TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03794 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TMJS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

[I] [L]

C/

[T] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à M^e VIDALIE

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Viviane VIDALIE, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [E], demeurant [Adresse 9]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [L] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 5].

Par contrat du 25 janvier 2006 prenant effet au 25 février 2006, Monsieur [I] [L] a loué ledit appartement à usage d’habitation assorti d’un garage à Madame [T] [E] moyennant un loyer initial mensuel de 560 euros, outre une provision sur charges de 15 euros.

Par sommation interpellative du 8 novembre 2023, Monsieur [I] [L] a sommé Madame [T] [E] de :

— préciser à quelle date cette dernière entend quitter les lieux donnés à bail sis [Adresse 6] et enlever ses effets personnels pour qu’il soit procédé aux travaux décidés d’un commun accord dans son logement ;

— enlever sous 48 heures des présentes les encombrants qu’elle a entreposés dans la cour à l’arrière de l’immeuble et la caméra qu’elle a installée dans le couloir commun du rez-de-chaussée ;

— justifier de la conformité électrique des équipements qu’elle a installé dans le logement dans le délai de 15 jours des présentes par la production d’une attestation délivrée par un professionnel ;

Par promesse unilatérale de vente en date du 17 juin 2024, Monsieur [I] [L] s’est engagé à vendre l’immeuble sis [Adresse 4] à BLAGNAC (31700) à la SCI LOCASUD.

Par courrier d’avocat du 26 juin 2024, Monsieur [I] [L] a mis Madame [T] [E] en demeure de communiquer plusieurs dates et horaires au cours desquels l’accès au logement serait possible pour les professionnels aux fins de réalisations de différents diagnostics nécessaires à la vente de l’immeuble.

Par exploit de Commissaire de justice du 1er octobre 2024, Monsieur [I] [L] a assigné Madame [T] [E] devant le Juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins suivantes :

— condamner Madame [T] [E] à permettre l’accès de son appartement à compter de la réception de la décision à intervenir et sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

à défaut,

— autoriser Monsieur [I] [L], dès la signification de la décision à intervenir, à pénétrer dans l’appartement occupé par Madame [T] [E] avec les professionnels devant réaliser les diagnostics accompagné si besoin, d’un serrurier et de la force publique pour en permettre l’accès puisqu’il ne dispose pas les clefs de cet appartement ;

— condamner Madame [T] [E] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [T] [E] à la somme de 1500 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 11 octobre 2024 lors de laquelle il était représenté par son conseil, Monsieur [I] [L] a maintenu ses prétentions dans les termes de l’assignation et précisé qu’il y a eu un dégât des eaux et que Madame [T] [E] empêche l’accès au logement.

La citation destinée à Madame [T] [E] n’ayant pu lui être délivrée en l’absence de domicile connu, et de preuves matérielles que cette dernière réside encore dans le logement litigieux, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile. Elle n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas faite pas représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2024 et le conseil des demandeurs a été autorisé à faire parvenir à la présente juridiction l’accusé de réception du procès verbal de recherches infructueuses.

Par courriel du 29 octobre 2024, l’accusé de réception avec la mention “ destinataire inconnu à l’adresse” a été produit à cette date par le conseil des demandeurs.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’accès au logement :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n’y fait droit que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

De jurisprudence constante, constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique (cf. Civ. 1ère, 14/12/2016, n°15-21.597 et 15-24.610).

Or, selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, “le locataire est obligé : […]

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration […] des parties privatives […], de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués […] et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6”.

Sachant que l’alinéa en question de l’article 6 de ladite loi dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que le logement objet du présent litige a fait l’objet d’un dégât des eaux en mai 2023 qui a entraîné un affaissement du plancher du logement et nécessite par conséquent, une réparation d’urgence.

En outre, Monsieur [I] [L] justifie avoir mis sa locataire en demeure mais également lui avoir adressé une sommation de lui laisser accéder à l’appartement pour procéder aux réparations nécessaires.

A l’inverse, Madame [T] [E] n’a obtempéré à aucun de ces mises en demeure et ne comparaissant pas à l’audience, elle ne rapporte pas la preuve qu’elle a bien déféré à la demande de son propriétaire et, partant, à son obligation découlant de l’article 7 e) susvisé.

Or, la locataire a l’obligation légale et contractuelle d’avoir à laisser l’accès au logement afin que les travaux de mise en conformité puissent être effectués.

Dans ces conditions, Monsieur [L] se trouve, du fait de l’inertie de la locataire, dans l’impossibilité d’accéder aux lieux loués par cette dernière aux fins de réalisation des travaux de réparation à la suite du dégât des eaux.

En conséquent, il convient d’enjoindre à Madame [T] [E] de laisser le libre accès de l’appartement à Monsieur [I] [L] ou aux entreprises mandatées par ce dernier afin qu’elles procèdent à la réalisation de ces travaux.

À défaut pour Madame [T] [E] de déférer à cette injonction dans un délai de 8 jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, Monsieur [I] [L] et les entreprises mandatées par lui seront autorisées à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à la réalisation des travaux, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est.

Il n’y a pas lieu à ordonner d’astreinte, dès lors que l’autorisation de recours à la force publique suffit à garantir l’effectivité de la décision. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, Madame [T] [E] supportera la charge des dépens de l’instance.

Partie succombante et tenue aux dépens, Madame [T] [E] sera condamnée à verser à Monsieur [I] [L] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS à Madame [T] [E] de laisser le libre accès de l’appartement qu’elle loue situé [Adresse 10], à [Localité 7], à Monsieur [I] [L] et aux entreprises mandatées par Monsieur [L], autant de fois que nécessaire, afin qu’elles procèdent aux travaux de réparation visant à faire cesser le dégât des eaux pendant la durée nécessaire ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [E] de déférer à cette injonction dans un délai de huit jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, Monsieur [I] [L] et les entreprises mandatées par lui seront autorisés à pénétrer dans les lieux loués, en recourant à un serrurier, le temps nécessaire à la réalisation des travaux susvisés, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETONS la demande d’astreinte

CONDAMNONS Madame [T] [E] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Madame [T] [E] à verser à Monsieur [I] [L] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLONS que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La Greffière, La Présidente