TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/02758 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QABE

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE situé à [Adresse 10]91130)[Adresse 1] et [Adresse 3], représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, Société à Responsabilité Limitée au capital de 30.000 €, dont le siège social est situé à [Adresse 13], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Marjorie VARIN de la SELARL BERNADEAUX-VARIN, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 29 Mars 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Décembre 2024 et mise en délibéré au 20 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [Z] est propriétaire des lots numéros 335 et 417 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] DES [Adresse 6] sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 11].

. Par acte de commissaire de Justice en date du 29 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [D] [Z] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12] et [Adresse 3] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

CONDAMNER M. [D] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

• 9 724,11 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 8 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 8 février 2024, date de la mise en demeure,

• 1 614,57 € (538,19 € x 3) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, approuvé à l’assemblée générale du 22 mars 2023 (résolution numéro 7),

• 80,01 € (26,67 € x 3) correspondant aux appels fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisonnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, approuvé à l’assemblée générale du 22 mars 2023 (résolution numéro 9),

• 8 486,96 € au titre des travaux de réhabilitation énergétique approuvés lors de l’assemblée générale du 14 juin 2023 (résolution numéro 5),

• 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [D] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières écritures régulièrement signifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance et sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir débouter M. [Z] de ses demandes, fins et prétentions.

Par conclusions récapitulatives en défense régulièrement notifiées le 12 décembre 2024, M. [D] [Z]sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :

• Accorder à M. [Z] des délais de paiement dans la limite de deux années,

• Autoriser M. [Z] à payer l’arriéré des charges de travaux en 23 mensualités de 100 euros chacune et le solde lors de la 24ème mensualité,

• Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [Z] à des dommages et intérêts,

• Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens.

Au soutien, il explique qu’antérieurement aux appels de fonds relatifs aux travaux de rénovation énergétique son compte était créditeur et qu’il n’a pas été recensé par le syndic pour lui permettre d’obtenir le crédit prévu par la résolution 15 de l’assemblée générale du 22 mars 2023. Il sollicite des délais de paiement sur 24 mois et propose de verser 100 euros par mois expliquant que son épouse ne travaille pas et qu’il a trois enfants à charge, avec des revenus mensuels de 1778 euros outre les prestations sociales et familiales. Il rembourse mensuellement un prêt immobilier à hauteur de 745,53 euros. Il s’oppose à la demande de dommages et intérets estimant être de bonne foi compte tenu des travaux exorbitants votés et de l’absence d’action en recouvrement antérieurement à son encontre.

A l’audience du 12 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que le défendeur n’a pas effectué les démarches pour l’obtention du prêt pour le financement des travaux de rénovation énergétique dans les délais et s’oppose à la demande de délais de paiement, jugeant le montant des mensualités de 100,00 euros trop faible.

M. [D] [Z] a comparu à l’audience par avocat et s’est référé à ses conclusions.

Il déclare qu’il n’a jamais reçu d’information pour bénéficier du prêt à la copropriété, qu’il n’a jamais eu de problème de paiement, sollicite des délais de paiement sur 24 mois et s’oppose aux demandes accessoires du demandeur.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 8 février 2024 adressée en recommandé avec avis de réception à M. [D] [Z], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS sollicite le paiement de 9 724,11 euros au titre des provisions exigibles de l’exercice en cours dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon décompte arrêté au 5 février 2024.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 335 et 417 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 22 mars 2023, 14 juin 2023 et 25 juin 2024, les accusés de réception de leurs envois à M. [D] [Z] et les attestations de non recours s’y rapportant,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— un extrait de compte arrêté au 8 mars 2024 sur la période du 1er avril 2023 au 5 février 2024 1/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 1er TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 724,11 euros,

— un tableau de répartition des travaux du bâtiment D2,

— et un extrait de compte du syndic arrêté au 9 septembre 2024, sur la période du 1er avril 2023 au 9 septembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 17 510,40 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— qu’il n’a pas été produit le procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle a été voté le taux annuel de cotisation obligatoire du fonds travaux loi ALUR pour l’exercice 2023.

Il en résulte que le montant de 66,87 euros représentant le total des sommes de 22,29 euros mentionnées dans l’arrêté de compte arrêté au 8 mars 2024 au titre des fonds travaux ALUR pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2023 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,

— que le montant de 50,00 euros représentant le total des frais de 25,00 euros de relance du 14 septembre 2023 et de mise en demeure du 13 décembre 2023 mentionnés dans les arrêtés de compte, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux, doit être déduit du montant de la créance réclamée,

— et qu’il existe une discordance, concernant les travaux de rénovation énergétique du bâtiment D2, entre l’extrait de compte arrêté au 8 mars 2024, le montant incombant au défendeur, à la date du 1er octobre 2023, résultant de la différence entre la somme de 14 177,83 euros, figurant au débit, et les sommes de 1 221,76 euros, 2 401,54 euros, 1 500,00 euros et 480,72 euros, étant égal à 8 573,81 euros, et l’extrait de compte arrêté au 9 septembre 2024 sur lequel ce montant est égal à 8 486,96 euros (8 967,68 € – 480,72 €) aux deux échéances des 1er octobre 2023 et 1er avril 2024.

Il convient donc de déduire de la créance réclamée la somme de 86,85 euros (8 573,81 € – 8 486,96 €).

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2024, appel 1er trimestre 2024 et 1/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 9 520,39 euros (= 9 724,11 € – 22,29 € – 22,29 € – 22,29 € – 25,00 € – 25,00 € – 86,85 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 8 février 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolutions n°s 7 du PV de l’assemblée générale du 22 mars 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 inclus, s’élève à la somme de 1 614,57 euros.

S’agissant des appels fonds travaux devenus exigibles :

A l’examen des pièces produites (résolution n°9 du PV de l’assemblée générale du 22 mars 2023 fixant le taux annuel de la cotisation obligatoire du fonds de travaux loi Alur 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des appels fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 80,01 euros.

Sur la demande au titre des travaux de réhabilitation énergétique

A l’examen des pièces produites (résolutions n°5 et 13 du PV de l’assemblée générale spéciale du 14 juin 2023), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des travaux de réhabilitation énergétique s’élève bien à la somme de 8.486,96 euros (= 8 967,68 € – 480,72 €).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Cependant, il ressort des extraits de compte versés aux débats que M. [D] [Z] a effectué des versements réguliers pour tenter de contenir sa dette, laquelle s’est trouvée augmentée par les appels de fonds conséquents au titre des travaux de rénovation énergétique du bâtiment 2 en deux échéances seulement, ce qui représente de lourdes charges, et ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

M. [D] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [D] [Z] sollicite des délais de paiement échelonnés sur une période de 24 mois par versements mensuels de 100,00 euros, le solde à l’échéance du 24ème mois.

Il explique qu’il est marié et a 3 enfants à charge, que son épouse ne travaille pas et qu’il perçoit des revenus, tels qu’ils résultent de son avis d’imposition 2023 versé aux débats, de 1 778,00 euros mensuels ainsi que des allocations de la CAF de 668,10 euros. Il explique et justifie également rembourser un prêt immobilier avec des échéances mensuelles de 86,30 euros et 807,88 euros.

Il justifie également de 3 crédits à la consommation auprès de CETELEM, ONEY et SOFINCO.

M. [D] [Z] n’actualise pas ses revenus, l’avis d’impots étant relaif à ses revenus de 2022. EN conséquence, il ne démontre pas être en capacité d’apurer sa dette par l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée et M. [D] [Z]sera par conséquent débouté de cette demande.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [D] [Z], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

M. [D] [Z] est par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS la somme de 9 520,39 euros au au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2024, appel 1er trimestre 2024 et 1/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS la somme de 1 614,57 euros au titre des provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS la somme de 80,01 euros au titre des appels fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS la somme de 8 486,96 euros au titre des travaux de réhabilitation énergétique approuvés lors de l’assemblée générale du 14 juin 2023;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

DEBOUTE M. [D] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES CASTORS aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,