R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL

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RENDU LE VINGT HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 22/04391 – N° Portalis DBZ3-W-B7G-75IET

Le 28 janvier 2025

DEMANDEUR

M. [Y] [B]

né le 19 Février 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DÉFENDEURS

S.C.I. [Adresse 13], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Me [M] [R] ès qualités d’Administrateur provisoire du Syndicat de la Copropriété [Adresse 11], dont le siège est à [Adresse 9] [Adresse 6], désigné par Ordonnances de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de BOULOGNE SUR MER en date des 15 juin 2020 et 22 février 2021, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : M^me Pascale METTEAU, Première Vice-présidente,

— Assesseur : M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente,

— Assesseur : M^me Jennifer IVART, Juge,

— Greffier : M^me Stéphanie SENECHAL, Greffière lors des débats

— Greffier : M^me Catherine BUYSE, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 26 novembre 2024, Madame Jennifer IVART entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : rendu par mise à disposition et signé par Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente et Madame Catherine BUYSE, Greffière.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [B] et la SCI [Adresse 13] sont tous les deux copropriétaires au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à Calais. M. [N] est le gérant de la SCI [Adresse 13].

Dans un contexte de forte mésentente entre les parties, le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a, par ordonnance en date du 15 juin 2020, désigné Me [M] [R] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété pour une durée de huit mois. L’administration provisoire a été prorogée par ordonnance sur requête des 22 février 2021 et 7 février 2022.

Sur un appel de la SCI [Adresse 13] de l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer ayant refusé de rétracter l’ordonnance du 15 juin 2020, la cour d’appel de Douai a infirmé la décision de première instance par un arrêt du 15 décembre 2022 aux motifs que M. [B] ne pouvait pas demander la désignation d’un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967. Selon la cour, il pouvait uniquement demander la désignation d’un syndic sur le fondement de l’article 46 de ce même décret.

Par lettre recommandée en date du 28 février 2022, la SCI [Adresse 13] a convoqué l’assemblée générale des copropriétaires qui a eu lieu le 23 mars 2022. M. [N] s’est vu désigner en qualité de syndic de la copropriété.

Par ordonnance sur requête en date du 22 mars 2022, le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a désigné la SELARL R&D en qualité d’administrateur provisoire du syndicat de copropriétaire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte d’huissier du 19 mai 2022, M. [B] a fait assigner la SCI [Adresse 13] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin notamment de voir ordonner l’annulation de la convocation susvisée, ainsi que l’annulation de l’assemblée générale elle-même et de la résolution ayant désigné M. [N] en qualité de syndic.

Par ordonnance du 5 octobre 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a renvoyé l’affaire à la mise en état de la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer.

Par ordonnance du 20 juin 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir présentée par la SCI [Adresse 13] qui reprochait une mise en cause tardive de la SELARL R&D après le 23 mai 2022, c’est-à-dire plus de deux mois après l’assemblée générale litigieuse.

Par un arrêt du 13 juin 2024, la cour d’appel de Douai a infirmé la décision de première instance ayant refusé de rétracter l’ordonnance du 7 février 2022. Elle a toutefois débouté la SCI [Adresse 13] de sa demande de rétractation de l’ordonnance du 22 mars 2022 ayant désigné la SELARL R&D en qualité d’administrateur provisoire du syndicat de copropriétaire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, M. [B] demande au tribunal de :

A titre principal :

— ordonner l’annulation de la convocation par la SCI [Adresse 13] de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 23 mars 2022,

— ordonner l’annulation de l’assemblée générale elle-même et / ou de la résolution ayant désigné M. [N] en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire :

— juger que la résolution visant à la désignation de la SCI [Adresse 13] en qualité de syndic ne peut produire aucun effet, en raison de la désignation de la SELARL R&D en qualité d’administrateur provisoire sur le fondement des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— constater la caducité de la désignation du la SCI [Adresse 13] en qualité de syndic,

— condamner la SCI [Adresse 13] à payer à M. [B] une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI Rue neuve à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [Adresse 13] aux entiers frais et dépens.

M. [B] rappelle que l’irrecevabilité soulevée par la SCI Rue neuve a déjà été rejetée par le juge de la mise en état.

M. [B] soutient que M. [N] et/ou la SCI [Adresse 13] n’avaient aucune qualité pour pouvoir le convoquer à une assemblée générale de la copropriété. Il précise que l’ordonnance du 7 février 2022 a été notifiée par l’administrateur provisoire aux copropriétaires le 25 février 2022, et signifiée le même jour à Monsieur [N] qui avait ainsi parfaitement connaissance de cette désignation lorsqu’il a convoqué l’assemblée générale le 28 février 2022. Il fait ainsi valoir qu’à la date de la convocation, la SELARL R&D avait qualité d’administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 qui dispose notamment que l’administrateur provisoire à seul pouvoir pour convoquer une assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

Il rappelle en outre que, par ordonnance du 22 mars 2022, le président du tribunal judiciaire a désigné la SELARL R&D en qualité d’administrateur provisoire du syndicat, cette fois-ci, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’a donc doté de tous les pouvoirs du syndic pour une durée de 12 mois. Il fait valoir que, tant à la date de la convocation qu’à la date de l’assemblée générale, l’administrateur provisoire, et lui seul, représentait le syndicat des copropriétaires jusqu’au terme de son mandat. Il ajoute que l’absence de la SELARL R&D à l’assemblée générale l’entache de nullité. Il soulève également le fait que le procès-verbal d’assemblée générale établi par la SCI [Adresse 12] neuve indique que celle-ci a été réunie sur convocation du syndic, la SCI [Adresse 13], représentée par [I] [N], alors que cette dernière société ne pouvait pas avoir la qualité de syndic au moment de la notification des convocations.

A titre subsidiaire, au soutien de sa demande de caducité de la désignation du syndic, il fait valoir que la désignation de la SELARL R&D sur le fondement de l’article 29-1 le 22 mars 2022 ne peut pas être anéantie en raison de l’auto-désignation unilatérale d’un copropriétaire en qualité de syndic.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, la SCI [Adresse 13] demande au tribunal de :

— dire et juger que faute d’avoir mis en cause le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], la demande d’annulation de la convocation à l’assemblée générale du 23 mars 2022 et de cette assemblée générale est irrecevable,

— dire et juger que, faute d’avoir été contestée dans le délai de deux mois, l’assemblée générale du 23 mars 2022 est définitive,

— dire et juger que la SCI [Adresse 13] est donc syndic,

Susidiairement

— dire et juger que le mandat de l’administrateur provisoire a pris fin de par l’effet de la désignation.

En conséquence :

— débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner M. [Y] [B] aux entiers frais et dépens outre la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Au visa de l’article 32 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 13] fait valoir qu’elle est dépourvue de toute qualité à défendre, seul le syndicat des copropriétaires étant compétent, en matière d’annulation d’assemblées générales de copropriétaires, au sens de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI [Adresse 13] fait valoir qu’en sa qualité de copropriétaire, elle a dument convoqué le 28 février 2022 une assemblée générale aux fins, notamment, de désignation d’un syndic pour le 23 mars 2022. Elle soutient que, pour pouvoir contester la décision de l’assemblée générale de copropriété du 23 mars 2022, le syndicat de copropriétaire devait être assigné avant le 23 mai 2022. Elle fait ainsi valoir que la présente juridiction n’ayant pas été saisie dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi de 1965, l’assemblée générale et ses résolutions sont devenues définitives de sorte que la copropriété est désormais pourvue d’un syndic, la SCI [Adresse 13].

La SCI [Adresse 13] soutient que l’administrateur provisoire n’a pas convoqué l’assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic de sorte qu’à la date de convocation à l’assemblée générale, aucun syndic ne représentait la copropriété. Elle invoque l’alinéa 4 de l’article 17 de la loi de 1965 rappelant la possibilité, pour tous copropriétaires, de convoquer une assemblée générale. Elle invoque également l’article 41-18 alinéa 2 aux termes duquel «chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour».

Elle fait valoir que M. [B] a eu l’intention de bloquer le fonctionnement de la copropriété en déposant sa requête en prolongation de la mission de l’administrateur provisoire le 24 janvier 2022, soit la veille du délibéré du 25 janvier 2022 concernant un litige entre les parties sur la validité d’une donation d’une partie des lots faite à un membre de la famille de M. [B]. Elle fait valoir que ce litige concernant cette donation frauduleuse a freiné l’administrateur provisoire pour la mise en œuvre de la désignation d’un syndic.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, la SELARL R&D ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat de la copropriété [Adresse 6] demande au tribunal de lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice. Elle demande que la partie succombante soit condamnée à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue au 26 novembre 2024, jour de l’audience de plaidoiries. L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires dans le délai de deux mois suivant la date de l’assemblée générale :

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

La SCI [Adresse 13] est ainsi irrecevable à soulever devant le présent tribunal l’irrecevabilité des demandes de son adversaire au motif que la mise en cause du syndicat de copropriétaire aurait été tardive.

Au surplus, le juge de la mise en état a été saisi de cette fin de non recevoir qu’il a rejetée par ordonnance rendue 20 juin 2023.

Sur la régularité de la convocation de l’assemblée générale du 23 mars 2022 :

L’article 17 alinéa 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

L’article 41-18 de la même loi prévoit pour les petites copropriétés que les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l’article 41-15 ainsi que les décisions relevant de l’unanimité ; et que chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre.

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit que lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

S’il ressort de ce dernier texte que l’administrateur provisoire détient les mêmes fonctions et pouvoirs qu’un syndic, le texte ne prévoit pas que la nomination de celui-ci annihile ou restreigne les droits des copropriétaires au sens des premiers articles précités et notamment celui de pouvoir convoquer une assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

En l’espèce, la SCI [Adresse 13] a bien convoqué son copropriétaire M. [B] par lettre recommandée le 28 février 2022.

Il ressort effectivement qu’à cette date, le mandat de l’administrateur provisoire était en cours, la mission de ce dernier ayant été prorogée par ordonnance sur requête du 7 février 2022 ; les décisions de la cour d’appel de Douai ayant invalidé cette mission étant postérieures au 28 février 2022.

Pour autant, la désignation de l’administrateur provisoire n’empêchait en aucun cas la SCI [Adresse 13], en sa qualité de copropriétaire, de convoquer une assemblée générale, dès lors qu’il est constant qu’à la date du 28 février 2022, la copropriété n’était toujours pas pourvue d’un syndic.

Partant, la demande de voir annuler la convocation du 28 février 2022 sera rejetée.

Sur la résolution visant à la désignation de la SCI Rue [Adresse 10] en qualité de syndic :

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

En l’espèce, par ordonnance sur requête du 22 mars 2022, le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a désigné la SELARL R&D en qualité d’administrateur provisoire du syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 4] en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 doté de tous les pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale des copropriétaires pour une durée de 12 mois avec pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, notamment : administrer la copropriété, redresser la situation financière, liquider les dettes et reconstituer la comptabilité du syndicat des copropriétaires ; et pourvoir à la conservation de l’immeuble.

L’article 495 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance sur requête est exécutoire au seul vu de la minute.

Il convient en outre de rappeler que la cour d’appel de Douai, a par un arrêt du 13 juin 2024 confirmé la décision ayant rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance du 22 mars 2022.

Il s’ensuit que la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi de 1965 doté de tous les pouvoirs du syndic le 22 mars 2022 a rendu nécessairement sans objet l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2022 concernant la désignation d’un syndic. Elle invalide la désignation de la SCI [Adresse 13] en qualité de syndic bénévole de la copropriété.

Par conséquent, la résolution de l’assemblée générale du 23 mars désignant la SCI [Adresse 13] en qualité de syndic bénévole de la copropriété de la résidence [Adresse 3] sera déclarée nulle.

Sur la demande indemnitaire formée par M. [B] pour résistance abusive :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort des débats que la présente procédure fait suite à de nombreuses autres instances antérieures initiées par l’un et par l’autre des copropriétaires et que l’instance en cours s’explique davantage par un contexte de mésentente réciproque que par une résistance abusive imputable à la seule SCI [Adresse 13].

Au surplus, M. [B] ne justifie pas de son préjudice. Partant, sa demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement :

Les circonstances du conflit impliquent que les dépens soient partagés par moitié entre M. [B] et la SCI [Adresse 13].

Les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Cependant, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SELARL R&D la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. La SCI [Adresse 13] sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande d’annulation de la convocation à l’assemblée générale du 23 mars 2022 ;

REJETTE la demande d’annulation de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2022 ;

PRONONCE l’annulation de la résolution de l’assemblée générale du 23 mars 2022 désignant la SCI [Adresse 13] en qualité de syndic bénévole de la copropriété de la résidence [Adresse 3] ;

REJETTE la demande indemnitaire de M. [Y] [B] ;

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre M. [B] et la SCI [Adresse 13] ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 13] à payer à la SELARL R&D la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

REJETTE les autres demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT