1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e MONDINI + 1 CC M^e GUATTERI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 19 MARS 2026

S.C.I. MARE NOSTRUM

c/

S.A.S. CHANCE, [V] [M]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/00401 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEEY

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 11 Février 2026

Nous, Madame Françoise DECOTTIGNIES, Présidente du Tribunal Judiciaire de Grasse du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. MARE NOSTRUM, inscrite au RCS [Localité 1] 802 685 396, Agissant poursuites et diligences de son représentant légal Monsieur [G] [T], en exercice.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexandra MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. CHANCE, inscrite au RCS d'[Localité 3] sous le n° 901 156 323, enseigne L’ENVERS, prise en la personne de son Président Monsieur [V] [M] en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [V] [M]

[Adresse 3]

[Localité 2]

tous deux représentés par M^e Stephen GUATTERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

CREANCIER INSCRIT :

SA SOCIETE GENERALE

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 11 Février 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Mars 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2021, la SCI MARE NOSTRUM a consenti à la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] un bail commercial portant sur un local commercial d’une superficie de 108 m² environ, lots de plan n° J14, J15 et moitié du lot J13 pour 27 m² environ, côté mer + terrasses y attenantes dépendant du complexe immobilier [E] [S] et de l’immeuble [Adresse 5], [Adresse 2] à Saint-Laurent du Var (Alpes-Maritimes), dont elle est propriétaire, pour une durée de 9 ans à compter du 15 juin 2021 pour se terminer le 15 juin 2030, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 69.700 euros hors taxes, payable d’avance à hauteur d’une somme mensuelle hors taxes de 5808 €, de 1161 euros au titre de la TVA et d’une provision sur charges courantes de l’immeuble de 375 € TTC, soit un total de 7344 €.

Le bail comporte une franchise de loyer jusqu’au 14 juillet 2021.

Monsieur [V] [M] s’est engagé en qualité de caution solidaire de la société dont il est le président directeur général.

Par acte de la SELARL LAMBERT & ASSOCIES, commissaires de justice à Cannes, en date du 18 novembre 2024, la SCI MARE NOSTRUM a fait signifier à la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne L’ENVERS un commandement de payer la somme principale de 68 943 €, celle de 6894,30 € à titre de clause pénale outre le coût de l’acte d’un montant de 398,83 €, visant la clause résolutoire contractuelle.

Cet acte a été dénoncé à la caution le 27 novembre 2024.

Exposant que la société preneuse a seulement procédé au règlement sur la somme commandée d’une somme de 15 000 € le 20 décembre 2024, que les loyers postérieurs n’ont pas été réglés, par acte en date du 25 février 2025, la SCI MARE NOSTRUM l’a fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa de l’article 808 du code de procédure civile :

— constater, par application de la clause résolutoire et du commandement de payer signifié le 18 novembre 2024, demeuré infructueux durant plus d’un mois, que le contrat de bail commercial en date du 15 juin 2021 est résilié de plein droit depuis le 19 décembre 2024 ;

— ordonner son expulsion immédiate, celle de tous occupants de son chef, après l’accomplissement des formalités légales et, si besoin, avec l’aide de la force publique ;

— condamner solidairement le locataire défaillant et la caution au paiement d’une somme provisionnelle de 92 011 euros au titre des loyers, charges et impôts, indemnités d’occupation dus au 3 février 2025, appel de février inclus outre intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date du commandement de payer pour les sommes y visées et de l’assignation pour les sommes postérieures, d’une somme provisionnelle de 9201,10 euros représentant 10 % de la créance locative, en application de la clause pénale contractuelle prévue à l’article 11, à titre de légitimes dommages-intérêts pour le préjudice occasionné, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 9 396,30 € à compter du 18 décembre 2024 et ce, jusqu’à son départ effectif outre des biens et de tous occupants de son chef.

Elle sollicite enfin la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024, de sa dénonce à la caution du 24 novembre 2024 et des frais pour la levée d’un extrait du registre du commerce et d’un état des nantissements et demande qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Les parties ont constitué avocat.

Le dossier a été appelé à l’audience du 2 avril 2025, a été renvoyé à de nombreuses reprises à leur demande en vue d’un échange de pièces de conclusions, voire de la signature d’un protocole. Le dossier a finalement été retenu à l’audience du 11 février 2026.

Aux termes de conclusions en réponse II, notifiées par RPVA, la bailleresse expose en substance qu’en octobre 2024, devant l’ampleur des impayés d’un montant de 53 314 €, elle a adressé une mise en demeure à la société preneuse, restée sans effet, qu’elle a été contrainte de lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, que, sur la somme commandée de 68 943 €, seule une somme de 15 000 € a été réglée alors que les loyers postérieurs sont demeurés impayés, du mois de février au mois de mai 2025, alors que l’instance était en cours, la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] n’a procédé à aucun paiement, qu’elle reste devoir une somme de 128 991 € dont 86 763 € au titre des loyers, 11.616 euros au titre du dépôt de garantie , 16 521 € au titre de l’indexation des loyers, 14 092 € au titre de l’exploitation des coursives pour les années 2022, 2023 et 2024.

En réponse aux moyens opposés par la société défenderesse quant à la validité du commandement de payer au regard des sommes commandées, elle fait valoir que les sommes sont réellement dues, que les contestations élevées sont vaines, qu’en tout état de cause, la délivrance d’un commandement de payer pour des sommes supérieures au montant réellement du n’est pas de nature à entraîner sa nullité.

S’agissant du paiement des loyers relatifs aux coursives, elle observe que le bail stipule qu’elle met à la disposition de son cocontractant «un local commercial d’une superficie de 108 m² environ, lots de plan n° J14, J15 et moitié du lot J13 pour 27 m² environ, côté mer + terrasses y attenantes dépendant du complexe immobilier [E] [S] et de l’immeuble [Adresse 5] », que le bail comporte en page 2 une mention spécifique et soutient en conséquence que, dès la signature du bail, il était avéré que les terrasses J 13 et TJ15 n’étaient pas incluses dans le périmètre contractuel, le restant des occupations sur les coursives de l’AFUL [E] [S] et notamment la véranda clairement identifiée dans son emplacement faisant l’objet d’une procédure dont la teneur a été communiquée à la société par mention expresse ou bail et par communication de l’assignation.

Elle en conclut que la défenderesse et son dirigeant étaient par conséquent parfaitement informés, dès la prise à bail, des espaces qu’ils pouvaient en toute légalité occuper et de ceux qui étaient contestés. Elle ajoute que la procédure diligentée s’est achevée par la signature d’une convention d’occupation de la zone piétonne, ce que ne pouvait ignorer la caution qui est président de l’association des commerçants de la [Adresse 6], qu’elle a parfaitement informé la société de la teneur de la convention d’occupation, que celle-ci a parfaitement été avisée du prix de la redevance par la communication de cette convention et de son choix de ne pas l’accepter. Elle met en exergue la mauvaise foi de sa cocontractante.

En ce qui concerne la prétendue absence de régularisation des provisions sur charges, la bailleresse soutient que les régularisations de charges portées au décompte, d’un montant de 115,44 € en juin 2022 et de 4 212,89 € au mois de juin 2023, en faveur du locataire, lui ont été régulièrement adressées et sont justifiées dans leur montant, que l’imputation des régularisations de charges en faveur de la SAS CHANCE, est parfaitement légitime, qu’elle ne saurait entraîner la nullité du commandement de payer.

Elle conteste avoir exonéré la société preneuse du paiement du dépôt de garantie ainsi qu’elle le démontre par la communication des courriels de relance.

Elle considère que la demande de fixation de l’indemnité d’occupation est classique, qu’il n’y a aucun doublon préjudiciable à cette société.

Quant à la révision des loyers, elle observe que la clause de révision contenue dans le bail inclus une révision annuelle 1er juillet sur l’ILC, qu’elle n’exige pas, par nature, de comparer des périodes supérieures à un, que le commandement n’est donc pas irrégulier dans son principe. S’agissant du quantum de la clause pénale, elle précise qu’il est conforme aux stipulations du bail.

Elle conteste formellement avoir délivré de mauvaise foi le commandement de payer, en faisant valoir qu’elle entend seulement obtenir la contrepartie financière de la location de son bien immobilier, que la problématique des terrasses était parfaitement connue par la société preneuse dès la prise à bail, que la seule partie de mauvaise foi dans cette affaire reste et demeure la société défenderesse qui lui doit une somme de l’ordre de 100 000 €.

Elle s’oppose à la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la réalisation de la clause résolutoire contractuelle au regard de la mauvaise foi de sa cocontractante et de l’absence de paiement de la moindre somme qu’elle serait prête à régulariser. Elle conclut également au rejet de la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts.

La SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] et Monsieur [V] [M], caution solidaire, dans des conclusions récapitulatives numéro II, notifiées par RPVA, demandent au juge des référés, au visa des dispositions des articles 834, 835 du code de procédure civile L 112-1 du code monétaire et financier, L 145-41 du code de commerce, 1353-5 du Code civil, de :

A titre principal :

— déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 novembre 2024 ;

— juger que les demandes introduites par la SCI MARE NOSTRUM font l’objet d’une contestation sérieuse, notamment eu égard à la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, au défaut de respect par cette société de ses obligations et à sa mauvaise foi caractérisée ;

— en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé, renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant les juridictions de fond ; débouter la société demanderesse de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées à leur encontre ;

À titre très subsidiaire, si par extraordinaire le président du tribunal judiciaire de Grasse devait faire droit aux demandes de la société demanderesse :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 15 juin 2021 ;

— lui accorder un délai de grâce pour s’acquitter de sa dette et partant reporter en totalité l’échéance de celle-ci à 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et lui accorder en outre l’échéancier de 24 mois pour s’acquitter du paiement des sommes dues ; ordonner que les sommes dues ne produisent plus d’intérêt.

À titre reconventionnel, les défendeurs demandent au juge des référés de juger que la société bailleresse ne respecte pas ses obligations contractuelles, de la condamner au paiement profit de chacun d’entre d’une somme provisionnelle de 2000 € en réparation du préjudice subi en raison du caractère abusif de la procédure et d’une indemnité chacun d’un même montant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Ils exposent que la société a toujours régulièrement réglé son loyer et ses charges, que, néanmoins, en raison de difficultés financières temporaires ayant obéré sa trésorerie, elle n’a plus été en mesure de faire face au paiement de certains de ses loyers à compter du mois de septembre 2024, que, sans délai, la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, qu’elle a été surprise de constater que le commandement de payer était délivré pour une somme de 76 236,13 € alors même que seuls les loyers des mois de septembre, octobre et novembre 2024 étaient dus, que, pour démontrer sa bonne foi, elle a procédé au règlement d’une somme de 15 000 € le 20 décembre 2024, que par la suite, compte tenu des difficultés rencontrées au cours de la période hivernale, elle n’a plus été en mesure de procéder au paiement des loyers du mois de janvier au mois de mai 2025, qu’elle a toutefois, depuis cette date, repris le paiement de l’ensemble de ses loyers, à l’exception des arriérés, compte tenu de l’équilibre financier retrouvé demeurant fragile.

Les défendeurs évoquent les importantes difficultés nées entre la société et son bailleur et observe que la société a découvert qu’une partie la terrasse donnée en location aux fins d’exploiter son activité est en réalité la propriété de l’AFUL [E] [S], qu’elle réclame néanmoins le paiement au titre de leur occupation.

Les défendeurs soutiennent que le commandement de payer est nul au regard de l’irrégularité de l’arriéré mentionné, de la contestation des modalités de calcul des loyers et des accessoires échus, de la problématique liée aux coursives, non visées dans la destination du bail commercial. Ils observent que la convention d’occupation entre la bailleresse et l’AFUL [E] [S] a été régularisée que plusieurs mois après la signature du bail commercial, que la bailleresse ne peut en conséquence légitimement faire peser sur son preneur une charge locative supplémentaire, plus d’un an après la signature du bail commercial, sans avoir recueillir son assentiment au préalable, qu’à aucun moment, ils n’ont accepté le principe de la mise en charge de cette indemnité à la société preneuse.

S’agissant du paiement du dépôt de garantie, ils font valoir que, si la société bailleresse a réclamé son paiement par 3 courriels, les parties sont convenues finalement d’une dispense d’avoir à constituer ledit dépôt, qu’au demeurant, le commandement de payer ne vise pas le montant du dépôt de garantie, que c’est donc avec une parfaite mauvaise foi que la SCI intègre dans son décompte une somme de 11.616 € au titre du dépôt de garantie qu’elle n’a pas réglé.

Les défendeurs contestent l’indexation des loyers, considérant que la clause d’indexation devait être réputée non écrite ainsi que le quantum de la clause pénale prévue à l’article 11 du bail commercial compte tenu du caractère incertain des créances revendiquées.

Ils font ensuite valoir que la société bailleresse a mis en œuvre de mauvaise foi la clause résolutoire laquelle ne peut en conséquence produire effet, et ce, dans le seul but d’évincer la société preneuse, d’échapper à ses propres obligations, d’éviter de rendre compte d’une fraction de loyers perçue au titre d’une terrasse dont elle n’est pas propriétaire, afin de récupérer, sans débours, un local de restauration. Ils soutiennent qu’il est de jurisprudence constante qu’en tout état de cause le bailleur, de mauvaise foi, ne peut se prévaloir de la clause pénale stipulée au bail.

Subsidiairement, la société défenderesse sollicite un délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire contractuelle, en faisant valoir qu’elle justifie de circonstances indépendantes de sa volonté l’empêchant de se libérer immédiatement de sa dette, qu’elle est de bonne foi, qu’elle a dû faire face, en 2024, à une situation conjoncturelle ayant momentanément empêché le règlement régulier de loyers, qu’elle a été victime d’un détournement de fonds et de marchandises commis par l’ancienne équipe de gestion, entraînant non seulement une perte financière immédiate mais également le coût des licenciements engagés sans délai pour sécuriser l’activité, qu’à cela, s’est ajoutée une baisse générale de fréquentation dans le secteur de la restauration, estimée à plus de 20 %, qu’elle a procédé à une restructuration complète lui permettant de faire face a ses obligations notamment au paiement des loyers depuis le mois de mai 2025.

Elle précise que, faute de trésorerie, elle n’a pas été en mesure d’apurer les loyers dus entre le mois de janvier et le mois de mai 2025. Elle ajoute que d’importants travaux sur la [Adresse 6], d’ores et déjà programmés pour le mois d’octobre 2026, impacteront directement son activité, engendreront d’importantes nuisances outre une baisse de la fréquentation.

Les défendeurs justifient leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive par la délivrance abusive du commandement de payer, dans une logique de « règlement de comptes », avec pour objectif de récupérer sans bourse délier les locaux donnés en location.

***

La SCI MARE NOSTRUM a dénoncé, en application de l’article L 143-2 du code de commerce, l’assignation en constatation de la résiliation du bail commercial et expulsion à la Société Générale, créancier inscrit. Ce créancier n’a pas constitué avocat.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion, en paiement des loyers et charges échus, d’une indemnité d’occupation et sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets et de la réalisation de la clause résolutoire contractuelle :

Il est acquis aux débats que la SCI MARE NOSTRUM et la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y], sont liés par un bail commercial en date du 15 juin 2021, et donc postérieurement au 1° septembre 2014, soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce, tels que modifiés par la loi du 18 juin 2014.

Aux termes de l’article L 145-41 de ce code, tel que modifié par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, article 6-III-1°, en vigueur le premier octobre 2016, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement de payer doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis force de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

La SCI MARE NOSTRUM a fait signifier à la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] un commandement de payer par acte de la SELARL LAMBERT ET ASSOCIES, commissaires de justice à Cannes, du 18 novembre 2024, visant à obtenir le paiement de la somme principale de 68.943 euros, de celle de 6894,30 euros à titre de dommages-intérêts outre le coût de l’acte, dans le mois et lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cet acte comporte le détail de la somme réclamée en principal. En effet, est annexé un décompte comportant le détail des sommes dues et réglées depuis sa prise d’effet et plus précisément à compter du 15 juillet 2021 s’agissant du loyer, pour tenir compte de la franchise de loyer convenue, comprenant le montant du droit d’entrée de 132 000 euros TTC, le dépôt de garantie d’un montant de 11 616 euros, les loyers et charges du 15 juillet 2021 au 30 novembre 2024, les taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024 et les régularisations de charges.

Le décompte mentionne un arriéré du 1° juillet au 1° juillet 2024 d’un montant de 16 521,60 euros qui correspond, aux termes des conclusions de la bailleresse, aux indexations des loyers.

Sur les sommes qu’elle revendique globalement dans ce décompte à hauteur de 485 078 euros, la société preneuse aurait versé une somme de 416 135,23 euros au 22 octobre 2024.

Le commandement de payer avait a été précédé de l’envoi par la SCI MARE NOSTRUM :

Le 25 septembre 2024 d’une lettre recommandée dont la société défenderesse a accusé réception l’informant, conformément aux termes du bail, de l’indexation du loyer sur l’indice des loyers commerciaux et sollicitant à ce titre la somme TTC de 16 521,80 euros, détaillée, et portant le montant du loyer à compter du 1° juillet 2024 à la somme annuelle de 81 143 euros HT ; aucune contestation n’a été élevée à réception ;

Le 8 octobre 2024, d’une lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 53 314 euros au titre de « plusieurs loyers impayés, taxes foncières non remboursées, dépôt de garantie non versé, arriéré de loyer suite à indexation etc voir détail joint sur situation au 8 octobre 2024 », adressée le 8 octobre 2024 dont la SAS CHANCE a accusé réception. Un délai de 15 jours est accordé à la société pour s’acquitter de cette somme et la bailleresse dénonce son intention à défaut de se prévaloir des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce et de la clause résolutoire contractuelle. Cette mise en demeure n’a pas appelé la moindre observation et/ou contestation de la part de son destinataire.

Le même jour, la bailleresse a adressé à sa cocontractante un avis d’échéance du mois d’octobre 2024 mentionnant l’actualisation suite à jeu de la clause d’indexation notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 septembre 2024 ;

La taxe foncière 2024, dûment justifiée, a été adressée à la société preneuse.

La SCI MARE NOSTRUM verse aux débats, au soutien de ses demandes, le courrier recommandé a adressé à la société défenderesse le 7 septembre 2023 la société FONCIA, syndic de la [Adresse 7] ayant pour objet « appel de fonds, convention d’occupation » année 2022 et 2023, le 1° juin 2024 relatif à l’appel de fonds et convention d’occupation 2024, les régularisations de charges 2022, 2023 et 2024 (confer pièces n° 19, 20 et 21) qu’elle a adressées à la société défenderesse.

Elle justifie également avoir réclamé par trois courriels des 30 septembre 2021, 10 novembre 2021 et 21 novembre 2021 le paiement du dépôt de garantie, exempts de toute ambiguïté quant à son intention d’en obtenir le paiement et aux engagements de paiement pris par le dirigeant, exclusifs de toute dispense de paiement. Dans son mail en réponse du 10 novembre 2021, celui-ci informe son interlocuteur ne pas avoir de nouvelles « pour les montants dus par l’administration fiscale » et avoir « parallèlement demandé aux associés une levée de fonds ».

Il sera relevé que la SCI MARE NOSTRUM avait été contrainte de délivrer le 14 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 30 371,35 €, détaillée dans un décompte annexé, visant la clause résolutoire. Cet acte visait obtenir le paiement des loyers, régularisation des charges, taxes foncières exigibles au mois de novembre 2023 ainsi que les factures coursives.

A réception du commandement de payer, objet de l’instance, Monsieur [V] [M] a adressé un mail au dirigeant de la SCI le 19 novembre 2024 dans lequel il indique qu’il souhaiterait « que l’on se voit avec nos éléments afin de faire un point global. Il est clair que les loyers sont dus et en retard mais j’aimerais parler du reste et trouver un compromis sur l’ensemble », il évoque « quelques soucis de renouvellement d’autorisation de découvert… un apport en compte courant afin de régulariser cela, qui permettra de faire face ».

La société bailleresse a immédiatement répondu, en précisant avoir envoyé régulièrement des situations, sollicitant de son interlocuteur « qu’il fasse un recollement comme je te l’ai demandé plusieurs fois afin de me dire s’il y a des erreurs ou omissions et le cas échéant validait cette situation ». Elle indique que « pour le reste je te propose un échelonnement que tu n’as pas respecté ce que nous avions décidé : je n’ai pas eu le dépôt de garantie alors que tu l’as promis plusieurs fois, je n’ai pas eu les terrasses alors que plusieurs fois tu m’as indiqué avoir effectué le virement… je ne peux pas toujours être le dernier payer… propose un plan d’apurement cohérent à l’huissier et je la prouverai mais doit être officielle respectée. As-tu eu mon courrier pour les extractions ? Il faut réaliser les travaux et les tests plus vite, il y a une astreinte importante si nous ne faisons rien ».

La SAS CHANCE exerçant à l’enseigne L’ENVERS conteste la validité du commandement de payer, en prétendant que certaines sommes portées au décompte ne seraient pas exigibles et soutient qu’il a été mis en œuvre de mauvaise foi par la bailleresse. Elle oppose l’existence de contestations sérieuses.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 834 du code de procédure civile, dans les cas l’existence où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, « ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver que cette créance n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qu’il a produit l’extinction de son obligation.

— Sur le paiement des loyers relatifs aux coursives :

La société preneuse prétend avoir découvert, postérieurement à la signature du bail commercial, qu’une partie des terrasses objet du bail commercial, dite « attenantes » appartiendraient en réalité à l’AFUL [E] [S] et reproche en conséquence à la bailleresse de loi pour consenti un bail sur un bien sur lequel elle ne détient aucun droit ni aucun titre.

Elle ne peut disconvenir que le bail stipule que la SCI MARE NOSTRUM met à la disposition de son cocontractant « un local commercial d’une superficie de 108 m² environ, lots de plan n° J14, J15 et moitié du lot J13 pour 27 m² environ, côté mer + terrasses y attenantes dépendant du complexe immobilier [E] [S] et de l’immeuble [Adresse 5] »,

En page 2 de ce bail, il est expressément indiqué « en relation avec l’exploitation commerciale des locaux objets de la présente convention de bail commercial, plusieurs instances judiciaires sont actuellement en cours, à savoir : par assignation du 26 juillet 2019, l’association foncière urbaine libre dénommée [E] [S] a saisi le tribunal de grande instance de Grasse d’une instance au fond notamment dirigé à l’encontre de la SCI MARE NOSTRUM afin de demander que soit déposé et retiré des parties communes l’ensemble des terrasses aménagées et ce, sous astreinte. Il est plus précisément reproché à l’établissement qui exploitait à l’enseigne « à la marée » l’installation d’une véranda à l’arrière des jardinières entre les 2 sorties qui tombent du parking. Une copie de cette assignation demeurera ci-après annexée.

Cette instance au fond et en cours devant la 2e chambre du tribunal judiciaire de Grasse sous le numéro RG : 19/048.

Il résulte de cette mention que la société preneuse a été informée, dès la signature du bail commercial, que n’étaient incluses dans le périmètre du bail que les terrasses TJ13 et TJ14, le restant des occupations sur les coursives de l’AFUL [E] [S] et notamment la véranda clairement identifiée dans son appartement faisant l’objet d’une procédure dont la teneur a été communiquée par la bailleresse, par cette mention expresse et communication de l’assignation.

La SAS CHANCE et son dirigeant étaient par conséquent parfaitement informés dès la prise d’effet du bail des espaces que la société pouvait en toute légalité occuper et de ce qui est contesté par cette association.

Il est constant que la procédure ainsi engagée s’est soldée par la signature d’une convention d’occupation de la zone piétonne (confer pièce 11 : courrier recommandé du syndic du 7 septembre 2022). Le dirigeant de la société preneuse ne peut sérieusement contester ne pas avoir été informé au fil des années. Au demeurant, il a même représenté son bailleur à la réunion de médiation de l’AFUL [E] [S] ainsi qu’il en est justifié par la production des pièces numéro 17 et 17 bis (courrier du 8 avril 2022 et pouvoir de représentation de la société civile immobilière à la réunion fixée le 19 avril 2022).

Le dirigeant de la société défenderesse ne peut disconvenir que, lorsque la convention d’occupation a finalement été établie et communiquée, la bailleresse l’a immédiatement informé dans ces termes, par mail du 9 septembre 2022 « bonjour [V] : je viens de recevoir la convention d’occupation des coursives, c’est une bonne nouvelle. Je t’envoie une copie de convention signée ainsi que le courrier que je vais t’envoyer par recommandé ». Monsieur [V] [M] a accusé réception, le même jour, en ces termes « bonjour [G], c’est top je l’ai aussi reçu sur l’autre resto… on avance ».

À réception du courrier de Foncia, syndic, transmettant la convention pour signature, la SCI a pris attache avec la société preneuse par courrier recommandé du 9 septembre 2022 dont il est accusé de section (confer pièce 12 et 13 : courrier recommandé de la bailleresse et factures convention d’occupation) dont les termes sont exempts de toute ambiguïté. Ainsi, l’auteur de la lettre précise : « … cette convention d’occupation prévoit une indemnité annuelle de 70 € hors taxes par mètre carré soit pour les 55,92 mètres carrés qui vous concernent 3914,40 hors taxes parents soit 4 697,28 € TTC. La signature de cette convention entraînerait le désistement d’instance et d’action. Si vous ne souhaitez plus continuer à exploiter ce passage, veuillez me le faire savoir explicitement, par un courrier en recommandé, dans les plus brefs délais et procéder immédiatement à la remise en état de ses parties (constat d’huissier faisant foi). Sans demande expresse de votre part, je vais signer cette convention afin de me permettre de continuer à exploiter les espaces : l’indemnité annuelle de 4 697,28 €, payable le 1er juin de chaque année, sera ajouté à vos charges de copropriété. Je vous joins à titre informatif la convention en question ».

La société défenderesse et son dirigeant ne justifient pas s’être manifestés auprès de la bailleresse à réception de ce courrier le 13 septembre 2022 et mis fin à l’occupation concernée des terrasses.

Ils ne sauraient loyalement qualifier « d’arbitraire » une indemnité chiffrée, notifiée et acceptée par l’usage continu et correspondant à des surfaces effectivement exploitées en dehors du périmètre du bail.

Le montant de la redevance d’occupation était également visé dans le commandement de payer délivrer le 14 novembre 2023, sous le libellé factures coursives, à hauteur de 9394,56 €. Aucune contestation n’a été élevée.

L’imputation des redevances dues en contrepartie de leur exploitation est légitime et l’existence de l’obligation de leur paiement la société n’est pas sérieusement contestable.

— Sur l’absence de régularisation des provisions sur charges :

La société preneuse prétend, sans le démontrer n’avoir jamais été destinataire ni des justificatifs comptables ni des régularisations de charges les exercices écoulés, de sorte qu’elle ne serait pas en mesure de savoir si les sommes réclamées sont dues. Or les régularisations de charges portées au décompte, à hauteur de 115,44 € en juin 2022 et 4212,89 € en juin 2023, en sa faveur, lui ont été régulièrement adressées et sont justifiées dans leur montant, ainsi qu’il résulte des pièces numéro 19, 20, 21 et 29, intitulées régularisation charge 2022, 2023, 2024, 2004/2025, du bordereau de communication de pièces de la demanderesse.

Cette dernière était parfaitement fondée à solliciter dans le commandant payer le paiement des sommes mentionnées. Sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

— Sur le paiement du dépôt de garantie :

L’article 9 du bail, intitulé dépôt de garantie, prévoit qu’à la garantie de l’exécution de ses obligations, le preneur constitue entre les mains du bailleur à la signature des présents dépôts de garantie représentant de termes de loyer hors taxes alors taux actuel savoir : 11 616 €.

Les pièces produites portant le numéro 22, 23,24 et 27, précédemment mentionnées, mettent en échec l’affirmation de la société preneuse qui prétend qu’elle aurait été dispensée de son paiement par la bailleresse. Elle ne produit à cet effet aucun élément justifiant de cette dispense, ayant été relancée en vain à plusieurs reprises et n’ayant à aucun moment contesté son exigibilité.

La SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] ne saurait reprocher au bailleur de ne pas avoir réclamé son paiement pendant 3 ans. L’absence de réclamation, y compris dans le premier commandement de payer délivré le 14 novembre 2023, ne permet pas de démontrer une quelconque renonciation de sa part.

L’existence de l’obligation de paiement de la somme de 11 616 €, qui n’a jamais été réglé, n’est pas sérieusement contestable. Il est légitime qu’elle figure dans le commandement de payer contesté.

— Sur l’indexation des loyers :

Le bail commercial comporte en page 5 une clause numéro 3 intitulé « indexation du loyer », ainsi libellé : « de convention formelle entre les parties, le montant variera annuellement et de plein droit, en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), publié par l’INSEE (base 100 au 1er novembre 2008). Par l’application de la présente clause il est convenu ce qui suit : la révision aura lieu chaque année au 1er juillet la première révision intervenant 1er juillet 2022, l’indice de référence que les parties conviennent de retenir est celui dernièrement publié le 21 décembre 2019, à savoir le 3e trimestre 2019 dont la valeur est de 115,60.

Si pour une raison quelconque l’une ou l’autre des parties néglige de se prévaloir du bénéfice de la présente clause, le fait de payer ou d’encaisser loyer à l’ancien taux ne saurait être, en aucun cas, considéré comme une renonciation implicite invoquée le jeu de l’indexation. Pour pouvoir être pris en considération cette renonciation devra résulter d’un accord écrit.

Les parties reconnaissent que ladite indexation constitue une clause essentielle et déterminante de leur consentement présentes.

Cette clause d’échelle mobile, en accord entre les 2 parties, mentionné à l’article L 145-39 du code de commerce, permet une révision automatique au cours du bail selon une périodicité fixée. Elle s’applique de plein droit sans aucune formalité nécessaire.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La société preneuse oppose les dispositions de l’article L 112-1 du code monétaire et financier est fait grief à la société bailleresse d’avoir révisé le loyer initial en fonction de l’indice du premier trimestre 2022, alors que l’indice de référence convenu entre les parties et celui dernièrement publié le 21 décembre 2019, soit celui du 3e trimestre 2019 dont la valeur est de 115,60.

L’erreur de base de calcul invoquée mais non explicitée dans son décompte, ne saurait justifier que la clause contractuelle soit réputée non écrite, cette clause d’échelle mobile constituant un élément essentiel du contrat est parfaitement légale

L’existence de l’obligation de la société preneuse de s’acquitter du paiement du loyer révisé annuellement dans le détail a été notifié par lettre recommandée du 25 septembre 2024, sans observation de sa part, n’est pas sérieusement contestable.

— Sur la clause pénale :

Le bail comporte, en page 12, une clause intitulée « clause pénale » dont les termes sont exempts de toute ambiguïté et dont la bailleresse était en droit de se prévaloir lors de la délivrance du commandement de payer. Cet acte rappelle reproduit in extenso cette clause.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, d’une part, les sommes visées dans le commandement de payer, qui comporte la clause résolutoire contractuelle, rappelle au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce sont parfaitement exigibles en tant en principal qu’au titre de la clause pénale et d’autre part que la société défenderesse et la caution sont mal fondés à soutenir que la bailleresse aurait mis en œuvre de mauvaise foi la clause résolutoire contractuelle alors que, d’une part, sur les causes du commandement de payer incontestables, elle a seulement encaissé, dans le mois de sa délivrance, une somme de 15.000 euros, d’autre part, à la suite de sa délivrance, son gérant, à réception du courriel de Monsieur [V] [M], le 19 novembre 2024, elle l’a invité à procéder à un recollement, rappelé avoir proposé un échelonnement, enfin alors qu’elle a fait preuve d’une patience certaine, la créance locative ne cessant d’augmenter, en dépit des versements opérés, listés dans le décompte arrêté au 31 décembre 2025, produit en pièce n° 16. Son gérant a même évoqué un échelonnement de la dette.

La SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] ne démontre pas l’intention de nuire de la bailleresse, les manœuvres pour échapper à ses propres obligations.

Le commandement étant incontestablement resté partiellement infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 19 décembre 2024 et la bailleresse est parfaitement fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement.

S’agissant du quantum de la créance locative dont le paiement est sollicité à titre provisionnel à hauteur de la somme de 128 991 € au titre des loyers, charges, impôts et pénalités d’occupation, incluant le mois de janvier 2006. Cette somme est détaillée dans un décompte, produit en pièce numéro 28. Elle tient compte des versements encaissés jusqu’au 5 février 2026. Elle se décompose ainsi :

—  86 763 € au titre des loyers et charges ;

-11 616 € au titre du dépôt de garantie ;

-16 521 au titre de l’indexation des loyers ;

-14 092 au titre des coursives 2022, 2023 et 2024.

La bailleresse produit en pièce 29 une régularisation des charges du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

In fine, la société défenderesse ne précise pas clairement la somme dont elle reconnaît être débitrice, sauf à considérer, au regard des contestations élevées portant sur les trois derniers postes, qu’elle admet devoir la somme de 86.763 euros.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable. Il convient de condamner la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] à payer à la SCI MARE NOSTRUM la somme, à titre provisionnel, ramenée à 100.000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 68.943 euros et à compter de ce jour pour le surplus.

En exécution de la clause pénale contractuelle, la bailleresse est en droit d’exiger en outre le paiement d’une provision, qui sera limitée à la somme de 6 000 euros à laquelle la société défenderesse sera également condamnée.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement notifié à la caution.

L’engagement en qualité de caution de Monsieur [V] [M], écrit de sa main, annexé au bail commercial, qui répond aux exigences légales, n’est pas contesté. Il s’est engagé à garantir le preneur envers de la bailleresse le paiement en principal, intérêts, frais accessoires, indexation, indemnité d’occupation et des sommes que la société en qualité de preneur pourrait devoir au titre de la présente convention de bail commercial. Il a renoncé expressément au bénéfice de discussion définie à l’article 2298 du Code civil. L’engagement est donné pour la durée du bail commercial et de ses éventuels renouvellements.

Il sera dès lors condamné solidairement au paiement des provisions mises à la charge de la SAS CHANCE.

Les défendeurs sollicitent, en application de l’alinéa 1343-5 du code civil et de l’alinéa 2 de l’article L 145-41 du code de commerce, des délais de paiement et la suspension des effets et de la réalisation des effets de la clause résolutoire contractuelle. Ils ont précisément explicité les difficultés rencontrées et produit un dossier prévisionnel au titre des exercices 2025-2027 établi par le cabinet d’expertise comptable.

La bailleresse s’oppose à cette demande au regard du montant de la créance locative.

La société preneuse justifie de difficultés de trésorerie liées à plusieurs facteurs qu’elle a précisément énoncés. Néanmoins, il est constant qu’elle a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mai 2025, que l’absence de délai de paiement et la constatation de la résiliation du bail commercial, assortie d’une expulsion, aurait des conséquences d’une particulière gravité, en ce qu’elles entraîneraient inévitablement la cessation de l’activité de son restaurant et la perte d’emploi pour les 11 salariés qu’elle occupe.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets et de la réalisation de la clause résolutoire contractuelle, en accordant à la société à la caution un délai de grâce de 8 mois mais de rejeter la demande de report de la totalité de la dette à 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, en précisant qu’à défaut de paiement à leur terme de ces échéances mensuelles ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges, la clause résolutoire contractuelle sera acquise de plein droit au bailleur, lequel sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, son expulsion au besoin de la force publique.

Il y a lieu d’ores et déjà de juger que, dans l’hypothèse où la déchéance du terme serait acquise au profit du bailleur, il serait en outre en droit de solliciter le paiement d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et impôts en sus à compter de l’expulsion, et jusqu’au départ du locataire et remise des clés.

Il ne sera pas fait droit en revanche à la demande tendant à voir juger que les sommes dues ne produiront pas d’intérêts.

Sur la demande provisionnelle formée par la SCI MARE NOSTRUM en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi :

Cette société ne démontre pas le préjudice financier qu’elle a subi qui, en tout état de cause, est compensé par la condamnation des défendeurs au paiement des intérêts de retard.

Elle sera déboutée de la demande formée de ce chef informé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle des défendeurs au paiement d’une somme provisionnelle de 2000 € en réparation du préjudice subi en raison du caractère abusif de la procédure :

Cette demande ne saurait prospérer dès lors que le juge des référés a validé le commandement de payer visant la clause résolutoire et rejeté les moyens opposés à la demande de constatation de la résiliation du bail commercial, de condamnation provisionnelle au paiement de la créance locative, d’expulsion, ayant seulement accordé des délais de paiement emportant suspension de la réalisation des effets de cette clause.

Elle sera purement et simplement rejetée.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

La partie qui succombe, en l’occurrence les défendeurs, doit supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024, de sa dénonce la caution du 24 novembre 2024, des frais d’Infogreffe, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MARE NOSTRUM la charge des frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens ; une indemnité de 1 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, les défendeurs ne sauraient exiger la condamnation de la bailleresse au paiement des frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour assurer la défense de leurs intérêts. Ils seront déboutés de la demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, Françoise DECOTTIGNIES, présidente, juge des référés au tribunal judiciaire de Grasse, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles 1353-5 du Code civil, nous L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Vu le commandement de payer délivré le 18 novembre 2024,

Constatons que ce commandement de payer est partiellement resté infructueux dans le mois de sa délivrance et la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire contractuelle ;

Condamnons solidairement la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] et Monsieur [V] [M] en sa qualité de caution solidaire à porter et payer à la SCI MARE NOSTRUM une provision de :

100 000 euros à valoir sur la créance locative arrêtée au 28 février 2026 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme commandée de 68 943 € et à compter de ce jour pour le surplus ;

6 000 euros à valoir sur la clause pénale contractuelle ;

Accordons à la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] et à la caution solidaire un délai de 8 mois pour s’acquitter de ces deux sommes ; les autorisons à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 10 000 euros, le premier versement devant intervenir le premier du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les autres versements tous les premiers des mois suivants et le solde lors du dernier versement ;

Ordonnons en conséquence la suspension des effets et de la réalisation des effets de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré par acte de la SELARL LAMBERT ET ASSOCIES, commissaires de justice à [Localité 5], en date du 18 novembre 2024 ;

Disons que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

Disons en revanche qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et du loyer courant ainsi que de la provision sur charges, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours, l’expulsion de la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] des locaux donnés en location sis , ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision ;

Ordonnons en tant que de besoin son expulsion, le cas échéant, avec l’aide d’un serrurier, de deux témoins et de la force publique ;

Fixons dans l’hypothèse de la résiliation du bail le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours, outre charges et impôts ; condamnons la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] à son paiement au profit de la SCI MARE NOSTRUM, en tant que besoin ;

Rejetons la demande de report de la dette à 6 mois et tendant à voir juger que les sommes dues ne produiront pas intérêts pendant le délai de paiement accordé ;

Déboutons la SCI MARE NOSTRUM de sa demande en paiement provisionnel de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ;

Déboutons la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] et la caution de leur demande provisionnelle reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Déclarons la présente ordonnance opposable à la Société Générale, créancier inscrit, en application de l’article L 143-2 du code de commerce ;

Condamnons in solidum la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] et Monsieur [V] [M] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024, de sa dénonce la caution du 24 novembre 2024, des frais d’Infogreffe conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne [Y] et Monsieur [V] [M] à porter et payer à la SCI MARE NOSTRUM une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboutons la SAS CHANCE exerçant à l’enseigne L’ENVERS et Monsieur [V] [M] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS