TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/

du 10 DÉCEMBRE 2024

Enrôlement : N° RG 23/05633 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3KZT

AFFAIRE : M. [R] [L], Mme [I] [B], M. [WB] [P], Mme [GY] [X], M. [MD] [A], Mme [E] [W] ép. [A], M. [U] [Z], Mme [Y] [J] ép. [Z] (la SELARL CARLINI & ASSOCIES)

C/ M. [C] [H] (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 novembre 2024 puis prorogée au 10 décembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [R], [V], [T] [L]

né le 12 avril 1984 à [Localité 11] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Madame [I], [F], [S] [B]

née le 12 décembre 1984 à [Localité 14] (10)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [WB], [UO] [P]

né le 29 janvier 1986 à [Localité 11] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

Madame [GY], [K], [M] [X]

née le 10 juin 1985 à [Localité 11] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [MD], [O], [R] [A]

né le 3 août 1991 à [Localité 9] (06)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

Madame [E], [DF] [W] épouse [A]

née le 21 juillet 1988 à [Localité 7] (20)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [U], [G], [N] [Z]

né le 28 novembre 1975 à [Localité 11] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Madame [Y], [D] [J] épouse [Z]

née le 29 octobre 1977 à [Localité 12] (24)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

tous représentés par Maître Alice ARCHENOUL de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [C], [NP] [H]

né le 2 octobre 1957 à [Localité 15] (TUNISIE)

de nationalité Française

demeurant S.C.C.V. [Localité 13] IMMOBILIER – [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [H] a obtenu un permis de construire le 10 février 2015 pour la réalisation d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 8].

Par arrêté du 14 septembre 2016, le permis a été partiellement transmis à la SCCV [Localité 13] IMMOBILIER.

Monsieur [C] [H] et la SCCV [Localité 13] IMMOBILIER ont vendu les maisons d’habitation état futur d’achèvement avec livraison prévue pour le 30 septembre 2020.

Par acte du 9 juillet 2019, Monsieur [WB] [P] et Madame [GY] [X] ont acquis la villa n°5.

Par acte du 18 juillet 2019, Monsieur [R] [L] et Madame [I] [B] ont acquis la villa n°4.

Par acte du 26 août 2019, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [J] épouse [Z] ont acquis la villa n°2.

Par acte du 22 octobre 2019, Monsieur [MD] [A] et Madame [E] [W] épouse [A] ont acquis la villa n°6.

Les villas ont été livrées entre le 14 et le 18 mai 2021.

Par courriers recommandés du 1er et du 6 février 2023, les différents acquéreurs ont mis en demeure Monsieur [C] [H] et la SCCV [Localité 13] IMMOBILIER de justifier les causes du retard et ont sollicité le versement des indemnités de retard contractuelles, tout en précisant qu’ils considéraient que 104 jours de retard étaient légitimes compte tenu du 1er confinement entre mars et mai 2020.

Par courrier du 21 mars 2023, Monsieur [C] [H] a imputé le retard à la société SERAMM, contre laquelle il a dû introduire une procédure en référé pour obtenir sa condamnation sous astreinte à réaliser les travaux de raccordement.

*

Suivant exploit du 16 mai 2023, Monsieur [R] [L], Madame [I] [B], Monsieur [WB] [P], Madame [GY] [X], Monsieur [MD] [A], Madame [E] [W] épouse [A], Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [J] épouse [Z] ont fait assigner Monsieur [C] [H] devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2024, Monsieur [R] [L], Madame [I] [B], Monsieur [WB] [P], Madame [GY] [X], Monsieur [MD] [A], Madame [E] [W] épouse [A], Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [J] épouse [Z] demandent au tribunal de :

— condamner Monsieur [H] à verser à Monsieur [A] et Madame [W] ép. [A] les sommes de :

—  18.250 euros à titre de pénalité de retard,

—  1.079,76 euros en réparation de leur préjudice résultant dudit retard,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [H] à verser à Monsieur [P] et Madame [X] les sommes de :

—  16.200 euros à titre de pénalité de retard,

—  450 euros en réparation de leur préjudice résultant dudit retard,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [H] à verser à Monsieur [L] et Madame [B] les sommes de :

—  16.450 euros à titre de pénalité de retard,

—  2.288,60 euros en réparation de leur préjudice résultant dudit retard,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [H] à verser à Monsieur [Z] et Madame [J] ép. [Z] les sommes de :

—  18.450 euros à titre de pénalité de retard,

—  1.545,16 euros en réparation de leur préjudice résultant dudit retard,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [H] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Alice ARCHENOUL.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2023, Monsieur [C] [H] demande au tribunal de :

— rejeter les demandes de Monsieur [R] [L], Madame [I] [B], Monsieur [WB] [P], Madame [GY] [X], Monsieur [MD] [A], Madame [E] [W] épouse [A], Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [J] épouse [Z] au titre des pénalités de retard,

— rejeter les demandes de Monsieur [R] [L], Madame [I] [B], Monsieur [WB] [P], Madame [GY] [X], Monsieur [MD] [A], Madame [E] [W] épouse [A], Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [J] épouse [Z] en réparation du préjudice résultant du retard,

— rejeter l’intégralité des demandes des requérants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [R] [L], Madame [I] [B], Monsieur [WB] [P], Madame [GY] [X], Monsieur [MD] [A], Madame [E] [W] épouse [A], Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [J] épouse [Z] à payer à Monsieur [C] [H] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre des indemnités de retard

L’article 1601-1 du code civil énonce que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

L’article 1610 du code civil dispose que si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

L’article 1611 du code civil énonce que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Les contrats de vente stipulaient tous dans le titre 4 relatif à la poursuite et l’achèvement de la construction que :

“Le vendeur exécutera son obligation d’achever fin septembre 2020.

Ce délai est convenu sous réserve de la survenance d’un cas de forme majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

Pour l’application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

— les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiemet et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier),

— les intempéries,

— la découverte de vestiges archéologiques,

— le redressement ou la liquidation judiciaire de l’une des entreprises effectuant les travaux,

— les retards provenant de la défaillance d’une entreprise en ce compris la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise,

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (à moins que celles-ci ne soient fondées sur les fautes ou négligences imputables au vendeur),

— les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier.

S’il survenait un cas de forme majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité.”

Il est constant que les livraisons ont eu lieu entre les 14 et 18 mai 2021.

Les demandeurs ont déduit les 104 jours relatifs à la période de confinement des mois de mars à mai 2020. Ils estiment qu’en conséquence, les biens devaient être livrés au plus tard le 12 janvier 2021.

Monsieur [C] [H] fait valoir que le reste du retard est imputable à la société SERAMM, qui na pas procédé au raccordement en eau potable et eaux usées malgré acceptation du devis du 12 janvier 2018 et paiement de l’intégralité de ce dernier le 25 juillet 2019.

Monsieur [C] [H] affirme qu’il a mis en demeure la société SERAMM de procéder aux travaux de raccordement par courrier du 11 février 2020. Il vise une pièce 6 au titre de ce courrier. Toutefois, il ne produit aucun courrier daté du 11 février 2020 et la pièce 6 est un courriel envoyé le 26 avril 2021 par la métropole indiquant à Monsieur [C] [H] que les résultats du test de conformité du réseau d’assainissement public nouvellement posé permettent le raccordement.

En conséquence, Monsieur [C] [H] ne démontre pas avoir mis en demeure la société SERAMM avant la procédure en référé diligentée à son encontre par assignation des 10 et 13 août 2020.

Par ailleurs, la lecture du permis de construire montre que l’article 5 stipule que le raccordement au réseau public d’assainissement est obligatoire et sera réalisé sur le réseau sanitaire après avoir obtenu l’autorisation de la DEA [Adresse 2] à [Localité 11] pour un branchement long.

De même, le devis de la société SERAMM rappelle que les travaux seront entrepris dans les 15 jours ouvrés après l’obtention des autorisations administratives nécessaires.

Monsieur [C] [H] ne justifie pas des dates auxquelles il a procédé aux demandes de ces autorisations administratives. Dans ces conditions, il ne peut argumenter sur la responsabilité de la société SERAMM dans le retard de livraison.

Par ailleurs et à titre surabondant il est constaté que le raccordement a été possible dès le 26 avril 2021. Or les livraisons sont intervenues les 14, 16 et 18 mai 2021. Monsieur [C] [H] ne peut pas dans ces conditions arguer que le retard est exclusivement imputable au retard des travaux de la société SERAMM.

Monsieur [C] [H] ne verse aucune pièce venant justifier du retard pris dans le chantier et il ne peut être reconnu aucune cause légitime à ce dernier.

Les argumentations de Monsieur [C] [H] relatives à l’absence de courriers de mise en demeure des demandeurs avant le mois de mars 2021 sont totalement inopérantes.

Monsieur [C] [H] sera alors tenu d’indemniser le retard subi par chaque acquéreur.

Les actes de vente ne stipulaient pas de clause pénale. Dans ces conditions, les demandeurs réclament l’application de la norme AFNOR NF P 003-001 qui prévoit une pénalité de retard égale au 1/1.000 ème du prix du chantier par jour de retard, dans la limite de 5% du montant total du prix de la vente.

Monsieur [C] [H] ne conteste pas l’application de cette norme. Il convient alors de l’appliquer au présent litige.

Les époux [A] ont reçu livraison de leur bien le 14 mai 2021, soit avec un retard non justifié de 122 jours. Leur contrat stipulait une vente au prix de 365.000 €. Le montant de l’indemnité de retard suivant calcul de la norme est : 365.000 / 1000 x 122 = 44.530 euros.

Or, le maximum de 5% du prix de vente est dépassé, il convient de leur allouer la somme de 18.250 euros.

Monsieur [P] et Madame [X] ont pris livraison de leur bien le 16 mai 2021, avec 124 jours de retard injustifié.

Le calcul du montant dû au titre de 1/1000 ème du prix de vente pendant 124 jours excède le montant de 5% du montant total de la vente, qui s’élève à la somme de 16.200 euros. C’est cette somme qui leur sera allouée.

Monsieur [R] [L] et Madame [I] [B] ont pris livraison de leur bien le 16 mai 2021, avec 124 jours de retard injustifié.

Le calcul du montant dû au titre de 1/1000 ème du prix de vente pendant 124 jours excède le montant de 5% du montant total de la vente, qui s’élève à la somme de 16.450 euros. C’est cette somme qui leur sera allouée.

Les époux [Z] ont pris livraison de leur bien le 18 mai 2021, soit avec un retard injustifié de 126 jours.

Le calcul du montant dû au titre de 1/1000 ème du prix de vente pendant 126 jours excède le montant de 5% du montant total de la vente, qui s’élève à la somme de 18.450 euros. C’est cette somme qui leur sera allouée.

Sur les demandes au titre des préjudices complémentaires

Les demandeurs ayant fait le choix de réclamer le paiement d’une indemnité forfaitaire de retard, ils ne peuvent réclamer l’indemnisation de préjudices spécifiques complémentaires, dont l’indemnisation est prise en charge dans la somme forfaitaire qu’ils ont sollicitée.

Ces demandes seront nécessairement rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Monsieur [C] [H] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens distraits au profit de Maître Alice ARCHENOUL.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [C] [H] à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

—  1.000 euros à Monsieur [R] [L] et Madame [I] [B],

—  1.000 euros à Monsieur [WB] [P] et Madame [GY] [X],

—  1.000 euros à Monsieur [MD] [A] et Madame [E] [W] épouse [A],

—  1.000 euros à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [J] épouse [Z].

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [C] [H] à payer 18.250 euros à Monsieur [MD] [A] et à Madame [E] [W] épouse [A],

Condamne Monsieur [C] [H] à payer 16.200 euros à Monsieur [WB] [P] et Madame [GY] [X],

Condamne Monsieur [C] [H] à payer 16.450 euros à Monsieur [R] [L] et Madame [I] [B],

Condamne Monsieur [C] [H] à payer 18.450 euros à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [J] épouse [Z],

Déboute Monsieur [R] [L], Madame [I] [B], Monsieur [WB] [P], Madame [GY] [X], Monsieur [MD] [A], Madame [E] [W] épouse [A], Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [J] épouse [Z] de leurs demandes au titre des préjudices complémentaires,

Condamne Monsieur [C] [H] aux dépens, distraits au profit de Maître Alice ARCHENOUL,

Condamne Monsieur [C] [H] à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

—  1.000 euros à Monsieur [R] [L] et Madame [I] [B],

—  1.000 euros à Monsieur [WB] [P] et Madame [GY] [X],

—  1.000 euros à Monsieur [MD] [A] et Madame [E] [W] épouse [A],

—  1.000 euros à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [J] épouse [Z],

Rappelle que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE