TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 24/05805 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YCO

AFFAIRE :

Mme [E] [P] épouse [S] (Me [K] [B])

C/

S.A.S. MY HOME STORE

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 26 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Lindsay FAVIER, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 21 Novembre 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [E] [P] épouse [S], retraitée

née le 09 Avril 1952 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline CALPAXIDES, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La société MY HOME STORE (S.A.S.)

Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le N° 831 125 117

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier en date du 29 mars 2024, Madame [E] [P] épouse [S] a assigné la société par actions simplifiée MY HOME STORE devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 1984 et suivants du code civil, ainsi que de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— condamner la société par actions simplifiée MY HOME STORE à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société par actions simplifiée MY HOME STORE à lui verser la somme de 3.000 € au titre du dépôt de garantie ;

— condamner la société par actions simplifiée MY HOME STORE à lui verser la somme de 8.533,69 € au titre des loyers et charges ;

— condamner la société par actions simplifiée MY HOME STORE à communiquer à Madame [E] [P] épouse [S] sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, les documents suivants :

* état des lieux d’entrée et de sortie des locataires ;

* compte-rendu de gestion avec mention des locataires ayant payé les loyers et provisions sur charges ;

— condamner la société par actions simplifiée MY HOME STORE à verser à Madame [E] [P] épouse [S] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [E] [P] épouse [S] affirme qu’elle est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 3]. Elle expose que par mandat du 23 octobre 2021, elle en a confié la gestion à la société par actions simplifiée MY HOME STORE.

La défenderesse a donné le bien successivement à bail à deux reprises pour le compte de la demanderesse. Toutefois, elle n’a pas rendu compte de sa gestion depuis la signature du contrat.

Par ailleurs, la demanderesse a dû s’acquitter des charges du bien, dont une partie est en principe récupérable sur les locataires. Les loyers n’ont été versés que de manière anarchique à la demanderesse, par virements ponctuels.

La demanderesse expose que l’ensemble de ces manquements constituent des fautes de la société par actions simplifiée MY HOME STORE, dans l’exécution de ses obligations de mandataire. La défenderesse est donc tenue de réparer les préjudices qui en découlent.

Du chef de ces manquements, Madame [E] [P] épouse [S] a été empêchée de percevoir les sommes de 7.347,04 €, au titre des loyers et 1.186,65 € au titre des charges.

La défenderesse n’a pas, en fin de bail, restitué le dépôt de garantie aux locataires : la demanderesse a dû le faire en ses lieux et place.

Aussi, l’ensemble des prétentions de la demanderesse est fondé.

La société par actions simplifiée MY HOME STORE, citée dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions du demandeur à la lecture de l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la procédure :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les fautes de la mandataire :

Au titre de l’article 1991 du code civil, « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure. »

L’article 1992 dispose que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

L’article 1993 dispose : « tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. »

Madame [E] [P] épouse [S] verse aux débats un contrat de mandat du 23 octobre 2021, par lequel elle a confié la gestion de son bien immobilier aux fins de location, à la société par actions simplifiée MY HOME STORE. Ce contrat prévoit l’obligation pour la mandataire d’encaisser les loyers et charges, ainsi que de procéder aux recouvrements nécessaires.

La demanderesse indique que la défenderesse n’a jamais rendu compte de sa gestion. Seul a été communiqué, indique-t’elle, un document intitulé « aide à la déclaration 2044 (sic) des revenus fonciers perçus au titre de l’année 2021 ». Le juge retient que ce document n’est pas un compte rendu de gestion : il n’indique ni les sommes dues par les locataires, ni les paiements mois par mois. Au surplus, il ne concerne que l’année 2021.

La défenderesse n’a pas constitué avocat, afin de rapporter la preuve d’avoir rendu compte de sa gestion. Les pièces versées aux débats n’établissent en tous cas pas que de tels compte-rendus aient été délivrés à Madame [E] [P] épouse [S].

Au surplus, la demanderesse indique que, dans le cadre des deux contrats de baux conclus pour son compte par la société par actions simplifiée MY HOME STORE, des loyers et des charges ne lui ont pas été versés, sans que la défenderesse ne s’en explique.

Sur ce second point, le Tribunal relève que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un second contrat de bail qui aurait été passé avec « les consorts [Z] et autres ». Dès lors, la demanderesse ne rapporte ni la preuve de ce que des loyers lui auraient été dus au titre de ce prétendu second bail, ni la preuve de ce que la société par actions simplifiée MY HOME STORE aurait mal géré ce second bail prétendu.

Aussi, si la défenderesse n’a pas constitué avocat afin de démontrer que l’ensemble des loyers et charges du premier contrat ont bien été recouvrés, de sorte qu’il y a faute de sa part, en revanche, il ne saurait y avoir faute de la défenderesse dans la gestion d’un contrat de bail, dont la demanderesse ne démontre pas l’existence.

Sur les préjudices subis par Madame [E] [P] épouse [S] du fait des fautes de la société par actions simplifiée MY HOME STORE dans l’exécution du contrat de mandat :

Madame [E] [P] épouse [S] sollicite au premier chef la somme de 10.000 € de « dommages et intérêts ». Elle n’indique pas à quel préjudice concret cette somme correspond.

Il convient de relever que les préjudices d’absence de perception des loyers et de charges, et de restitution du dépôt de garantie en lieu et place de la défenderesse, font l’objet de demandes distinctes : la demanderesse ne saurait donc inclure, comme elle le fait dans ses conclusions, ces préjudices dans le paragrape tendant à solliciter la somme de 10.000 €. En effet, Madame [E] [P] épouse [S] ne saurait demander deux indemnisations pour les mêmes préjudices.

Aussi, il apparaît que les seuls autres préjudices dont Madame [E] [P] épouse [S] se prévaut consistent dans l’absence de transmission des comptes-rendus de gestion et des états des lieux d’entrée et de sortie. Ces carences, qui sont des fautes de la défenderesse, constituent également des préjudices en soi pour la demanderesse, puisqu’elle a versé à la société par actions simplifiée MY HOME STORE sa rémunération en échange de prestations qui n’ont pas été effectuées.

Cette absence de transmission sera évaluée à une valeur de 2.000 €, qu’il conviendra de condamner la société par actions simplifiée MY HOME STORE à verser à Madame [E] [P] épouse [S].

S’agissant des préjudices relatifs aux loyers et charges, il convient de distinguer trois points dans l’argumentation de la demanderesse. D’abord, les loyers et provisions sur charges non perçus au titre du second contrat. Ensuite, les sommes réclamées au titre du second contrat. Enfin, l’impossibilité de recouvrer les montants des charges récupérables sur les locataires.

Au titre du contrat de location du 15 octobre 2021, Madame [E] [P] épouse [S] expose que 4.387,04 € n’ont pas été perçus, concernant les provisions sur charge ou les loyers.

Le contrat de bail produit suffit à rapporter la preuve de l’existence même de l’obligation à paiement des locataires. Aussi, au titre du contrat de mandat, la société par actions simplifiée MY HOME STORE avait l’obligation de recouvrer cette somme pour le compte de sa mandante.

La carence de la défenderesse est donc la cause directe de l’absence de perception de cette somme : il y a lien de causalité entre la faute de la mandataire et le préjudice subi par la demanderesse.

Ce préjudice est rendu certain par le fait que la société par actions simplifiée MY HOME STORE ne communique pas à Madame [E] [P] épouse [S] le compte rendu de sa gestion : la demanderesse ne peut donc pas engager d’action en justice relative aux loyers et charges impayés à l’égard des locataires, alors qu’il n’est même pas certain que ces loyers et charges n’ont pas été versés entre les mains de la défenderesse. Ce qui est certain, à défaut de preuve contraire de la société par actions simplifiée MY HOME STORE, c’est que Madame [E] [P] épouse [S] n’a pas perçu ces sommes, qui auraient dû être recouvrées par la défenderesse.

La société par actions simplifiée MY HOME STORE sera donc condamnée à verser à Madame [E] [P] épouse [S] la somme de 4.387,04 €.

Concernant le contrat prétendu avec les « consorts [Z] », il a été rappelé plus haut que son existence n’est pas démontrée par la demanderesse : elle ne le verse pas aux débats.

Madame [E] [P] épouse [S] ne peut donc pas solliciter la condamnation de la défenderesse à lui verser des sommes au titre d’un contrat de bail dont l’existence n’est pas prouvée.

Madame [E] [P] épouse [S] sera donc déboutée de sa prétention à la somme de 2.960 € de ce chef.

Concernant, enfin, l’impossibilité de régulariser les charges récupérables sur les locataires, la demanderesse ne verse aux débats, comme justificatifs, qu’un tableau de compte qu’elle a elle-même établi. Elle ne produit pas les factures des charges qu’elle prétend avoir réglées.

Aussi, elle rapporte insuffisamment la preuve de la réalité des charges qu’elle prétend avoir réglées. Elle ne peut donc pas prétendre qu’elle a subi un préjudice, par la faute de la société par actions simplifiée MY HOME STORE, puisqu’elle ne rapporte pas la preuve qu’elle a réellement payé les sommes visées à son décompte. Elle sera donc déboutée de sa prétention à la somme de 1186,65 €.

Madame [E] [P] épouse [S] évoque un troisième type de préjudice : celui issu de la nécessité d’avoir à restituer à des locataires un dépôt de garantie, qui aurait dû être restitué par la défenderesse. Madame [E] [P] épouse [S] rapporte la preuve qu’elle a reçu une réclamation à hauteur de 3.000 € de la part de Monsieur [I] [X], (preneur à bail dans le contrat du 15 octobre 2021 versé aux débats), la menaçant d’appliquer à son égard les pénalités de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’absence de restitution dans un délai de quinze jours. Or, au titre du contrat de bail, c’était à la société par actions simplifiée MY HOME STORE d’encaisser le dépôt de garantie, donc de le restituer.

Ce courrier de Monsieur [I] [X] démontre donc à la fois la faute de la société par actions simplifiée MY HOME STORE, et le préjudice consécutif de Madame [E] [P] épouse [S], sommée de restituer une somme qu’elle n’avait pas en premier lieu perçue entre ses mains.

La société par actions simplifiée MY HOME STORE sera donc condamnée à verser à Madame [E] [P] épouse [S] la somme de 3.000 € de ce chef.

Sur la production sous astreinte des éléments de gestion :

L’article L131-1 du code des procédure civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

L’article L131-2 du même code ajoute : « l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire. »

Il a été rappelé plus haut que Madame [E] [P] épouse [S] ne rapporte la preuve que de l’existence d’un seul contrat de location : celui du 15 octobre 2021.

Au titre du contrat de mandat, la défenderesse aurait dû communiquer à la demanderesse les états des lieux d’entrée et de sortie des locataires ainsi que les comptes-rendus de gestion intégraux des loyers et charges de ce bail.

Il convient de condamner la société par actions simplifiée MY HOME STORE à communiquer à Madame [E] [P] épouse [S] ces documents relativement au bail du 15 octobre 2021, et de débouter la demanderesse pour le surplus des demandes de communication de pièces.

A défaut d’avoir communiqué à Madame [E] [P] épouse [S] les états des lieux d’entrée et de sortie des locataires, ainsi que les comptes-rendus de gestion intégraux des loyers et charges du bail du 15 octobre 2021, à l’issue du délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, la société par actions simplifiée MY HOME STORE sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixée à 100 € par jour de retard. L’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois mois.

A l’issue du délai de trois mois de l’astreinte provisoire, à défaut de communication des états des lieux d’entrée et de sortie des locataires ainsi que les comptes-rendus de gestion intégraux des loyers et charges du bail du 15 octobre 2021, il appartiendra à Madame [E] [P] épouse [S] de saisir le juge de l’exécution afin d’obtenir la liquidation de l’astreinte provisoire, ainsi que la fixation de l’astreinte définitive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée MY HOME STORE, qui succombe aux demandes de Madame [E] [P] épouse [S], aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée MY HOME STORE à verser à Madame [E] [P] épouse [S] la somme de 2.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société par actions simplifiée MY HOME STORE à verser à Madame [E] [P] épouse [S] la somme de deux mille euros (2.000 €) à titre de dommages et intérêts pour les préjudices résultant de l’absence de communication des comptes-rendus de gestion ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée MY HOME STORE à verser à Madame [E] [P] épouse [S] la somme de quatre mille trois cent quatre-vingt-sept euros et quatre centimes (4.387,04 €) à titre de dommages et intérêts pour les loyers et charges non recouvrés du bail du 15 octobre 2021 ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée MY HOME STORE à verser à Madame [E] [P] épouse [S] la somme de trois mille euros (3.000 €) à titre de dommages et intérêts au titre du dépôt de garantie non-restitué à Monsieur [I] [X] dans le bail du 15 octobre 2021 ;

DEBOUTE Madame [E] [P] épouse [S] du surplus de ses prétentions financières au titre de la mauvaise exécution du contrat de mandat ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée MY HOME STORE à communiquer à Madame [E] [P] épouse [S], concernant le bail du 15 octobre 2021, les états des lieux d’entrée et de sortie des locataires, ainsi que les comptes-rendus de gestion intégraux des loyers et charges ;

DIT que faute pour la société par actions simplifiée MY HOME STORE d’avoir communiqué à Madame [E] [P] épouse [S] les états des lieux d’entrée et de sortie des locataires, ainsi que les comptes-rendus de gestion intégraux des loyers et charges du bail du 15 octobre 2021, à l’issue du délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, la société par actions simplifiée MY HOME STORE sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixée à cent euros (100 €) par jour de retard

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois mois ;

DIT qu’à l’issue du délai de trois mois de l’astreinte provisoire, à défaut de communication des états des lieux d’entrée et de sortie des locataires ainsi que les comptes-rendus de gestion intégraux des loyers et charges du bail du 15 octobre 2021, il appartiendra à Madame [E] [P] épouse [S] de saisir le juge de l’exécution, afin d’obtenir la liquidation de l’astreinte provisoire, ainsi que la fixation de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée MY HOME STORE aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée MY HOME STORE à verser à Madame [E] [P] épouse [S] la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT