TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Février 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Décembre 2024

GROSSE :

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Le …………..[Z] [N]……………………………….

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00675 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4O6W

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JCL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine D’ALMARIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Compagnie d’assurance SA DEFENSE ET D’ASSURANCES (SADA), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pascal DELCROIX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JCL est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1].

Par acte sous signature privée du 1er février 2016, la SCI JCL a donné mandat de gestion de l’immeuble à la société SIGNAL IMMOBILIER pour la location du bien.

Elle a souscrit à compter du 1er janvier 2017 une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) auprès de la compagnie SADA Assurances.

Le locataire, Monsieur [M] [T], en vertu du bail signé le 1er juin 2016, a été expulsé le 2 juin 2021, suite à des impayés de loyers.

Un état des lieux de sortie a été constaté par huissier le 1er juin 2021.

L’assureur a, par courrier du 27 septembre 2021, informé retenir au titre de sa garantie certains désordres constatés (changement du WC, changement du sol PVC, changement de radiateurs), mais a considéré que les autres dégradations ne relevaient pas de la GLI.

Par assignation du 27 septembre 2023, la SCI JCL, prise en la personne de son gérant, a attrait la compagnie SADA Assurances devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, afin d’entendre, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article L 113-1 du code des assurances, des articles 1217, 1218 et 1231-1 du code civil, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

3384 euros correspondant à la réfection du mur, au titre de la GLI,2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, 2.160 euros à titre de dommages et intérêt pour perte de loyers2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile Les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2024, renvoyée à plusieurs reprises et plaidée le 16 décembre 2024.

La SCI JCL a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance et écarté la prescription invoquée en défense au visa du courrier recommandé adressé le 27 février 2022.

Elle rappelle la GLI qui prévoit « l’assureur s’engage à indemniser l’assuré des dégradations et destructions causées par le locataire aux biens immobiliers exclusivement, et constatées à son départ par comparaison à l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement ou par huissier » et soutenu qu’en l’espèce d’état des murs ne pouvait résulter d’une usure normale justifiant l’application de la clause d’exclusion invoquée par l’assureur. Elle considère que la mauvaise foi dans l’exécution du contrat d’assurance justifie l’octroi de dommages et intérêts, et précise que l’état du logement n’a pas permis de le relouer pendant 6 mois, ce qui a occasionné une perte de 6X 360 euros, soit 2160 euros.

La compagnie SADA Assurances conclut à titre principal à la fin de non-recevoir de l’action, qui serait prescrite dans le délai de 2 ans prévu par l’article L 114-1 du code des assurances, à compter du 1er juin 2021, date à laquelle les désordres ont été portés à la connaissance de la demanderesse. Elle considère que la première assignation, en date du 30 mars 2023, n’a pas interrompu la prescription, dans la mesure où elle a été déclarée caduque. En réponse à son adversaire, elle soutient que l’article L 114-2 du code des assurances n’est pas applicable dans la mesure où le courrier invoqué, daté du 2 septembre 2022, n’était pas recommandé, et qu’il n’est pas prouvé d’accusé de réception du courrier recommandé invoqué par la suite, en date du 27 juin 2022. Elle sollicite la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

A titre subsidiaire, elle maintient le bien-fondé du refus de couvrir les désordres sollicités, au visa de l’article 3.5 du contrat d’assurance qui prévaut l’exclusion de la garantie en cas de « défaut d’entretien ou l’usure normale des biens immobiliers et embellissements (exemple, nettoyage et peinture) ». En l’absence de dégradation volontaire, elle considère que le mauvais état des murs résulte d’un défaut d’entretien, ou de l’usure normale, l’occupation ayant duré 5 ans.

A titre infiniment subsidiaire, elle relève que la somme de 3384 euros sollicitée englobe la réfection des plafonds, le traitement de fissures, la partie concernant la peinture des murs étant limitée à 1960 euros, dont il n’est pas distingué ce qui résulte des fissures et de la saleté. Elle demande à ce que soit en outre déduit le dépôt de garantie (360 euros) et appliqué le taux de vétusté (6% par année de location conformément au contrat, soit 30%).

Elle rappelle avoir réglé les loyers impayés et le remboursement de détériorations, démontrant sa bonne exécution contractuelle, et conclut au rejet de tous dommages et intérêts. Enfin, elle note l’absence de preuve de l’absence de location, et surtout de l’obstacle à la réalisation de travaux du fait de la non prise en charge par l’assurance, pour demander le rejet de la demande au titre de la perte de loyer.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIVATION,

Sur la recevabilité de l’action

En vertu des dispositions des articles L114-1 et L114-2 du code des assurances, les actions sont prescrites dans un délai de 2 ans, ce délai étant interrompu par l’envoi d’une lettre recommandée. Si le point de départ correspond à la prise de connaissance des désordres invoqués, soit le 1er juin 2021, il est justifié de l’envoi d’un courrier recommandé en date du 27 février 2022, exprimant clairement le désaccord avec la position de l’assurance, et demandant l’indemnisation des travaux de peinture des murs. Le courrier porte la mention LRAR, et a bien été réceptionné dès lors qu’une réponse y a été apportée, de sorte que la démonstration de la formalité apparaît suffisamment établie. Ce courrier ayant interrompu la prescription, celle-ci n’était pas acquise au 27 septembre 2023, sans qu’il soit besoin d’examiner les incidences de la première assignation pour laquelle la caducité a été prononcée.

L’action est donc recevable.

Sur l’application de la clause d’exclusion de la GLI

Le contrat prévoit que « l’assureur s’engage à indemniser l’assuré des dégradations et destructions causées par le locataire aux biens immobiliers exclusivement, et constatées à son départ par comparaison à l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement ou par huissier », mais que cette garantie est exclue en cas de « défaut d’entretien ou l’usure normale des biens immobiliers et embellissements (exemple, nettoyage et peinture) ».

Or, le constat d’huissier fait apparaître que les traces importantes sur les murs, au même titre que les désordres affectant le sol, pour lequel la clause n’a pas été invoquée, dépassent manifestement le simple défaut d’entretien et l’usure normale, la notion de dégradation volontaire pouvant être retenue en ce que la saleté apparente était d’un degré important et ne peut résulter que d’un usage anormal des lieux.

La SCI JCL est donc bien fondée à solliciter l’indemnisation des travaux rendus nécessaires pour la réfection des murs, la clause d’exclusion de garantie ne trouvant pas à s’appliquer en l’espèce.

Sur les montants sollicités

Sur le montant sollicité au titre de la garantie

La demanderesse produit un devis pour procéder à la peinture de l’ensemble de l’appartement, murs et plafonds. Contrairement à ce qui est soutenu en défense, il ne saurait être distingué des parties anormalement salies et d’autres, dès lors que la réfection d’une pièce suppose qu’elle soit intégralement repeinte. La présence de fissures sera quant à elle prise en compte dans l’application, contractuelle, du taux de vétusté de 30 %.

Il est en revanche relevé que le dépôt de garantie a déjà été déduit sur le décompte produit dans la quittance subrogative, et ne sera ainsi pas de nouveau déduit.

La compagnie SADA Assurances sera donc condamnée à la somme de 2368.80 euros.

Sur la demande au titre de l’inexécution du contrat

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil : “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

Le désaccord sur l’exécution du contrat ne caractérise pas en soit une inexécution de mauvaise foi, et ce d’autant plus qu’une partie des désordres a bien été indemnisée rapidement. Cette demande n’est ainsi pas fondée et sera rejetée.

Sur la demande au titre de la perte de loyers

La demanderesse n’établit pas l’impossibilité de procéder aux travaux nécessaires à la location du fait du refus de la part de l’assurance d’indemniser ceux-ci. Le montant sollicité, qui correspond à 6 mois de loyer, fait d’ailleurs apparaître que les travaux ont finalement été réalisés. En l’absence de disposition contractuelle concernant la prise en charge de l’absence de loyer hors contrat de bail, la demande n’est pas justifiée.

Sur les demandes accessoires

La compagnie SADA Assurances succombant principalement à l’instance sera tenue aux dépens, et en équité, sera condamnée à la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal de MARSEILLE, juge du contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE la compagnie SADA Assurances à payer à la SCI JCL, la somme de 2368.80 euros au titre de la garantie ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts au titre de l’inexécution contractuelle et de la perte de loyer ;

CONDAMNE la compagnie SADA Assurances aux entiers dépens ;

CONDAMNE la compagnie SADA Assurances à payer à La SCI JCL, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE PRESIDENT LE GREFFIER