TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

SERVICE DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT

Enrôlement n° : N° RG 21/09921 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZL6X

DÉCISION N° 2024/01

Nous, Corinne MANNONI, Vice-Président, juge délégué aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Marion BINGUY, Greffière

JUGEMENT RENDU LE 06 Février 2024

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 7]

immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 353 014 434, dont le siège social est sis [Adresse 5] agissant par son administrateur provisoire Maître [U] [S] de la SCP [W] [C] [S] nommé par jugement du Tribunal de commerce de Marseille en date du 31 mai 2018 et par ordonnance de M. Le Président dudit Tribunal en date du 25 novembre 2019 domicilié en son étude [Adresse 3]

représentée par M^e Patrick CAGNOL (postulant), avocat au barreau de MARSEILLE, et par M^e Richard DAZIN, avocat au barreau de Marseille (plaidant)

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

SARL DANY

immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 524 759 727, dont le siège social est sis [Adresse 4] en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2023, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2024

FAITS ET PROCÉDURE

Le 01 janvier 2010, un contrat de bail commercial d’une durée de neuf ans a été conclu entre la SARL [Adresse 7], bailleur, et la SARL DANY, preneur, relativement à des locaux situés à [Localité 9], sis [Adresse 4]. Suivant avenant en date du 15 décembre 2014, une surface supplémentaire a été donnée à bail.

Le bail est arrivé à son échéance contractuelle le 31 décembre 2018.

Par acte d’huissier du 16 avril 2019, la SARL DANY a signifié à la SARL [Adresse 7] une demande de renouvellement du bail à compter du 01 avril 2019.

Le 01 juillet 2021, la SARL [Adresse 7] a notifié à la SARL DANY un mémoire en fixation du prix du loyer pour le voir fixer à la somme annuelle de 37.442,00 Euros HT à compter du 01 juillet 2019.

Par acte du 30 septembre 2021, la SARL [Adresse 7] a assigné la SARL DANY aux fins d’obtenir avec exécution provisoire :

— la fixation du loyer annuel à la somme de 37.442,00 Euros HT à compter du 01 juillet 2019 avec intérêts de droit au fur et à mesure des échéances,

— la capitalisation des intérêts,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL DANY conclut au débouté, faisant valoir qu’il n’y avait pas lieu à application de la règle du déplafonnement, la durée du bail n’excédant pas douze ans.

*

MOTIFS

— Sur le renouvellement du bail

La SARL [Adresse 7] n’a pas formalisé d’opposition à la demande de renouvellement du bail formée par la SARL DANY. La SARL [Adresse 7] est donc réputée avoir accepté le renouvellement du bail à compter du 01 juillet 2019.

— Sur le déplafonnement

L’article L145-33 du Code de Commerce prévoit :

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

L’article L145-34 du Code de Commerce prévoit notamment :

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

— Sur la durée du bail

Le bail a été conclu le 01 janvier 2010. La demande de renouvellement a été formée par la SARL DANY suivant acte en date du 16 avril 2019 pour le 01 juillet 2019. La durée du bail est donc de 9 ans et 6 mois. La règle du plafonnement s’applique lorsque le bail se poursuit au-delà de neuf ans sans dépasser douze ans.

— Sur la modification des obligations des parties ou des locaux

Une modification notable d’un élément de la valeur locative ayant une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur est susceptible de faire échec au principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé.

La modification conventionnelle du loyer en cours de bail librement intervenue entre les parties peut constituer une modification des obligations respectives des parties susceptible de constituer un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au sens de l’article R. 145-8 du Code de commerce.

Conformément aux articles L145-33 et suivants du Code de Commerce, lors du renouvellement d’un bail commercial, le bailleur ou le preneur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative si, au cours du bail expiré, les caractéristiques du local ont fait l’objet d’une modification notable.

Par avenant en date du 15 décembre 2014, une surface supplémentaire de 98 m² à usage de réserve a été donnée à bail et le loyer a été porté à 16.715,28 Euros.

La surface adjointe est à usage de réserve. Elle est située au premier étage et elle est adjacente à une surface de 70 m² également à usage de réserve.

Quand bien même le magasin de la SARL DANY n’a subi aucune modification, il n’en demeure pas moins que l’adjonction de la surface de 98 m² est liée à l’activité commerciale de la SARL DANY et qu’elle constitue une modification notable et favorable des caractéristiques des locaux donnés à bail.

Le passage du loyer de 10.715,28 Euros à 16.715,28 Euros constitue une modification notable des obligations des parties.

En l’état de ces modifications notables, favorables et durables, il y a lieu à déplafonnement et à fixation du loyer à la valeur locative.

— Sur la valeur locative

La SARL [Adresse 7] fait état d’un rapport de l’expert [L] daté du 03 juillet 2020 établi dans le cadre d’un litige opposant les associés de la SARL [Adresse 7]. Il n’est pas contradictoire à l’égard de la SARL DANY.

Ce rapport ne peut donc pas permettre de déterminer la valeur locative des locaux en cause.

La juridiction ne disposant pas des éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués, il convient d’avoir recours à un avis technique, et d’ordonner une mesure d’expertise.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

*

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 juillet 2019,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 juillet 2019 et commet pour y procéder :

Madame [Y] [P] [N]

[Adresse 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02] Mail : [Courriel 8]

laquelle, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

— visiter les lieux donnés à bail situés [Adresse 4] à [Localité 9],

— les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de commerce en précisant notamment :

* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,

* la destination des lieux prévue au bail,

* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, le cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s’adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que la SARL [Adresse 7] devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de DEUX MOIS à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires de l’expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d’instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT que l’expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de HUIT MOIS à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

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FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 06 février 2024.

Signé par Madame MANNONI, Président, et par Madame BINGUY, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX