RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 JUILLET 2025

N° Minute : 073 /2025

Chambre 1 Section 6

N° RG 25/00090 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPTM

Entre: DEMANDEUR

S.C.I. DU STUDIO

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 498 941 210

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et : DÉFENDEUR

S.A.S. COMTE [K]

Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 847 901 253

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non constituée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Clément CLOCHET

Greffier : Madame Angélique LALOYER

Expédition et Formule exécutoire le :

à M^e FERREIRA

DÉBATS :

À l’audience du 05 Juin 2025, tenue publiquement, Monsieur CLOCHET, Président, a entendu les conseils des parties ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 03 juillet 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 12 mars 2019, la SCI DU STUDIO a donné à bail commercial à la SAS COMTE [K] des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 15 janvier 2019 et moyennant un loyer mensuel initial de 1.150 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SCI DU STUDIO a fait délivrer à la SAS COMTE [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour, la somme de 3.010,28 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés, majoré du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la SCI DU STUDIO a fait assigner la SAS COMTE [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation du bail à effet du 13 janvier 2025 ;

— condamner la SAS COMTE [K] à payer à la SCI DU STUDIO la somme provisionnelle de 2.678,52 euros, en denier ou quittances correspondant au montant de l’arriéré de loyers, des charges et autres arrêté au 13 janvier 2025, sauf mémoire, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de la SAS COMTE [K] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— condamner la SAS COMTE [K] à payer à la SCI DU STUDIO une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 1.784,64 euros à compter du 13 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, égale au montant du dernier loyer ;

— dire que le dépôt de garantie de 1.150 euros constitué entre les mains de la SCI DU STUDIO lui restera acquis et qu’il s’amputera sur la dette locative ;

— donner acte à la SCI DU STUDIO du respect de l’obligation envers les créanciers inscrits prévue par l’article L.143-2 du code de commerce ;

— condamner la SAS COMTE [K] à payer à la SCI DU STUDIO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS COMTE [K] aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de la présente assignation et, le cas échéant, les frais nécessaires à l’expulsion, dont distraction au profit de l’avocat régulièrement constitué.

A l’audience du 05 juin 2025, le conseil de la SCI DU STUDIO a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance, et versé aux débats un décompte actualisé.

A l’audience, la SAS COMTE [K] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré.

SUR CE,

Sur la demande principale :L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

—  le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

—  le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

—  la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, de même que la régularité du commandement de payer du 13 décembre 2024 visant la clause résolutoire. Il est justifié, par le décompte établi à la date du 30 janvier 2025, que le preneur ne s’est pas acquitté des sommes dues dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise un mois après la signification du commandement de payer.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aucune considération ne justifie, en l’espèce, d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors que constatant une créance liquide, exigible et certaine, la présente décision constitue déjà un titre exécutoire sur la base duquel une procédure civile d’exécution peut être fondée, donnant au créancier le pouvoir de contraindre son débiteur à exécuter ses obligations à son égard.

Sur la demande de provision : Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à la libération des lieux. Le montant majoré de 50 % sollicité par le demandeur dépasse en effet le montant à hauteur duquel l’indemnité ne peut être contestée.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, le décompte actualisé au 2 juin 2025, produit par le demandeur, sera écarté des débats en vertu du principe de la contradiction dès lors qu’il n’a pas été signifié aux défendeurs. Selon décompte en date du 30 janvier 2025 figurant dans les pièces de l’assignation initiale, il convient de retenir la somme de 2.678,52 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers, des charges et autres arrêté au 13 janvier 2025.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de provision à hauteur de la somme de 2.678,52 euros dont le montant n’est pas sérieusement contestable.

Il n’y a cependant pas lieu de dire que les sommes susvisées produiront intérêts au taux légal.

Sur la demande relative au dépôt de garantie :Le dépôt de garantie dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la SAS COMTE [K], qui succombe, aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la SAS COMTE [K] à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire prévues par le contrat de bail du 12 mars 2019 au bénéfice de la SCI DU STUDIO à la date du 13 janvier 2025 à 24h ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux par la SAS COMTE [K] dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués au [Adresse 1] ;

Condamnons à titre provisionnel la SAS COMTE [K] à payer la SCI DU STUDIO la somme de 2.678,52 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers, des charges et autres, arrêtés au 13 janvier 2025 ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, que la SAS COMTE [K] aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons à titre provisionnel la SAS COMTE [K] à payer à la SCI DU STUDIO ladite indemnité d’occupation mensuelle ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Donnons acte à la SCI DU STUDIO du respect de l’obligation envers les créanciers inscrits prévue par l’article L.143-2 du code de commerce ;

Condamnons la SAS COMTE [K] à payer la SCI DU STUDIO la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS COMTE [K] aux entiers dépens ;

Rejetons toutes les autres demandes plus amples et contraires ;

En foi de quoi ont signé Monsieur CLOCHET, Président, et Madame LALOYER, Greffier (RG 25/90).

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT