TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 11 Mars 2024

Président : MANACH,

Greffier : SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Février 2024

GROSSE :

Le 11/03/24

à M^e EBERT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11/03/24

à M^e LOMBARD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05173 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZQX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [M] [C] épouse [H]

née le 29 Juillet 1959 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Charlotte LOMBARD de l’ASSOCIATION GASPARRI LOMBARD ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 juillet 2001, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (ci-après SFHE) a donné à bail à Monsieur [V] [H] et Madame [M] [C] épouse [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 632,27 €, provisions sur charges comprises, et portant sur un box de stationnement, accessoire du logement principal, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 47,97 €.

Un dépôt de garantie de 511,33 € a été versé pour l’appartement et de 47,97 € pour le box de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2023, la SFHE a fait Madame [M] [C] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

la condamner au paiement de la somme de 2.834,12 € au titre des réparations entreprises dans le logement et au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2019 ;la condamner au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;la condamner au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Appelée à l’audience du 30 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 12 février 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SFHE, représentée par son conseil, a contesté la somme de 852,16 € dont la défenderesse se dit seulement redevable au titre du loyer du mois de septembre 2019. Elle a soutenu justifier des travaux de réfection réalisés dans le logement à la suite du départ de la locataire. Enfin, elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [M] [C] épouse [H], représentée par son conseil, a reconnu devoir la seule somme de 852,16 € au titre du loyer de septembre 2019 tout en relevant que les dépôts de garantie de 511,33 € pour l’appartement et 47,97 € pour le box de stationnement ne lui avaient pas été restitués. Elle a contesté avoir manqué à son obligation d’entretien, soulignant que lors de son entrée dans les lieux, le logement présentait des désordres et qu’elle avait occupé ce bien pendant 18 ans. En conséquence, elle a demandé le rejet des demandes de la la SFHE. A titre subsidiaire, elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 36 mois.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Sur la demande au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

Ainsi, aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements des éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Par ailleurs, l’article 1730 ajoute que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit ainsi la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration normale résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les articles 1729 et suivants du code civil et ainsi que l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent donc au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er août 2001 et un état des lieux de sortie établi contradictoirement le 28 septembre 2019.

Il ressort des pièces produites par le bailleur que les travaux de rénovation suivants ont été réalisés :

Changement du revêtement des sols

La SFHE produit une facture de 1.432,73 € de la société OPTIBAT dont il ressort que le revêtement du sol de la cuisine, du séjour et des chambres 1, 2 et 3 a été changé.

Or il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que les sols du séjour, de la cuisine et des chambres 1 et 3 présentaient déjà des traces lors de l’entrée dans les lieux en 2001.

Il convient par ailleurs de relever que la durée de vie des sols souples, type dalles Gerflex, parquet et moquettes telle qu’elle est estimée par la grille de vétusté produite par le bailleur, est de 12 ans. Il en résulte qu’après 18 ans d’occupation des lieux, les désordres constatés relèvent d’une usure normale. Ces travaux ne sauraient donc être mis à la charge de la locataire.

Réfection des peintures des murs

La SFHE produit une facture 20.01.08 de la société OPTIBAT dont il ressort que les murs de la salle de bain, de la cuisine, des chambres 2 ,3 et 4 et du séjour ont été rénovés.

Or il n’est pas démontré que les traces constatées lors de l’état des lieux de sortie sur les murs de la cuisine, de la salle de bain, du séjour des chambres 2, 3 et 4 résultent d’un mauvais entretien de la part de la locataire étant souligné qu’au regard de la durée d’occupation des lieux, les pièces portent des traces de vétusté conformes à un usage de 18 ans.

En tout état de cause, les frais de réfection de l’intégralité des revêtements des murs ne sauraient être mis à la charge du locataire, celui-ci ne se voyant pas imposer une obligation de réfection à neuf des locaux.

En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie que le mur de la salle de bain porte la trace d’un trou causé par l’accroche du miroir. S’agissant d’une réparation à la charge du locataire conformément aux textes précités, il convient de mettre les frais de réparation à la charge de la défenderesse. Au regard de la facture n° 200108 de la société OPTIBAT produite par le bailleur, ces frais de réparation s’élèvent à la somme de 18,25 €.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

En l’espèce, il ressort des décomptes versés par le bailleur que Madame [M] [C] épouse [H] est redevable de la somme de 852,16 € au titre du loyer de septembre 2019 et de la somme de 234,87 € au titre des charges, soit la somme de 1.087,03 €, dont il convient de déduire les dépôts de garantie de 511,33 € pour l’appartement et de 47,97 € pour le garage, soit donc une somme totale de 527,73 €.

* * * *

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [C] épouse [H] à payer à la SFHE la somme de 545,98 € (527,73 € + 18,25 €) au titre des réaprations locatives et de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 août 2023, faute de régularité de la mise en demeure dont le courrier ne porte pas le numéro de l’accusé réception.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Au regard de la somme mise à la charge de Madame [M] [C] épouse [H] et de sa situation économique, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la SFHE qui prétend que la défaillance de la défenderesse lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, à défaut d’établir la mauvaise foi de Madame [M] [C] épouse [H] ou l’existence de difficultés de trésorerie liées à la défaillance de celle-ci, la SFHE sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [C] épouse [H] supportera la charge des dépens de l’instance.

Au regard de l’issue du litige et de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [C] épouse [H] à payer à la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES la somme de 545,98 € au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 août 2023,

DEBOUTE Madame [M] [C] épouse [H] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [C] épouse [H] aux dépens,

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE