TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 03 Juin 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02/09/24

à M^e GALLANT

Le 02/09/24

à M^e GASMI AMARA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03603 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3PG7

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [L]

né le 31 Août 1969 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Yann GALLANT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [R] divorcée [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Oum keltoum GASMI AMARA, avocat au barreau de MARSEILLE

— Par acte sous seing privé du 01 juin 2016, Monsieur [M] [L] a donné à bail à Madame [P] [R] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] pour un loyer de 600 euros et une provision sur charges de 150 euros.

Le 29 novembre 2021, il a fait signifier à Madame [P] [R] un congé pour vente à effet le 31 mai 2022.

Par acte d’huissier du 07 juillet 2022 Monsieur [M] [L] a fait assigner Madame [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l’article 834 du Code de procédure civile, vu la jurisprudence, vu les pièces versées au débat et déclarant la demande de Monsieur [M] [L] recevable et bien fondée:

— CONSTATER que le bail d”habitation a pris fin le 31 mai 2022,

— CONSTATER que depuis le 1er juin 2022, Madame [R] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 1],

— ORDONNER l’expulsion de Madame [R], et de tout occupant de son chef, ce sous une astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la décision à intervenir,

— CONDAMNER Madame [R] à verser à Monsieur [L] la somme de 5.492,00€ à titre de provsions sur arriérés de loyers et charges au 31 mai 2022,

— Fixer à 750,00€ par mois l’indemnité d’occupation sans droit ni titre que Madame [R] est condamnée à verser à Monsieur [L] à effet au 1er juin 2022,

— CONDAMNER Madame [R] au paiement de la somme de 750,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Yann GALLANT, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

— ORDONNER, vu1'urgence, l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute.

Par ordonnance du 25 mai 2023, le juge des référés, estimant l’existence d’une contestation sérieuse concernant le congé pour vendre, a renvoyé l’affaire au juge du fond.

Appelée à l’audience du 12 septembre 2023, l’affaire a fait objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 03 juin 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, se sont référées aux termes de leurs dernières écritures remises à l’audience.

Aux termes de ses conclusions responsives, Monsieur [M] [L] fait valoir que le congé pour vendre signifié par acte d’huissier le 29 novembre 2021 à effet le 31 mai 2022 respect les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; il allègue que le congé comportait une offre de vente aux prix de 170.000,00 euros nets vendeur, ce qu’il estime être parfaitement juste considérant l’emplacement et les caractéristiques de l’appartement – situé au [Localité 4], comprenant 2 pièces pour une superficie légèrement supérieure à 39 mètres carrés, assorti d’une cave, d’un parking privatif, et d’une terrasse de 20 mètres ; il indique qu’un appartement dans ce quartier est estimé entre 1.905,00 et 4.827 euros le mètre carré (selon justificatif obtenu du site internet « meilleurs agents », non daté – pièce 6) ; il considère « paradoxal de reprocher l’absence d’une estimation faite par un professionnel quand on refuse l’accès à son logement pour effectuer des travaux » ; Il reconnait qu’il devra engager d’importants frais avant de pouvoir remettre son bien en vente, frais dont il est dans l’incapacité de connaître aujourd’hui l’importance ce qui lui permettrait d’ajuster le prix de vente ; concernant le défaut de fonctionnement de radiateurs, il justifie d’un changement de radiateur en novembre 2009 et déclare que s’agissant d’un chauffage collectif et non d’un système de chauffage individuel, le syndic fait intervenir chaque année au moment de la remise en route des chaudières, son chauffagiste qui a notamment la mission de purger les radiateurs de tous les appartements ; il informe qu’au cours de l’été 2021, un dégât des eaux s’est produit dans la salle de bain de Madame [P] [R] et pour réaliser les travaux de réparation (ainsi que pour la mise en chauffage de la copropriété) il était indispensable que la locataire laisse les artisans accéder à son domicile, ce qu’elle a refusé systématiquement, comme justifient les courriers, devis, factures et les échanges de septembre 2021 et au cour de l’année 2022 ( pièces 7, 8, 9, 10, 16, 17 21, 22, 23, 26) ; il déclare que la mise en vente de son appartement est justifié par des raisons sans rapport avec les travaux à réaliser dans l’appartement, travaux qu’il devra en tout état de cause effectuer avant la mise en vente ; il ajoute que sauf à entrer par effraction dans l’appartement occupé Madame [P] [R], il ne peut être réalisé lesdits travaux, faisant valoir que la locataire est la seule responsable de la situation par son refus persistant à laisser entrer les artisans missionnés. En plus, il indique que Madame [P] [R] est redevable d’une somme de 5.492 euros au titre de loyers, charges et taxe ordures ménagères, comptes arrêtés au mois de mai 2022 ; il déclare que s’il est exact que Madame [P] [R] a payé certains de ses loyers en espèces, le bailleur lui a toujours remis quittance à chaque règlement. Par ces motifs, et suivant les conclusions de son avocat pour un plus ample exposé de moyens, il demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal

Constater que le bail d’habitation a pris fin le 31 mai 2022 et que le congé vente n’a pas été délivré de manière frauduleuse,Constater que depuis le 1er juin 2022, Madame [P] [R] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 1],Ordonner l’expulsion de la locatrice, et de tout occupant de son chef, ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir,Condamner Madame [R] à verser Monsieur [L] la somme de 5.492 euros à titre d’arriérés de loyers et charges au 31 mai 2022,Fixer à 750 euros par mois l’indemnité d’occupation sans droit ni titre et CONDAMNER Madame [R] à verser à Monsieur [L] la somme de 15 0000 euros à titre d’indemnité d’occupation depuis 1er juin 2022.A titre subsidiaire

Prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges,Ordonner l’expulsion de la locatrice, et tout occupant de son chef, ce sous une astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir,Condamner Madame [P] [R] à verser à Monsieur [L] la somme de 20 492 euros à titre d’arriérés de loyers et charges.En tout état de cause

Débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Madame [R] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Madame [R] au paiement de la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil et aux entiers dépens, dont la distraction au profit de M^e Yann GALLANT en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Madame [P] [R], représentée par son conseil, estime qu’il y a un détournement manifeste de la procédure de congé pour vente afin d’éviter la réfection du logement loué; elle verse aux débats un procès-verbal de constat réalisé le 19 avril 2022 qui atteste des manquements flagrants aux règles d’hygiène et de salubrité (pièce 8); elle indique la présence d’humidité et l’absence de chauffage dans le logement ce que lui a contraint de faire l’acquisition d’un radiateur “d’appoint” ; elle déclare qu’en raison de l’humidité excessive, elle a développé un asthme sévère, son pneumologue ayant sollicité une enquête environnementale (attestation du docteur – pièce 11) ; elle allègue que face à l’inertie du bailleur, elle a interpellé les services du pôle départementale de lutte contre l’habitat indigne le 18 octobre 2021 ; le compte rendu du 11 février 2022 de l’entreprise Analyzair préconise « la réparation de la cause de l’humidité, assécher les murs humides, faire un contrôle de fuites et d’infiltration d’eau dans les murs, installer un système de ventilation et d’aération, évacuer tous les matériaux contaminés. Faire un nettoyage complet avec un fongicide avéré ou un détergent » ; Que le bailleur n’a pas suivi les préconisations techniques ; Madame [P] [R] indique que suite à un dégât des eaux, le bailleur a fait procéder à la destruction du bac à douche, sans jamais le remplacer en dépit des nombreuses demandes de la locatrice ; le 25 janvier 2023, la Division d’hygiène et d’habitat de la ville de [Localité 5] a mis en demeure Monsieur [L] de « procéder à la réfection de la salle d’eau, ainsi que des murs du salon, rechercher les causes d’humidité et d’infiltrations au niveau du salon et y remédier, aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement et assurer la mise en sécurité de l’installation électrique au niveau de la prise électrique au niveau du couloir et leur fournir un certificat un certificat établi par un homme de l’art » (pièce 13) ; elle conteste l’affirmation du bailleur concernant son opposition à la réalisation des travaux, faisant valoir le signalement de la situation au département, à la mairie de [Localité 5] et à l’association UFC que choisir ; elle estime que les devis réalisés par les sociétés ENGIE et la SAS PM prouvent qu’elle collaborait de bonne foi (pièces 10 et 7); elle explique que ses absences de son domicile sont dues aux déplacements réguliers à l’hôpital pour son traitement de chimiothérapie ; Madame [P] [R] affirme que l’objectif de Monsieur [M] [L] n’est pas la vente de l’appartement mais bien de se soustraire à ses obligations inhérents au contrat de location ; en outre, elle considère que le prix de vente a été fixé de manière aléatoire sans qu’un professionnel de l’immobilier soit intervenu pour évaluer la valeur réelle du bien et elle fait valoir qu’une estimation réalisée au travers d’un site internet n’est pas sérieuse ; elle allègue que en raison du caractère frauduleux du congé pour vente le bail n’est pas résilié comme affirme le bailleur. Elle déclare toujours avoir payé les loyers et charges en espèces conformément à la demande de son bailleur ; elle informe qu’en mars 2023 elle a proposé à son bailleur de mettre en place des virements bancaires, proposition que demeura sans réponse ; elle estime que le bailleur a souhaité créer une dette locative afin d’assurer d’un motif légitime de résiliation du contrat de bail ; elle conteste le montant de l’arriéré demandé par le bailleur et reconnait une dette locative à hauteur de 6 750 euros au 3 juin 2024. Et suivant les conclusions de son conseil auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de moyens, Madame [P] [R] demande au juge des contentieux de la protection de :

Constater que le logement occupé par Madame [R] ne rempli pas les conditions prévues en matière d’hygiène et de salubrité ;Constater que Monsieur [L] a fait délivrer un congé pour vente afin d’éviter les travaux de réfection indispensables au bien loué à Madame [R] ;Dire et Juger que Monsieur [L] a détourné la procédure de congé pour vente prévue à l’article 15 de la loi de 1989 ;Dire et Juger que le congé pour vente délivré est dépourvu de base légale ;Dire et Juger que le bail a été reconduit de manière tacite ; Condamner Monsieur [L] à verser à Madame [R] la somme de 3 500 euros au titre de dommage et intérêt pour délivrance d’un congé frauduleux ;Constater que Madame [R] doit s’acquitter de la somme de 6 750 euros à parfaire au titre du loyer et des charges de copropriété représentant le montant des loyers impayés depuis le 1er mars 2023 ;Ordonner que Monsieur [L] réalise les travaux de réfection indispensables à la remise en état du logement ;Condamner Monsieur [L] à verser à Madame [R] la somme de 13 500 euros en réparation au titre du préjudice de jouissance ; Débouter purement et simplement Monsieur [M] [L] de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions ; Condamner Monsieur [M] [L] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Or, Monsieur [M] [L] demande la condamnation de Madame [P] [R] à la somme de 5 492 euros à titre d’arriérés de loyers et charges au 31 mai 2022, outre la somme de 15 000 euros au titre d’indemnité d’occupation depuis le 1er juin 2022 et, subsidiairement, la condamnation de Madame [P] [R] à la somme de 20 492 euros à titre d’arriérés de loyers et charges. Lesdites sommes sont contestées par Madame [P] [R].

Aux termes de l’article 446-3 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaire à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents et justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Il s’ensuit qu’il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre à Monsieur [O] [L] de produire le cas échéant un décompte complet de sa créance locative, loyers et charges comprises, et d’inviter Madame [P] [R] à présenter ses observations et justificatifs de paiement.

Les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, par jugement contradictoire avant dire droit mise à disposition au greffe,

Ordonnons la réouverture des débats aux fins susvisées à l’audience du 2 juin 2025 9H00, à l’adresse suivante: [Adresse 3];

Invitons Monsieur [O] [L] de produire le cas échéant un décompte complet de sa créance locative, loyers et charges comprises, et de faire valoir ses observations pertinentes qu’il notifiera à la partie défenderesse avant la date de l’audience ;

Invitons Madame [P] [R] à présenter ses observations et justificatifs de paiement.

Rappelons aux parties qu’elles doivent comparaître ou se faire représenter à cette audience et qu’à défaut, la juridiction rendra un jugement sur les seuls éléments fournis par la partie comparante.

Disons que la notification de la présente décision par les soins du greffe vaut convocation ;

Réservons les demandes et les dépens.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT