TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/

du 10 DÉCEMBRE 2024

Enrôlement : N° RG 23/05753 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3OFG

AFFAIRE : M. [R] [Y], Mme [M] [P] (la SELARL ARNOUX-POLLAK)

C/ S.D.C. [Adresse 6] (la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 novembre 2024 puis prorogée au 10 décembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [R] [Y]

né le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 7] (TUNISIE)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [P]

née le [Date naissance 3] 1988 à [Localité 8] (MAROC)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Delphine CASALTA de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 5]

représenté par son Syndic en exercice le CABINET R. TRAVERSO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] sont propriétaires des lots 59 et 70 au sein de la copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 4].

Ils ont demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 14 mars 2023 des questions 16 et 17.

Ils contestent les conditions dans lesquelles ces résolutions ont été abordées lors de l’assemblée générale.

*

Suivant exploit du 30 mai 2023, Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 avril 2024, Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] demandent au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de ses demandes,

— juger Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] recevables en leur action,

— juger que le vote de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 14 mars 2023 n’a pas eu lieu et que partant elle est nulle,

— annuler la résolution n°16 du procès-verbal de séance du 14 mars 2023 de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété,

— annuler la résolution n°17 de l’assemblée générale du 14 mars 2023,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], exception faite de Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] aux dépens, distraits au profit de Maître CASALTA, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] de leurs demandes,

— condamner solidairement Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la résolution n°16

La résolution concerne l’autorisation d’agir en justice à l’encontre de Monsieur et Madame [G] [T] concernant la privatisation d’une partie commune.

Elle a été rejetée par les copropriétaires.

Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] font valoir que cette résolution n’a pas été soumise au vote car le syndic a indiqué aux copropriétaires que le conseil de Madame [G] [T] allait apporter des pièces justificatives relatives à l’occupation de la cour par cette dernière.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] produit des attestations de copropriétaires au sujet du déroulement de l’assemblée générale.

Madame [J] indique que lors de l’assemblée générale du 14 mars 2023 les résolutions 16 et 17 ont été traitées.

Madame [G] [T] déclare que la résolution n°16 a été débattue et n’a pas été retenue.

Madame [I] atteste avoir été présente et expose le déroulement des débats le 14 mars 2023 au sujet de la résolution n°16, disant que le syndic a expliqué que Madame [G] [T] avait acheté son bien en l’état et que la cour litigieuse faisait physiquement partie de son lot depuis plus de trente ans, permettant de faire valoir une prescription acquisitive.

Monsieur [H] écrit être à la fois pour la résolution n°16 et soutenir Madame [G]. Il atteste que la résolution n°16 a été abordée.

Madame [X] atteste avoir assisté à l’assemblée générale et que la résolution n°16 a été examinée et qu’un vote a suivi les explications sur la situation du bien.

Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] estiment que ces attestations sont de complaisance.

En premier lieu ils déclarent que Madame [J] n’était pas présente à l’assemblée générale, étant représentée par son mari. Toutefois, en l’absence de liste d’émargement, il n’est pas possible de vérifier cette affirmation.

Ensuite, ils produisent un procès-verbal de constat du 3 avril 2024 qui reproduit le contenu de messages sur l’application Whatsapp dans un groupe de discussion “conseil syndical [Adresse 6]” composé de trois membres, Madame [I], Madame [N] [O] et un dénommé [F]. Monsieur [R] [Y] faisait partie de ce groupe jusqu’au 19 mars 2024.

Les conversations montrent que Madame [I] indique que le procès-verbal d’assemblée générale est à l’image de l’assemblée générale qui s’est tenue, qualifiée par elle de brouillon. Elle déclare qu’il ne reflète pas la réalité mais que la finalité n’est pas altérée. Elle ajoute que concernant la résolution, c’est le syndic qui a clôturé le débat en disant que ça n’avait pas lieu d’être et que les copropriétaires n’ont pas eu leur mot à dire. Madame [I] explique ensuite qu’elle estime qu’il n’y avait pas lieu à débat compte tenu des conditions d’acquisition de Madame [G], qui n’a personnellement annexé aucune partie commune.

Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] font remarquer que les résultats du vote sur cette résolution ne peuvent être exacts dans la mesure où leur vote pour n’a pas été comptabilisé.

Effectivement, il convient de constater que le procès-verbal fait état de 33 copropriétaires sur 33 votant contre cette résolution, soit 5542/5542 tantièmes, ce qui est nécessairement inexact dans la mesure où Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] ont nécessairement voté pour la résolution qu’ils ont fait inscrire. Par ailleurs, malgré une unanimité de 33 votes / 33 présents ou représentés, il est ajouté deux absentions.

Enfin, la lecture du reste du procès-verbal d’assemblée générale montre que le nombre de copropriétaires indiqué varie d’une résolution à l’autre, avec dans une grande partie des résolutions l’indication de 61 copropriétaires et non 33. Cela induit que le résultat de ce vote est nécessairement inexact.

Le résultat du vote indiqué sur le procès-verbal au sujet de la résolution n°16 impose son annulation.

Sur l’annulation du vote de la résolution n°17

Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] ont fait inscrire à l’ordre du jour la résolution n°17 tendant à l’autorisation de la possession de poules ou lapins dans les jardins.

Le procès-verbal indique que la résolution a été rejetée, avec 6 votes pour sur 61 copropriétaires, 28 votes contre et une abstention.

Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] font valoir une atteinte à leur droit de propriété par ce refus.

Toutefois, les décisions de l’assemblée générale sont souveraines et en l’absence de démonstration d’un abus de majorité, Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] ne pourront qu’être déboutés de leur demande de nullité de ce vote, étant observé qu’une nullité de ce dernier ne pourrait valoir en tout état de cause autorisation.

Sur les frais et dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Chaque partie succombe en partie. Il convient de dire qu’elles conserveront chacune la charge des dépens qu’elles ont exposés.

Il convient de faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] pour la part des dépens restant à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6].

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, les parties succombant chacune partiellement, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Annule le vote de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 14 mars 2023,

Déboute Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] de leur demande d’annulation du vote relatif à la résolution n°17,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés,

Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de Monsieur [R] [Y] et Madame [M] [P] épouse [Y] pour la part des dépens restant à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6],

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE