TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Janvier 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 31 janvier 2025

à M^e Hugo BONACA

Le 31 janvier 2025

à M^e Michael ZERBIB

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06621 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CSB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [F]

née le 03 Septembre 1972 à [Localité 3] (COMORES), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-132062023004383 du 05/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. LJ INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 1er mars 2017, les consorts [B] a donné à bail à MADAME [N] [F] un appartement situé [Adresse 1].

La SCI LJ INVEST a acquis le logement par acte notarié du 23 décembre 2020.

MADAME [N] [F] a fait assigner par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023 la SCI LJ INVEST à l’audience du 30 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de la voir condamner :

sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant son logement tels que constatés par le rapport des Compagnons Bâtisseurs le 22 août 2023, à savoir notamment : Modifier le bail par un avenant et indiquer la typologie : T1 ; et la surface : 46,85 m2 Refaire les joints d’étanchéité autour de la fenêtre de la cuisine et du séjour Mettre le tableau électrique à hauteur règlementaire : maximum 1m80 Remplacer la douille en fer dans le couloirInstaller le branchement à la terre aux prises qui en sont dépourvues et remplacer celle qui ne fonctionne pas Installer un convecteur supplémentaire dans le logement poser un siphon à l’évier Remédier aux problèmes d’humidité et de moisissure au plafond de la Sdb/WCnettoyer – réparer et remettre en peinture Créer une grille de ventilation basse dans la cuisine Créer un système de ventilation efficace et permanent dans le Sdb/WC Replacer les réglettes correctementInstaller au système de fermeture des volets le blocage en partie basse dans le séjour et la cuisine Obstruer le trou d’évacuation des fumées dans la cuisine Boucher la saignée au mur de la Sdb/WC Poser une poignée à la porte du séjour

à lui payer une somme provisionnelle de 3460.98 € à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance à lui payer une somme provisionnelle de 2000 € à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusiveà lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, MADAME [N] [F] invoque une vétusté connue de la nouvelle bailleresse, qui avait justifié de sa part une suspension du paiement des loyers pour le faire réagir. Elle précise que la société avait saisi le juge en référé d’une demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire du fait de ce non règlement de loyer, demande dont il avait été par ordonnance du 24 août 2023 constaté le désistement, la dette ayant été totalement résorbée. Dans le même temps, les Compagnons Bâtisseurs, saisis par la CAF, avaient constaté les différents désordres dont certains étaient qualifiés comme liés à la non décence. Pour appuyer sa demande au titre du trouble de jouissance, elle invoque le fait que la bailleresse avait été alertée dès le signalement sur la plateforme Histologe le 1er mars 2023, qu’elle produit, et considère que la nature des désordres justifie une évaluation du trouble à 75% du montant du loyer, de mars 2023 à octobre 2023. L’inaction totale de la bailleresse justifie selon elle l’octroi d’une somme au titre de la résistance abusive.

Appelée le 30 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises aux fins d’échanges de conclusions, pour être retenue le 24 novembre 2024.

A l’audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la somme sollicitée à titre provisionnel sur le préjudice de jouissance jusqu’au mois d’octobre 2024, soit 8652.45 euros, et subsidiairement, dans l’hypothèse d’une justification de travaux comme invoqué en défense, une somme réduite à la période de mars 2023 à janvier 2024, soit 4758.85 euros. Elle relève en effet que les travaux pour lesquelles une facture est produite ne correspondent pas à l’ensemble des travaux préconisés. En tout état de cause, elle demande au surplus que soit ordonnée la compensation entre les sommes allouées au titre du préjudice de jouissance et de la résistance abusive et l’arriéré de loyers et charges.

La SCI LJ INVEST, représentée par son conseil, a conclu au débouté de l’ensemble des demandes, et à sa condamnation au paiement des loyers, soit 4384.55 euros, décompte arrêté au 13 novembre 2024, ainsi qu’à la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa défense, elle rappelle avoir dû saisir le juge des référés au regard du non-paiement des noyers, soutient que la locataire n’a invoqué des désordres qu’à partir de cette procédure, qui n’auraient pour but que de s’affranchir du loyer. Elle produit en outre une facture montrant la réalisation de travaux en janvier 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR CE

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de travaux

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, si des désordres ont été constatés par les Compagnons Bâtisseurs, des travaux ont été réalisés depuis, sans qu’il ne soit possible en l’état de considérer une évidence sur la nature des travaux qui resteraient à effectuer.

En l’état d’une contestation sérieuse, il n’appartient pas au juge des référés de statuer.

Sur la demande de provision sur le préjudice de jouissance

Au des éléments produits aux débats, il est en revanche manifeste que jusqu’au mois de janvier 2024, date de réaliser de travaux, le logement était affecté de désordres justifiant le principe d’un trouble de jouissance, qui sera par provision estimé à 25% du montant du loyer, de mars 2023, date du signalement, au 14 janvier 2024 :

10 X (25% sur 500) + 0.5 (25% sur 500) = 1312.5 euros

La bailleresse sera condamnée à lui payer, à titre de provision, la somme de 1312.50 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de provision sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Au vu des griefs réciproques, de la procédure engagée antérieurement pour non-paiement des loyers, il n’est pas établi de manière incontestable de résistance abusive. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Il est produit un décompte faisant apparaître des défauts de paiement depuis le mois d’octobre 2023, et un solde dû par la locataire de 4384.55 euros, échéance du mois de novembre incluse.

La locataire n’apporte aucun élément de contradiction sur ce point, reconnaissant à tout le moins le principe de l’arriéré dès lors qu’elle sollicite la compensation avec les sommes réclamées par elle.

En l’absence de toute autorisation expresse de suspension, le cas échéant par un arrêté administratif d’inhabitabilité, ou d’autorisation judiciaire de versement sur un compte séquestre, l’obligation de s’acquitter du loyer demeure.

MADAME [N] [F] sera donc condamnée au paiement de cet arriéré.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 de code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les dépens seront partagés par moitié par les parties, qui conserveront également les frais exposés par eux et non compris par les dépens en application de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT N’Y AVOIR LIEU à référé concernant la demande d’exécution de travaux sous astreinte, et par conséquent DEBOUTE MADAME [N] [F] de sa demande ;

CONDAMNE LSCI LJ INVEST à verser à MADAME [N] [F] la somme de 1312.5 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE MADAME [N] [F] de sa demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE MADAME [N] [F] à payer à titre de provision à la SCI LJ INVEST la somme de 4384.55 euros, au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de novembre 2024incluse ;

DIT que les dépens seront partagés par moitié par les parties

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du nouveau code de procédure civile.

Le Greffier Le juge