TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à M^e STRABONI Louisa

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 mai 2024

à M. [R] [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00925 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QOK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [E] [P], son cousin, muni d’un pouvoir

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon actes sous seing privé du 31 juillet 2020, la société anonyme d’économie mixte (SA) Sogima, représentée par son Président du Directoire, a donné à bail à Monsieur [R] [P] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le [Adresse 5] [Localité 4], pour un loyer de 337,84 euros et une provision sur charges de 86,19 euros, ainsi qu’un garage pour un loyer de 60,51 euros, outre 12,50 euros de charges.

Le 12 octobre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA Sogima a fait signifier à Monsieur [R] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, la SA Sogima, représentée par son Président Directeur général, a fait assigner Monsieur [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement de la provision de 2.623,40 euros et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée,

— condamnation au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant les coûts du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution à venir.

Un diagnostic social et financier a été établi.

A l’audience du 14 mars 2024, la SA Sogima, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1.311,71 euros.

Représenté par son cousin, Monsieur [R] [P] a reconnu le principe et le montant de sa dette. Il a sollicité un délai de paiement de trois mois afin de lui permettre de rester dans les lieux.

La SA Sogima a donné son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Sogima justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 26 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 juillet 2020 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article 14 page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.547,55 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [P] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [P] reste devoir la somme de 1.311,71 euros à la date du 13 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de février 2024 inclus.

Monsieur [R] [P] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.311,71 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) arrêté au 13 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [P] sollicite des délais de paiement.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [R] [P], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA Sogima une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 548,30 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus les coûts du commandement de payer, de l’assignation.

La demande relative aux frais d’exécution à venir sera rejetée en ce qu’infondée à ce stade de la procédure.

Monsieur [R] [P] sera en outre condamné à payer à la SA Sogima la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2020 entre la SA Sogima et Monsieur [R] [P] concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 23 novembre 2023, ce constat concernant également le garage sis à la même adresse, accessoire du logement, donné à bail selon contrat du 31 juillet 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à verser à la SA Sogima, à titre provisionnel, la somme de mille trois cent onze euros et soixante et onze centimes (1.311,71 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) arrêté au 13 mars 2024, échéance de février 2024 incluse ;

AUTORISE Monsieur [R] [P] à s’acquitter de la dette par 5 acomptes successifs et mensuels de deux cents euros (200 euros) et une 6ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [R] [P] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, avec indexation, soit cinq cent quarante-huit euros et trente centimes (548,30 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] aux dépens ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution à venir ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à la SA Sogima la somme de cent cinquante euros (150 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente