TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à M. [F] [R]

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/04167 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3TIP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par Monsieur [F] [R], muni d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [B] [M]

né le 03 Février 1991 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 août 2021, la société coopérative d’intérêt collectif (SCICI) d’habitation à loyer modéré (Hlm) à forme anonyme Grand Delta Habitat a donné à bail à Monsieur [B] [M] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le [Localité 6] pour un loyer de 274,81 euros et une provision sur charges de 105 euros.

Un garage n° [Adresse 1] [Localité 6] a été également été donné à bail par acte sous seing privé du 25 août 2021 pour un loyer de 15,12 euros.

Le 23 février 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SCIC d’Hlm Grand Delta Habitat a fait signifier à Monsieur [B] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, la SCIC d’Hlm Grand Delta Habitat, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation au paiement de la provision de 341,24 euros comptes arrêtés au 2 juin 2023, avec intérêts, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec indexation et intérêts de droit, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de tous les frais, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

Un diagnostic social et financier a été établi le 19 juin 2023, s’agissant d’un rapport de carence.

A l’audience du 30 novembre 2023, un renvoi a été ordonné afin de permettre à Monsieur [B] [M], comparant en personne, de reprendre le versement des loyers.

A l’audience du 14 mars 2024, la SCIC d’Hlm Grand Delta Habitat, représentée par son conseil, a réitéré les termes de leur assignation. Elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2.122,32 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai en l’absence de reprise du versement du loyer.

Cité à étude, Monsieur [B] [M] n’était ni comparant ni représenté à cette audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 juin 2023, soit plus de deux mois avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCIC d’Hlm Grand Delta Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés locatifs à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 20 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 26 août 2021 contient une clause résolutoire (article 4.5.1 page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 février 2023, pour la somme en principal de 894,64 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2023.

Monsieur [B] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En l’absence de demande de délai et la bailleresse s’y opposant, aucun délai ne peut être accordé d’office.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 385,14 euros actuellement, et de condamner Monsieur [B] [M] à son paiement à compter du 24 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [B] [M] reste devoir la somme de 2.122,32 euros, à la date du 12 mars 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [B] [M] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.122,32 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation au 12 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La demande relative aux actes d’exécution à venir, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2021 entre la SCIC d’Hlm Grand Delta Habitat, d’une part et Monsieur [B] [M] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3], dans le [Localité 6], sont réunies à la date du 24 avril 2023, la résiliation s’appliquant également au garage n° [Adresse 1] [Localité 6], accessoire de ce logement;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCIC d’Hlm Grand Delta Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit trois cent quatre-vingt-cinq euros et quatorze centimes (385,14 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 24 avril 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à verser à la SCIC d’Hlm Grand Delta Habitat la somme de deux mille cent vingt-deux euros et trente-deux centimes (2.122,32 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation au 12 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente,