— N° RG 25/01032 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2UN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 novembre 2025

Minute n° 26/00253

N° RG 25/01032 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2UN

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e DELMAS

— M^e LEBRETON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur, [I], [E]

Madame, [Q], [B],

[Adresse 1]

représentés par Maître Clémentine DELMAS de la SELARL DELMAS ET ZURETTI AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur, [V], [J],

[Adresse 2]

Madame, [T], [F],

[Adresse 3]

représentés par Maître Sylvain LEBRETON de la SCP DE NARDI-JOLY ET LEBRETON, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHAUFFAUT, Vice-présidente placée

Jugement rédigé par : M^me CHAUFFAUT, Vice-présidente placée

DEBATS

A l’audience publique du 19 Février 2026

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

Exposé des faits et de la procédure

Par acte notarié en date du 15 juillet 2022, Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] ont acquis auprès de Monsieur, [V], [J] et de Madame, [T], [F], au prix de 362 000 euros, un bien immobilier sis, [Adresse 1].

Plusieurs mois après leur emménagement, ils ont constaté différents désordres, objectivés par une expertise contradictoire réalisée le 31 août 2023 :

— toiture de la pièce au RDC fuyarde

— joint d’étanchéité de la baignoire au 1er étage défaillant

— joint d’étanchéité de la pipe d’évacuation du WC fuyard

— VMC non fonctionnelle

— vantail coulissant de la baie vitrée de la véranda ne ferme pas

— clôture en panneaux bois mal fixée

— abri de jardin menace de tomber

— PAC climatisation ne fonctionne pas

Le rapport de cette expertise amiable et contradictoire a été établi le 12 septembre 2023. Le 25 mars 2024, Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] ont fait citer les défendeurs devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire ; cette demande, par ordonnance du 7 mai 2024, a été rejetée.

Après tentative de résolution amiable, par exploit de commissaire de justice remis aux termes d’un procès verbal de recherche infructueuse, le 18 février 2025 à Madame, [T], [F], et le 7 février 2025 à tiers présent à Monsieur, [V], [J], Monsieur, [I], [E] & Madame, [Q], [B] ont assigné les deux défendeurs aux fins de les voir condamnés à leur verser différentes sommes au titre de la réfection des dommages qu’ils ont constatés, outre de leur préjudice de jouissance, ainsi que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Une proposition de médiation, restée vaine, a été établie par le tribunal le 13 mai 2025.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 novembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience publique du 19 février 2026 où elle a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

Exposé des prétentions et moyens

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] demandent au tribunal de :

— JUGER Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] recevables et bien

fondés en toutes leurs demandes ;

— DEBOUTER Monsieur, [V], [J] et Madame, [T], [F] de l’ensemble de

leurs demandes, fins et conclusions diligéntées à l’encontre de Monsieur, [I],

[E] et Madame, [Q], [B] ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur, [V], [J] et Madame, [T], [F] à verser à Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] la somme de 9.409,95 euros au titre des travaux de couverture ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur, [V], [J] et Madame, [T], [F] à verser à Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur, [V], [J] et Madame, [T], [F] à verser à Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] la somme de 4.370,40 euros au titre de la réparation de la baie vitrée de la véranda ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur, [V], [J] et Madame, [T], [F] à verser à Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur, [V], [J] et Madame, [T], [F] aux

entiers dépens de la présente procédure ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

S’agissant des travaux de toiture, les demandeurs se fondent sur les articles 1641 et suivants du code civil, pour soutenir que les désordres afférents à l’humidité dans le logement sont en lien avec la pente inappropriée de la toiture, ce que les défendeurs ne pouvaient ignorer dans la mesure où ils ont procédé à des recouvrements d’enduits pour masquer les désordres, de sorte qu’ils sont tenus à la garantie des vices cachés. Ils demandent alors, d’une part, le financement des réparations nécessaires, et, d’autre part, une réparation de leur préjudice de jouissance dès lors qu’ils ne peuvent utiliser leur salle à manger.

S’agissant de la réparation de la véranda, ils se fondent sur les articles 1103 et 1104 du code civil, pour soutenir que les vendeurs qui s’étaient engagés à réaliser certains travaux y sont tenus.

Ils précisent en réplique aux conclusions adverses que la clause exonératoire ne peut être mobilisée que dans le cas où les vendeurs sont ignorants du vice invoqué, ce qui ne saurait être le cas en l’espèce.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, les défendeurs demandent au tribunal de :

DEBOUTER M., [E] et Mme, [B] de l’intégralité de leurs demandes fondées

sur les dispositions de l’article 1641 du Code Civil au sujet d’une toiture fuyarde alors qu’il

existe une clause exonératoire de responsabilité pour les vendeurs au sens de l’article 1643 du

Code Civil ;

DEBOUTER M., [E] et Mme, [B] de l’intégralité de leurs demandes en ce

qu’ils ne rapportent pas la preuve d’une prétendue connaissance des vices par les défendeurs,

et ce conformément à la clause exonératoire précitée, signée devant le Notaire, dans le cadre

de l’acte notarié du 15 juillet 2022 ;

DEBOUTER M., [E] et Mme, [B] de leur réclamation au sujet de la baie

vitrée, s’agissant d’un vice apparent, non susceptible de recours et sur lequel il n’existe aucun

accord de remise en état qui aurait été, à l’évidence, formalisé soit dans la promesse de vente,

soit dans l’acte notarié comme d’autres aspects mineurs qui s’y trouvent.

RECONVENTIONNELLEMENT,

CONDAMNER M., [E] et Mme, [B] à régler à M., [J] et

Mme, [F] la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure

abusive et vexatoire.

CONDAMNER M., [E] et Mme, [B] à régler à M., [J] et

Mme, [F] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure

Civile.

CONDAMNER M., [E] et Mme, [B] aux entiers dépens.

Ils se fondent, pour demander le rejet des demandes des acheteurs, sur la clause exonératoire présente au contrat, alors qu’il n’est pas démontré qu’ils auraient été au courant des désordres invoqués.

Ils soutiennent par ailleurs que n’existait pas de contrat les obligeant à réparer la baie vitrée, dont par ailleurs le montant exorbitant de la réparation demandée montre qu’il s’agit en réalité de financer une nouvelle baie vitrée.

Reconventionnellement, ils considèrent que les procédures diligentées à leur encontre par les acheteurs sont abusives, et sollicitent des dommages et intérêts à ce titre.

MOTIVATION

Il sera précisé que la demande tendant à voir “juger Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes” ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais une déclaration de principe à laquelle le juge n’est pas tenu de répondre, de sorte qu’il n’en sera pas fait mention dans le dispositif.

Sur la garantie des vices cachés concernant la toiture

Il résulte des articles 1641 et suivants du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents, dont l’acheteur a pu se convaincre lui même. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Par ailleurs, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur tandis qu’il ne sera tenu, s’il l’ignorait, qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Par ailleurs, il sera rappelé, d’une part, qu’en application de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et, d’autre part, qu’en application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en l’espèce de l’expertise amiable, réalisée le 31 août 2023 en présence des demandeurs et d’un représentant de M., [J] que la pente du toit de la pièce au rez de chaussée est inférieure à 15%, alors que la pente minimale requise pour la pose des tuiles choisies est de 29%. L’expert indique que le toit de la pièce est bâché pour éviter les infiltrations d’eau, que des traces d’humidité sont présentes au niveau du plafond de cette toiture, que le taux d’humidité est de 28%. Plusieurs photographies sont produites, montrant diverses fuites, au niveau de la poutre, du sol, ou encore d’un mur.

Une attestation de l’entreprise EAC BAT, du 14 juin 2024, indique que “Ce problème [de pente inadaptée] engendre une infiltration d’eau constante depuis la construction provoquant des fuites et ce visiblement depuis plusieurs années”. Un tel lien est également attesté par l’entreprise JMC dans un document du 14 mai 2024 où l’entreprise indique que ces infiltrations “persistent probablement depuis la construction au vu des dégâts constatés lors de notre passage”.

Enfin, l’acte de cession prévoit, p11, que “L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité

— ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR”

Ces éléments permettent, tout d’abord, de constater qu’existe un vice de la toiture de la pièce du rez de chaussée, cause d’infiltrations importantes d’eau limitant considérablement l’usage possible de la pièce. Les photographies produites, en montrant l’absence de traces d’infiltration au moment de l’achat, établissent le caractère caché de ce vice.

L’expert note, photographies à l’appui, que la pente du toit était identique en 2008, bien avant l’acquisition du logement par M., [J] en 2017. Par ailleurs, les deux entreprises sollicitées par les demandeurs relèvent que les fuites devaient exister depuis des années, ce point étant corroboré par la photographie montrant d’anciennes traces au mur. Ces éléments démontrent que les défendeurs ne pouvaient ignorer l’existence des conséquences de la pente inadaptée du toit, malgré l’attestation de leur assurance – annoncée mais non produite – qui ne peut en tout état de cause qu’établir qu’ils n’ont pas déclaré d’éventuels sinistres à leur assureur.

Alors que M., [J] et Mme, [F] avaient dès lors, nécessairement, connaissance de ce défaut, la clause d’exonération sus mentionnée ne saurait s’appliquer de sorte qu’ils doivent être tenus de la garantie des vices cachés.

Cette connaissance implique en outre, et en application de l’article 1645 du code civil, qu’ils sont redevables, en plus du prix reçu, des dommages et intérêts envers l’acheteur.

Monsieur, [E] et Madame, [B] demandent, tout d’abord, la somme de 9409,95 eruros au titre de la remise en état de la toiture.

Ils fournissent à ce titre :

— un devis de la société EAC bat (pièce n°10) d’un montant de 8734 € TTC comprenant la reprise du toit

— un devis de la société JMC (pièce n°11) d’un montant de 10 085,90 € TTC

La somme de 9409,95€, correspondant à la moyenne des deux devis, devra leur être allouée.

Ils sollicitent ensuite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, à hauteur de 3000 euros.

Au soutien de cette demande est produit le rapport de l’expert, qui montre que le toit de la pièce du rez de chaussée est bâché pour éviter les infiltrations, que le taux d’humidité est très élevé ; sont également produites des photographies montrant les différentes fuites dans la pièce, ainsi que le sol couvert d’eau.

Ces constatations limitent l’usage possible de la pièce, rendant nécessaire l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à hauteur de 1500 euros.

Sur la réparation de la baie vitrée

L’article 1103 du code civil a été précédemment rappelé et son exécution est précisé par l’article 1104 du même code, qui prévoit que “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. “

Dans le cas où une partie n’exécute pas, ou imparfaitement, son obligation, en application de l’article 1217 du même code, l’autre partie peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil prémentionné prévoit les règles de preuve, et l’article 1358 dispose que “Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.”

Aux termes de l’article 1359, alinéa 1er, du code civil, “l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.”

La somme visée par cet article a été fixée à 1 500 euros par le décret n° 80-533 du 15 juillet 1980.

Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] demandent la somme de 4 370,40 euros au titre de la réparation de la baie vitrée de la véranda. Par conséquent, ils doivent rapporter la preuve du contrat fondant leur demande par écrit.

En l’espèce, il résulte des débats, et de l’absence de contestation par les défendeurs, que, dès avant l’achat de la maison, le vantail coulissant de la baie vitrée de la véranda ne fermait pas. Ce point est notamment établi par l’attestation d’une voisine, qui connaissait la maison alors qu’elle était occupée par les précédents propriétaires. L’expertise par ailleurs relève que la cause de ce défaut réside dans la serrure de la baie coulissante, cassée.

Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] se prévalent d’un contrat, que Monsieur, [V], [J] et Madame, [T], [F] réfutent, aux termes duquel les seconds auraient dû faire réparer cette serrure.

Ils produisent au soutien de leur position un courriel de ,“[U], [S], négociatrice en immobilier”, qui indique “avoir vendu à Madame et Monsieur, [B] un pavillon situé au, [Adresse 1] atteste par la présente que lors de la visite et revisite les propriétaires s’engageait (sic) à réparer la serrure de la baie vitrée de la véranda accédant au jardin, celle ci ne fonctionnant pas.”

Cet engagement qui aurait été pris lors de la visite et revisite n’a pas été réitéré dans l’acte de vente, acte dressé postérieurement aux dites visites et revisite. Or, l’acte de vente comporte une clause d’exclusion de garantie pour les vices apparents.

Le dysfonctionnement de la serrure de la baie vitrée de la véranda est un vice apparent.

Ils ressort de ces éléments que les demandeurs échouent dans l’administration de la preuve du contrat en vertu duquel ils sollicitent la condamnation des défendeurs à leur verser la somme de 4 370,40 euros au titre de la réparation de la baie vitrée de la véranda. .

Dès lors, la preuve de l’engagement n’étant pas apportée, Monsieur, [I], [E] et Madame, [Q], [B] ne peuvent en exiger l’exécution et seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’indemnisation au titre de la procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit la sanction de “celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive”, sous la forme d’une amende, ou de dommages et intérêts fondés sur l’article 1240 du code civil, qui définit la responsabilité délictuelle ainsi : “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Il sera observé que le droit d’agir en justice, protégé par l’article 6 de la convention européenne des droits de l’homme et l’article 30 du code de procédure civile, ne dégénère en abus que lorsque ce recours n’a manifestement pas pour seul objet que de voir le succès de ses prétentions.

Rien ne permettant ici de constater un tel abus, les demandeurs voyant une partie de leurs demandes satisfaites, M., [J] et Mme, [F] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [V], [J] et Mme, [T], [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité justifie de condamner M., [V], [J] et Mme, [T], [F], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer in solidum la somme de 1500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit, sans qu’il ne soit même nécessaire de le préciser dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M., [V], [J] et Mme, [T], [F] à payer à M., [I], [E] et Mme, [Q], [B] les sommes de :

—  9409,95€ au titre de la réparation de la toiture de la salle du rez de chaussée

—  1500 € au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance

DEBOUTE M., [I], [E] et Mme, [Q], [B] de leur demande financière fondée sur la réparation de la baie vitrée

DEBOUTE M., [V], [J] et Mme, [T], [F] de leur demande au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE M., [V], [J] et Mme, [T], [F] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE M., [V], [J] et Mme, [T], [F] à payer à M., [I], [E] et Mme, [Q], [B] in solidum la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT