COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00367 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J2NL

Minute N° :

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Vincent PUECH

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA

domiciliée : chez SCP [Z] & Colette

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4] (84)

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assisté(e) de M^me Nathalie CLAUZADE, Greffière

DEBATS : le 10 Décembre 2024

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2023, la SA [Adresse 5] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [S] sur des locaux situés [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 398,86 euros et d’une provision pour charges de 85,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 336,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [S] le 4 juin 2024.

Faisant valoir que la situation n’avait pas été régularisée, par acte du 8 août 2024, la société ERILIA a fait assigner M. [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit la somme actuelle de 506,50 euros,

—  1 092,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 juillet 2024,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, la société ERILIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 décembre 2024, s’élève désormais à 2 090,46 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Après s’être présenté à la première audience, M. [K] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 10 décembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ERILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines -et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Le délai de 2 mois prévu au bail sera dès lors retenu.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 3 juin 2024 et que la somme de 1 336,06 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ERILIA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ERILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 décembre 2024, M. [K] [S] lui devait la somme de 2 090,46 euros, frais de procédure déduits et indemnité d’occupation de novembre 2024 comprise.

M. [K] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 506,50 euros et le défendeur condamné à son paiement.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ERILIA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé en application de l’article 514 du code de procédure civile, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de location conclu le 5 juillet 2023 entre la SA [Adresse 5], d’une part, et M. [K] [S], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] est résilié depuis le 3 août 2024,

ORDONNE à M. [K] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 506,50 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [S] à payer à la société ERILIA la somme de 2 090,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, comprenant l’indemnité d’occupation de novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ERILIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2024 et celui de l’assignation du 8 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge