TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. IMMOBILIERE F.D.I

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Olivia ZAHEDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03425 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FF4

N° MINUTE :

9 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

S.D.C DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic la société CANOPEE GESTION – [Adresse 2]

représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

DÉFENDERESSE

S.C.I. IMMOBILIERE F.D.I, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03425 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FF4

EXPOSE DU LITIGE

La SCI F.D.I est propriétaire des lots n°31, 70, 73, 74, 75, 76, 77 et 105 dans l’immeuble sis [Adresse 5], cadastré AK n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 30/10024ème , 90/ 10024ème, 5/10024ème, 4/10024ème, 5/10024ème, 9 / 10024ème, 5/ 10024ème, et 21/ 10024ème, soit, au total, 169/10024ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a fait signifier à la SCI F.D.I un commandement d’avoir à payer la somme de 6497,47 euros sans délai.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS CANOPEE GESTION en exercice, a assigné la SCI F.D.I devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5662.27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 mai 2024 , 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal,480 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal,2000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal,avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, cela depuis plusieurs années, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en précisant que la dette était en augmentation.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI F.D.I n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 31, 70, 73, 74, 75, 76, 77 et 105, indiquant la répartition des tantièmes (30/10024ème , 90 / 10024ème, 5/10024ème, 4/10024ème, 5/10024ème, 9 / 10024ème, 5 / 10024ème, et 21/ 10024ème),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 01/07/2022 (3eme trimestre 2022) au 01 / 07 /2024 (2ème trimestre 2024 inclus),

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2023,

— l’historique du compte du 09/06/2022 au 01/05/2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6326,38 euros (en ce inclus une reprise de solde débiteur d’un montant de 1654,69 euros au 9 juin 2022, outre 664.11 euros de frais),

— un document comptable émanant de la société VALORIM GESTION arrêté au 23 mai 2022, faisant état d’un solde débiteur de 1654.69 euros à cette date, en ce inclus une reprise de solde débiteur de 2906.87 euros au 31 / 12 / 20,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2019, 23 février 2021, 15 juillet 2021, 23 mai 2022 et 3 avril 2023 comportant:

o approbation des comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et actualisation des budgets en cours,

o approbation des comptes travaux votés lors des exercices écoulés,

o vote des budgets prévisionnels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024

o le fonds travaux 2020, 2021, 2022, 2023 ;

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux d’entretien de la chaufferie, régularisation des travaux de mise en place d’un filet de protection pour éviter la chute de matériaux de la coursive du bâtiment cour (assemblée générale du 4 juin 2019), mission donnée à un bureau d’étude structure pour vérifier l’intégrité des structures, travaux de réfection du réseau de canalisation, répartition des frais de reprise des structures bois, travaux de remplacement de l’interphone (assemblée générale du 23 février 2021), réfection des solivages des locaux de la SCI Léopold Bellan Presse, installation d’une protection anti-pigeons façade sur cour, remplacement de la chute des eaux pluviales dans la cave des locaux de la CGT (assemblée générale du 23 mai 2022), remplacement des collecteurs dans le local Lion d’argent, réfection du plancher haut dans les locaux presse, remplacement des compteurs d’eau chaude divisionnaire dans les logements du bâtiment rue,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— un courrier de relance d’avoir à payer la somme de 2963,45 euros en date du 21 juillet 2022,

— une mise en demeure de payer la somme de 3011,45 euros (2963,45 + 48 euros de frais de mise en demeure) adressée le 18 août 2022 à la SCI F.D.I,

— une mise en demeure de payer la somme de 5546,35 euros adressée le 24 novembre 2022 à la SCI F.D.I,

— une mise en demeure de payer la somme de 5690,09 euros adressée le 26 mai 2023 à la SCI F.D.I (déposée le 30 mai 2023)

— une mise en demeure de payer la somme de 7128,33 euros adressée le 23 février 2024 à la SCI F.D.I (distribuée le 6 mars 2024)

— un commandement de payer par acte d’huissier en date du 24 octobre 2023 valant mise en demeure sur la somme de 6337,51 euros,

— le contrat de syndic,

— les factures de frais d’huissier et honoraires d’avocat (184,11 euros et 1800 euros).

Il sera constaté que si la reprise de solde de 1654,69 euros qui figure au décompte produit par le demandeur est justifiée par ce qui semble être un extrait du grand livre comptable de la société VALORIM Gestion, ce document comptable fait état, pour la période allant du 31 décembre 2020 au 23 mai 2022 de:

— une reprise de solde débiteur de 2906,87 euros au 31 décembre 2020, qui n’est pas justifiée dans le cadre de la présente procédure;

— de débits d’un montant total de 5459.88 euros,

— de crédits d’un montant total de 6712.06 euros;

Il en résulte qu’au 23 mai 2022, le compte de la société FDI, déduction faite de la reprise de solde d’un montant de 2906,87 euros, injustifiée, était créditeur de la somme de 1252,18 euros (-5459.88 + 6712.06).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la créance du syndicat n’est parfaitement établie qu’à hauteur de la somme de 2755,40 euros portant sur la période allant du 1 juillet 2022 au 1 mai 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 après déduction de la somme de (1654,69 euros + 1252,18) euros, soit 2866,87 euros, correspondante à une reprise de solde débiteur qui n’est justifiée que par une pièce qui elle-même comporte une reprise de solde injustifiée, et de la somme de 664,11 euros correspondante à des frais de recouvrement, qui relèvent des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La créance du syndicat de copropriétaires au titre des seules charges de copropriété est donc fixée à la somme totale de 2755,40 euros .

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juin 2024.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, "sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 480 euros se décomposant comme suit :

—  192 euros pour l’envoi de 4 mises en demeure,

—  288 euros pour la constitution du dossier avocat.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 48 euros, correspondante au coût d’une mise en demeure, sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI F.D.I présente, de manière récurrente depuis deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 11 juin 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI F.D.I à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS CANOPEE GESTION:

— la somme de 2755,40 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 01 juillet 2022 au 1 mai 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juin 2024,

— la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juin 2024,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 11 juin 2024,

CONDAMNE la SCI F.D.I à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.