [F] [P], aux dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [B], en qualité de mandataire de Monsieur [F] [P], à payer au SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SAS Nexity Lamy, la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l'[Adresse 7] sis [Adresse 1] [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE