TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01541 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOXW

JUGEMENT

DU : 27 Décembre 2024

M. [J] [T] [F], poursuites et diligences de SAS NEXITY LAMY

Mme [M] [P] épouse [F], poursuites et diligences de SAS NEXITY LAMY

C/

M. [N] [D] [X] [U]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Décembre 2024.

DEMANDEURS:

Monsieur [J] [T] [F],

[Adresse 6]

[Localité 8] CONGO

Madame [M] [P] épouse [F],

[Adresse 6]

[Localité 8] CONGO

représentés par M^e IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [D] [X] [U]

[Adresse 9]”

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : IMPLID + CCC

CCC DEFENDEUR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2022, M. [J] [T] [F] et Madame [M] [F] ont consenti un bail d’habitation portant sur un logement et une place de parking à M. [U] [N] [D] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial revisable annuellement de 731 euros et d’une provision pour charges de 140 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2957,94 euros au titre de l’arriéré locatif terme de novembre 2023 inclus dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire incluse au contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [N] [D] [X] le 24 novembre 2023.

Par assignation du 12 juin 2024, M. [J] [T] [F] et Madame [M] [F] représentés par leur mandataire la SAS NEXITY LAMY ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [N] [D] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

5509,80 euros au titre de l’arriéré locatif terme de mai 2024 inclus ;

700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 5 novembre 2024, M. [J] [T] [F] et Madame [M] [F] représentés par la SAS NEXITY LAMY mandataire et leur conseil maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er novembre 2024, s’élève désormais à 4669,29 euros. Ils précisent que s’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la dette et importante et s’opposent à tout délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire ;

M. [U] [N] [D] [X] ne consteste pas la dette en son principe et soutient avoir effectué un versement de 1500 euros le 31 octobre 2024 qui n’apparaît pas sur le décompte. Il expose avoir été confronté à des difficultés financières s’étant porté caution de son père. Il indique percevoir un salaire de 5000 euros environ et verser depuis la somme de 1600 euros depuis avril 2024 pour apurer la dette et propose de maintenir les versements sollicitant la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 décembre 2024 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [J] [T] [F] et Madame [M] [F] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2957,94 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il resort des décomptes locatifs produits que M [U] [N] [D] [X] verse 1500 euros depuis avril 2024, à l’exception du mois de juillet 2024, soit 548,21 euros en plus du loyer courant. Dès la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus declares par M. [U] [N] [D] [X] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 548 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [U] [N] [D] [X] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [J] [T] [F] et Madame [M] [F] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2024, M. [U] [N] [D] [X] leur devait la somme de 4669,29 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [N] [D] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et le versement de 1500 euros allégué à l’audience, n’étant pas justifié, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [N] [D] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [J] [T] [F] et Madame [M] [F] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [N] [D] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [J] [T] [F] et Madame [M] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juillet 2022 entre M. [J] [T] [F] et Madame [M] [F], d’une part, et M. [U] [N] [D] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] est résilié depuis le 23 janvier 2024,

CONDAMNE M. [U] [N] [D] [X] à payer à M. [J] [T] [F] et Madame [M] [F] la somme de 4669,29 euros (quatre mille six cent soixante-neuf euros et vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024,

AUTORISE M. [U] [N] [D] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 09 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 548 euros (cinq cent quarante-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [N] [D] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 janvier 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [N] [D] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [U] [N] [D] [X] sera condamné à verser à M. [J] [T] [F] et Madame [M] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [U] [N] [D] [X] à payer à M. [J] [T] [F] et Madame [M] [F] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [N] [D] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023 et celui de l’assignation du 12 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge