TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 24 Février 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 09 Décembre 2024

GROSSE :

Le 24/02/25

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24/02/25

à M^e SARKISSIAN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07275 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GGE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [L] [S] épouse [Z]

née le 13 Novembre 1961 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 5], domiciliée : chez SIGA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [S] épouse [Z] est propriétaire du lot 8 portant sur un appartement de 4 pièces et les 19/1000èmes des parties communes générales, du lot 22 portant sur une cave n°7 et les 2/1000èmes des parties communes générales et du lot 30 portant sur un parking extérieur n°3 et les 3/1000èmes des parties communes générales dans l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété [Adresse 4] situé [Adresse 3].

Par courrier recommandé avec avis de réception du 17 juillet 2023, elle a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de lui payer les sommes de 1 335,45 euros, 1364,19 euros, 1349,14 euros, 1 323,43 euros et 1 359,78 euros au titre de charges de copropriété indûment perçus pour les années 2017, 2019, 2020, 2021 et 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, Mme [L] [S] épouse [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de le voir condamner à lui payer, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les sommes de :

• 6 731,99 euros au titre des charges de copropriété indûment perçues au titre des années 2017, 2019, 2020, 2021 et 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023,

• 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

• 2 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2024 et a fait l’objet de deux renvois pour mise en état des parties pour être finalement retenue à l’audience du 9 décembre 2024.

A cette audience, Mme [L] [S] épouse [Z], représentée par son conseil, maintient aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience ses demandes initiales et sollicite le rejet des prétentions adverses.

Elle fait valoir que les sommes de 1 335,45 euros en 2017, 1364,19 euros en 2019, 1349,14 euros en 2020, 1 323,43 euros en 2021 et 1 359,78 euros en 2022 lui ont été indûment imputées au titre des charges de copropriété, ces sommes correspondant à une aggravation de charges pour locaux professionnels appliquées au lot 8 alors même que ce lot n’était plus affecté à l’exercice d’une profession libérale mais à un usage exclusif d’habitation depuis son acquisition, que son acte notarié d’achat précise bien que son vendeur s’engage à obtenir de la copropriété la suppression de l’imputation de charges afférentes aux locaux professionnels et que l’assemblée générale des copropriétaires a effectivement voté l’annulation de cette aggravation. Elle indique que cette majoration de charges lui a été néanmoins appliquée malgré ses réclamations, que le syndicat des copropriétaires s’était pourtant engagé le 2 juin 2023 à refaire la répartition des charges pour 2019 et 2020 mais que sa mise en demeure du 17 juillet 2023 n’a pas été suivie d’effet.

En réponse aux prétentions adverse, elle soutient qu’elle a toujours réglé ses charges de copropriété et que le syndicat des copropriétaires invoque une compensation des créances réciproques des parties alors qu’il n’a jamais émis la moindre demande en paiement à son encontre et ne verse aucune pièce nécessaire au recouvrement des charges de copropriété. Elle estime que le décompte produit est opaque et débute par un solde antérieur non justifié de 2 270,99 euros. Elle réclame un versement par chèque ou par virement des sommes qui lui sont dues.

Enfin, Mme [L] [S] épouse [Z] ajoute que les sommes payées à tort sont importantes et que le syndicat des copropriétaires a continué à lui imputer des charges au titre de locaux professionnels malgré ses nombreuses démarches et celles de son conseil.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son conseil, demande aux termes de conclusions déposées, de rejeter l’ensemble des prétentions de Mme [L] [S] épouse [Z] et, à titre subsidiaire et reconventionnel, de la condamner à lui payer la somme de 5 875,58 euros au titre des charges de copropriété impayées, de procéder à la compensation des créances réciproques des parties et en conséquences de réduire le montant de la somme réclamée par Mme [L] [S] épouse [Z] à 856,41 euros et de condamner Mme [L] [S] épouse [Z] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] fait valoir que les sommes réclamées ont été portées au crédit du compte copropriétaire de Mme [L] [S] épouse [Z] le 1er novembre 2023 et sont venues en déduction de ses appels de charges de sorte son compte est créditeur au 28 novembre 2024 de la somme de 856,41 euros. Les demandes de remboursement sont sans fondement, en application de l’article 1302, Mme [L] [S] épouse [Z] ayant déjà été remboursée de l’intégralité des sommes facturées par erreur.

Il soutient, à titre subsidiaire, qu’en application de l’article 1347 du code civil la dette est éteinte par compensation avec les charges de copropriété dont est redevable Mme [L] [S] épouse [Z] pour un montant de 5 875,58 euros, de sorte qu’il ne peut être tenu au paiement que de la somme de 856,41 euros. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] estime qu’il est de l’intérêt des parties de procéder à la compensation afin d’éviter une action en recouvrement des charges. Il ajoute qu’il n’a fait preuve d’aucune résistance abusive dès lors qu’il a recrédité les sommes réclamées dès le 1er novembre 2023 et antérieurement à l’assignation qui lui a été délivrée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de remboursement des charges indues

En application de l’article 1302 du code civil tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

L’article 1347 du même code dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 précise que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que les sommes de 1 335,45 euros en 2017, 1364,19 euros en 2019, 1349,14 euros en 2020, 1 323,43 euros en 2021 et 1 359,78 euros en 2022 ont été indûment imputées au débit du compte de copropriétaire de Mme [L] [S] épouse [Z] au titre de charges afférente à des locaux à usage professionnel.

Mme [L] [S] épouse [Z] justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] pour un montant de 6 731,99 euros.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] produit un détail d’appel de provisions du 23 novembre 2023 faisant état d’une « Régul de charges suite jugement 2019 » pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022 portant au crédit du compte copropriétaire de Mme [L] [S] épouse [Z] les sommes de 1364,19 euros, 1349,14 euros, 1 323,43 euros et 1 359,78 euros au 1er novembre 2023 pour un total cumulé en sa faveur de 4 755,17 euros (1 200,09 euros en 2019 + 1 187,95 euros en 2020 + 1 168,48 euros en 2021 + 1 198,65 euros en 2022).

Le relevé de compte de Mme [L] [S] épouse [Z] du 19 août 2024 exposant la situation du compte à compter du 23 février 2022 avec un solde antérieur à zéro fait état d’un solde de charges pour l’exercice 2020 de 919,67 euros en débit à cette date et d’un solde de travaux au crédit de 293,82 euros puis de différents frais, provisions, fonds travaux, règlements, mise en demeure, frais de relance pour les années 2022, 2023 avec les sommes de 1 200,09 euros , 1 187,95 euros, 1 168,48 euros, 1 198,65 euros portée au crédit du compte le 1er novembre 2023 correspondant aux charges 2019, 2020, 2021 et 2022 régularisées, outre la somme de 1 335,45 euros correspondant aux charges indûment payées en 2017.

Il résulte de ce relevé que le solde du compte est en débit de 2 270,99 euros au 12 décembre 2022, puis que le compte devient créditeur à compter du 1er novembre 2023 de la somme de 1 815,28 euros puis de 1 305,88 euros au 17 juillet 2024 suite aux appels de fonds pour 2024 en tenant compte des règlements effectués par Mme [L] [S] épouse [Z].

Le second relevé de compte de Mme [L] [S] épouse [Z] du 28 novembre 2024 produit aux débats par le syndicat des copropriétaires reprend la somme de 2 270,99 euros comme solde antérieur en débit au 1er janvier 2023 puis suite aux régularisations intervenues, règlements et appels de fonds opérée, il mentionne une position créditrice du compte de 856,41 euros au 1er octobre 2024 après le dernier appel de fonds trimestriel de 2024.

Les relevés décomptes produits ne sont donc pas opaques et Mme [L] [S] épouse [Z] en a eu connaissance .

Si elle indique que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] ne produit pas les documents nécessaires à justifier d’une action en recouvrement de charges, force est de constater qu’elle ne conteste précisément aucune des différentes sommes portées au débit de son compte au titre des années 2022 à 2024 sur ses relevés de compte copropriétaire.

Dès lors, elle ne remet sérieusement en cause ni le principe ni le montant ni l’exigibilité des différentes charges et provisions sur charges ni des travaux et frais mentionnés dans ces documents.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] établit ainsi une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Mme [L] [S] épouse [Z] au titre des charges de copropriété, frais et travaux pour les années 2022 à 2024 justifiant qu’il puisse invoquer la compensation des créances réciproques des parties et l’extinction de sa dette à concurrence de la somme de 5 875,58 euros (6 731,99 – 856,41 euros).

En revanche, pour le surplus, syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] ne démontre pas s’en être libéré par le paiement des sommes dues.

Par conséquent, il est condamné à payer à Mme [L] [S] épouse [Z] la somme de 856,41 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juillet 2023.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, alors que son acte d’achat du 25 septembre 2017 mentionne que l’assemblée générale des copropriétaires a voté l’annulation de l’aggravation des charges pour local professionnel figure en annexe 10 dudit acte, Mme [L] [S] épouse [Z] ne produit pas ce procès-verbal et elle ne fournit pas plus que le syndicat des copropriétaires d’explication sur l’appel de fonds du 23 novembre 2023 opérant la régularisation des charges indues 2019, 2020, 2021 et 2022 sous les intitulés «Régul [..] charges suite jugement 2019 ».

En outre, Mme [L] [S] épouse [Z] ne produit aucun élément démontrant qu’elle aurait réclamé la restitution des sommes indûment perçues depuis 2017 par le syndicat des copropriétaires au titre des charges afférentes à un local professionnel, qu’elle qualifie elle-même d’importantes, avant le message adressé au syndic le 2 juin 2023 et la lettre de mise en demeure de son conseil du 17 juillet 2023.

Dans ces conditions, elle ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] ni du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], qui succombe, est condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], partie tenue aux dépens, est condamné à payer la somme de 500 euros à Mme [L] [S] épouse [Z].

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucune circonstance de l’espèce ne conduit à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, pôle de proximité, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à payer Mme [L] [S] épouse [Z] la somme de 856,41euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 ;

DÉBOUTE Mme [L] [S] épouse [Z] de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à payer à Mme [L] [S] épouse [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

Le Greffier Le président