Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a2, 5 décembre 2024, n° 23/05611

TJ Marseille 5 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Défaut de convocation des copropriétaires
La cour a estimé que la convocation a été valablement adressée à l'adresse déclarée par les époux, et qu'ils n'ont pas prouvé avoir informé le syndic de leur changement d'adresse.
Accepté
Frais exposés pour la défense
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais qu'elle a dû exposer pour se défendre, condamnant ainsi les époux [F] à payer une somme au titre de l'article 700.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a rappelé que la partie perdante est condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a2, 5 déc. 2024, n° 23/05611
Numéro(s) :	23/05611
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle LEONETTIPhilippe DE GOLBERY
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis à [ Adresse 19 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 05 Décembre 2024

Enrôlement : N° RG 23/05611 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3O7P

AFFAIRE : Mme [L] [C] épouse [F] ( M^e Isabelle LEONETTI)

C/ S.D.C. [Adresse 8] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Décembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [L] [C] épouse [F]

née le [Date naissance 10] 1947 à [Localité 15], de nationalité française, demeurant et domicilée [Adresse 11]

Monsieur [B] [F]

né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 14], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 12]

tous deux représentés par Maître Isabelle LEONETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 19], représenté par son syndic le Cabinet [O] [E] ADMINISTRATION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 768 062 453, dont le siège social est sis [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [F] et Madame [L] [F] sont propriétaires des lots n°9,10,11 et 12 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 20], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La gestion de leurs biens, initialement confiée au cabinet [G], est assurée par le cabinet LEXGO IMMO depuis le 17 décembre 2021.

La société [O] [E] est le syndic de l’immeuble.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 27 mars 2023.

Par acte extrajudiciaire délivré le 25 mai 2023, les époux [F] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 27 mars 2023, arguant du fait qu’ils n’auraient pas été valablement convoqués.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/05611.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 14 mars 2024, les époux [F] demandent au tribunal de :

— Juger recevable l’action engagée par Monsieur et Madame [F]

— Annuler l’assemblée générale du 27 mars 2023 pour défaut de convocation des copropriétaires demandeurs,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— Condamner [Localité 16] des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 7] à payer aux époux [F] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Débouter Madame [L] [C] épouse [F] et Monsieur [B] [F] de leurs fins et conclusions,

— Reconventionnellement, condamner Madame [L] [C] épouse [F] et Monsieur [B] [F] :

— à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 17] [Localité 3][Adresse 1] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— aux dépens avec distraction au profit de la Société LESCUDIER & ASSOCIÉS, Avocat en la cause qui y a pourvu.

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale pour défaut de convocation

Selon les articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elles peuvent également être valablement faites par voie électronique sous réserve toutefois de l’accord exprès du copropriétaire. Chaque copropriétaire notifie ainsi au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique, par application de l’article 65. Les notifications et mises en demeure prévues par l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic.

Dès lors, c’est au domicile réel ou élu porté à la connaissance du syndic que les convocations à l’assemblée générale sont valablement adressées.

La preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic, à qui il appartient de démontrer la notification de la convocation à l’adresse déclarée ainsi que sa date, en conservant les accusés de réception ou tous autres documents faisant état de la remise de la convocation au destinataire.

Il est constant que le défaut de convocation d’un copropriétaire à une assemblée générale est une cause de nullité de cette assemblée.

En l’espèce, les époux [F] soutiennent ne pas avoir été régulièrement convoqués à l’assemblée générale du 27 mars 2023, dans la mesure où la convocation aurait été envoyée à l’adresse de leur ancien gestionnaire de biens, le cabinet [G], et qu’il ne serait par ailleurs pas démontré que celui-ci l’aurait reçue à défaut de production de l’accusé de réception de la convocation.

Il résulte des pièces que la convocation à l’assemblée générale contestée, datée du 1er mars 2023, a été envoyée par le syndic aux époux [F] à l’adresse de leur ancien gestionnaire de biens, le cabinet [G], située [Adresse 9] [Localité 18].

Si les requérants démontrent qu’ils avaient confié la gestion de leurs biens à un nouveau gestionnaire depuis le 17 décembre 2021 par la production du mandat de gestion, ils ne rapportent en revanche aucunement la preuve qu’ils ont informé le syndic de ce changement par lettre recommandée avec avis de réception, ce qu’ils reconnaissent d’ailleurs aux termes de leurs écritures. Les échanges de courriels intervenus précédemment entre le syndic et le nouveau gestionnaire de biens ne peuvent à cet égard suffire à considérer que les époux [F] auraient valablement déclaré une nouvelle adresse, et ce d’autant plus que ces échanges n’évoquent pas directement ce changement mais simplement la transmission de certains documents et sont signés pour le cabinet LEXGO IMMO par un dénommé [D] [G], du même nom que l’ancien mandataire.

C’est dès lors à bon droit que le syndic a transmis la convocation de l’assemblée générale à l’adresse de ce dernier, seule domiciliation valablement déclarée.

Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs, avec la convocation, une impression d’écran du site de La Poste-Colissimo, qui démontre que la lettre a été envoyée le 3 mars 2023 et a été présentée à l’adresse du cabinet [G] le 6 mars 2023, date à laquelle il est mentionné : « Non livré. N’habite pas à l’adresse indiquée ou adresse incomplète ou erronée ». Il est donc inexact pour les requérants de prétendre que l’accusé de réception de la LRAR de convocation à l’assemblée générale ne serait pas produit, ce document étant bien versé aux débats et démontrant l’absence de remise effective du courrier en raison d’une adresse erronée.

Il ne peut par ailleurs être reproché au syndic de ne pas avoir recherché la nouvelle adresse du cabinet [G] ni de ne pas avoir vérifié si ce dernier était toujours mandaté par les époux [F], ce qui ne lui incombait pas. Cette information relevait en effet de la seule responsabilité des requérants ou de leurs mandataires successifs, qui se devaient d’aviser le syndic du changement de mandataire et de leur nouvelle adresse.

Ils ont ainsi été valablement convoqués à l’assemblée générale du 27 mars 2023 et la demande d’annulation de cette assemblée sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [F], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais qu’elle a dû exposer pour se défendre dans le cadre de la présente procédure, de sorte que les époux [F] seront condamnés à lui payer à ce titre une somme de 2.000 euros.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Monsieur [B] [F] et Madame [L] [C] épouse [F] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 mars 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] et Madame [L] [C] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS [O] [E] ADMINISTRATION, une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] et Madame [L] [C] épouse [F] aux dépens ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit de la société d’avocats LESCUDIER & ASSOCIES qui en a fait la demande ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq décembre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT