TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

******

JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 23/10574 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BDU

DÉCISION N° 2024/27

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 03 Septembre 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSES :

La société HSBC CONTINENTAL EUROPE, SA immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 775 670 284, dont le siège social est sis [Adresse 6]

La société CCF, SA immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 315 769 257, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE, à la suite d’un apport partiel d’actifs sous le régime des scissions, ayant pris effet au 1er janvier 2024

intervenante volontaire

représentée par Maître Florence BOYER, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant, et Maître Séverine VALADE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [C],

née le 20 mars 1931 à [Localité 9] (MAROC), demeurant et domiciliée [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-marie LAFRAN de la SELARL LAFRAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEBATS

A l’audience du 02 Juillet 2024, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2024

FAITS ET PROCEDURE

Le 22 juillet 1965, un contrat de bail commercial d’une durée de neuf ans a été conclu entre [O] [H] et [L] [C] aux droits et obligations desquels vient [X] [C], bailleur, et la société CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE aux droits et obligations de laquelle vient la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE puis la SA CCF, preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 7]. Ce bail était à effet du 01 août 1965.

Le 01 août 1974, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 16.197,77 Francs, soit 2.469,33 Euros.

Le 01 août 1983, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 41.300,00 Francs, soit 6.296,14 Euros.

Le 01 août 1992, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 57.600,00 Francs, soit 8.689,59 Euros.

Le 01 août 2001, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 9.604,29 Euros.

Le 01 août 2010, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 12.906,34 Euros.

Par acte en date du 11 février 2019, [X] [C] a signifié à la SA HSBC FRANCE venant aux droits et obligations de la société CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE un congé pour le 30 septembre 2019 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel d’un montant de 14.600,00 Euros.

A la date de renouvellement, soit le 01 octobre 2019, le loyer annuel s’élevait à la somme de 13.950,72 Euros HT et HC.

Le 27 septembre 2021, la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE anciennement dénommée SA HSBC FRANCE a notifié à [X] [C] un mémoire en fixation du loyer annuel à la somme de 9.346,00 Euros HT HC.

Par acte en date du 14 septembre 2023, la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE a assigné [X] [C] aux fins d’obtenir :

— la fixation du loyer à la somme de 9.346,00 Euros par an,

— le remboursement des loyers trop perçus avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 01 octobre 2019,

— subsidiairement, une expertise,

— subsidiairement, la fixation du loyer annuel à la somme de 14.600,00 Euros,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SA CCF se substituant de plein droit à la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE est intervenu volontairement à la cause.

[X] [C] conclut à la fixation du loyer à la somme de 26.250,00 Euros par an HC et HT. Elle demande la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la recevabilité des demandes de [X] [C]

L’article 32 du Code de Procédure Civile prévoit :

Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 126 du Code de Procédure Civile prévoit :

Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

La SA CCF s’est substituée de plein droit à la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE. [X] [C] présente désormais ses demandes à l’encontre de la SA CCF. La fin de non recevoir soulevée par la SA CCF entre dès lors en voie de rejet.

— Sur le renouvellement du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 octobre 2019.

— Sur la fixation du loyer

Les parties s’accordent pour exclure la qualification des locaux comme des bureaux ou des locaux monovalents.

L’article L145-33 du Code de Commerce prévoit :

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

L’article L145-34 du Code de Commerce prévoit :

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieure à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.

L’article L145-34 du Code de Commerce n’exclut pas la règle de l’article L145-33 lorsque la valeur locative est inférieure au prix plafond. Le preneur peut donc, dans ces conditions, demander la fixation du loyer à la valeur locative si elle est inférieure au prix résultant du plafonnement.

Les parties sont en désaccord :

— sur la surface pondérée des locaux,

— sur le prix au m2,

— sur la déduction de l’impôt foncier.

[X] [C] sollicite le déplafonnement du loyer en invoquant une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

*

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SA CCF se substituant de plein droit à la SA HSBC CONTINENTAL EUROPE,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par la SA CCF,

*

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 octobre 2019,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 octobre 2019 et commets pour y procéder :

Monsieur [B] [U]

[Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mail : [Courriel 8]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

— visiter les lieux donnés à bail situés [Adresse 7],

— les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

— dire s’il s’est produit une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 4 de l’article L 145-33 du Code de Commerce de nature à écarter l’application du coefficient prévu à l’article L 145-34 du même code.

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :

* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,

* la destination des lieux prévue au bail,

* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s’adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la SA CCF devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires du de l’expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d’instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT que l’expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

*

FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 03 septembre 2024.

Signé par Madame MANNONI, Président, et par Madame SARTORI, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX